【财经分析】REITs市场价格逐步回归理性 保障性租赁住房产品面世在即

新华财经上海8月2日电（记者杨溢仁）近日，保障性租赁住房REITs试点项目取得重要进展，中金厦门安居REIT于上周获证监会注册批复，问世在即。

分析人士认为，在“房住不炒”基调未变的大背景下，保障性租赁住房REITs试点工作的加速落地，是维护房地产市场平稳健康发展的积极举措，将有助于探索出一条盘活存量资产，扩大社会投资，深化金融供给侧结构性改革的路径，体现了保障性和市场化统筹兼顾的政策导向。

优质行业方兴未艾

上海证券交易所的相关业务负责人此前在接受记者采访时就明确指出，坚持“房住不炒”的定位，严格落实国家房地产调控政策要求，积极推动保障性租赁住房REITs规范有序发展，始终是沪深交易所推进公募REITs发展中的一个重要议题。

而近期保障性租赁住房REITs项目的加速落地，体现了监管层全方位支持保障性租赁住房发展，补齐租赁住房短板的决心。

据记者了解，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（“中金厦门安居REIT”）是中金基金管理有限公司（简称“中金基金”）继中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（“中金普洛斯REIT”）之后又一获批的基础设施基金。

中金厦门安居REIT拟投资的基础设施资产为园博公寓和珩琦公寓，是位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目，共拥有4665套房源，建筑面积约19.86万平方米。截至2022年3月末，上述基础设施项目的出租率均达到99%，平均租金分别为32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。

中金厦门安居REIT的原始权益人厦门安居集团有限公司（“厦门安居集团”）是厦门唯一专营保障性住房及公共租赁住房的国有企业，在保障性租赁住房开发及服务管理领域经验丰富。中金厦门安居REIT发行以后，将由厦门安居集团全资子公司厦门住房租赁发展有限公司作为外部管理机构，为基础设施的稳定运营保驾护航。

“保障性租赁住房是坚持‘房住不炒’定位的重要基础设施，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化。而且参考海外经验，租赁住房在市场上的占比是越来越高的。”中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光指出，“公募REITs可以通过资本市场打造可持续的保障性租赁住房投融资模式，提高保障性租赁住房有效供给。中金基金此次携手厦门安居集团，积极探索和实践适应保障性租赁住房行业特征的REITs治理机制和管理模式，希望能够借助中金厦门安居REIT的成功实践，为中国保障性租赁住房行业发展提供有益经验。”

根据中金公司的研究，中国合理租赁住房市场规模可能达到3至4万亿元，未来市场规模不容小觑。

市场价格回归理性

自上市以来，多数基础设施公募REITs的运营收入平稳，可分派现金额完成度较高。这也是其备受投资者和各市场参与方青睐的重要原因。

不过，记者也注意到，今年二季度，在疫情的压力测试之下，高速公路和个别产业园区REITs收入端受到较为明显的冲击。相比之下，仓储物流和生态环保领域REITs的经营表现更具韧性。

具体来看，由于车流量下降造成通行业务收入减少，高速公路领域REITs的营业收入环比降幅较大，毛利率也有所回落；疫情对于出租和续租的扰动，一定程度上影响了产业园区的收入表现，致使部分园区主体的二季度营业收入下降明显；而疫情对于生态环保和仓储物流领域REITs营收表现的冲击相对较小，有两单生态环保类REIT在二季度实现了5%左右的营收环比增长。

“随着前期高溢价的持续消化，当前REITs产品的二级市场价格逐步回归理性实属必然。”一位机构交易员告诉记者，“实际上，2022上半年，各单REIT的可供分配金额完成度存在明显差异，整体来看产权类REITs的完成度相对更高一些。”

总而言之，公募REITs作为一项兼具股性与债性的产品，其预期收益和预期风险与底层资产的情况密切相关。长期来看，无论何种资产的价格都将遵循价值规律，不断回归其内在价值。

展望后续，聚焦REITs产品的配置，“‘立足当下，优中选优’是更稳妥的做法。”中信证券债券研究首席分析师明明说，站在当前时点，最艰难的时刻或已过去，在下半年国内疫情整体可控的前提下，宏观基本面的修复或带动REITs项目业绩回暖。针对存续产品，明明建议结合业绩弹性、估值水平和现金分派率等指标挑选标的，短期建议关注疫情缓解后收入有望快速修复以及估值尚处于合理水平的产业园区REITs。

再就长期配置角度来看，REITs是一种更适合长期持有的资产，建议均衡配置。其中，特许经营权REITs可挖掘高票息品种，产权REITs项目首选区位条件优越、底层资产增值潜力强的项目。同时，配售认购环节仍是配置REITs资产的重要方式，可重点关注新发项目的REITs配置机会。

“尤其是保障性租赁住房REITs项目，作为不动产权类REIT中的‘保障性’资产，保障性租赁住房REITs出租率稳定，抗周期属性强，且前期的试点项目均为一二线城市的优质资产，建议积极参与。”明明说。

“保障性租赁住房的收益主要通过租金回收方式实现，符合公募REITs对所投项目‘拥有长期稳定现金流的优质资产’的要求。不仅如此，该类产品还能让普通投资者也参与到保障性租赁住房的快速发展中，分享其发展红利。”李耀光称，“保证性租赁住房是基础设施领域的理想资产类型之一，参考国际经验，REITs和股票、债券的相关系数不高，具有较好的配置价值。”

编辑：史可

声明：新华财经为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。