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【财经分析】保障性租赁住房REITs加速落地 首批两单产品5日正式开启询价

新华财经|2022年08月05日
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根据当前保障性租赁住房试点要求,相关REITs产品的净回收资金应优先用于新保障性租赁住房项目建设,这将有效拓宽建设资金来源,充分吸引企业、金融机构、个人等社会资金进入保障性租赁住房市场,增加保障住房供给。

新华财经上海8月5日电(记者杨溢仁)保障性租赁住房REITs正在加速落地,8月5日,首批两单保障性租赁住房REITs产品正式开启询价。

中金基金管理有限公司(简称“中金基金”)副总经理、中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(“中金厦门安居REIT”)基金经理李耀光接受记者专访时称,保障性租赁住房REITs的推出,无论是对我国基础设施公募REITs行业还是对保障性租赁住房行业而言都具有重要意义。

市场发展前景广阔

从市场前景来看,住房租赁行业正迎来最好的发展时期。

根据新华网和研究机构共同编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示,未来在城镇化率提升、长租房需求增长,租客、业主的居住理念迭代等趋势的共同作用下,预计中国2030年租房人口将达到2.6亿,住房租赁市场规模近10万亿元,迎来行业发展的“黄金十年”。

平安证券首席经济学家、研究所所长钟正生此前预计,2022年全国保障性住房的增量约为230万套(间)。

兴业证券股份有限公司首席经济学家王涵更表示,保障性租赁住房建设在未来几年内将持续发力。尤其在2022年财政发力前置的情况下,保障性租赁住房建设能起到“稳增长”的效果,对地产投资增速的增量贡献预计达到1.1%至1.6%。

保障性租赁住房和政府兜底的公租房有所不同,公租房优先保障低收入群体的需求,更加注重公平;而保障性租赁住房主要聚焦无房的新市民、青年人这类“夹心层”的问题,旨在有效解决其阶段性住房难题,不仅要低价还要考虑质量,需综合考虑性价比,目前主要是各地政府吸引人才的手段。

以即将面世的中金厦门安居REIT为例,其资产涵盖了位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目——园博公寓和珩琦公寓。两个项目共拥有保障性租赁住房房源4665套,合计建筑面积约19.86万平米。

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图为:中金厦门安居REIT——厦门市集美区园博公寓项目(原始权益人供图)

“对保障性租赁住房行业而言,公募REITs产品的成功落地,是行业进一步发展壮大的重要抓手。”中金基金副总经理、中金厦门安居REIT基金经理李耀光接受记者专访时称,“中金基金此次携手厦门安居集团有限公司,积极探索和实践适应保障性租赁住房行业特征的REITs治理机制和管理模式,就是希望能够借助中金厦门安居REIT的成功实践,为中国保障性租赁住房行业发展提供有益经验。”

根据当前保障性租赁住房试点要求,相关REITs产品的净回收资金应优先用于新保障性租赁住房项目建设,这将有效拓宽建设资金来源,充分吸引企业、金融机构、个人等社会资金进入保障性租赁住房市场,增加保障住房供给。

有利于多层面共赢

在国内政策强调加快发展保障性租赁住房,促进解决好大城市住房突出问题的背景下,保障性租赁住房REITs试点的落地可谓恰逢其实。

那么,推出保障性租赁住房REITs究竟能给行业、企业、地方政府、投资者等市场参与主体带来哪些正面效益?

李耀光认为,对于住房行业来说,保障性租赁住房REITs通过打通保障性租赁住房投融资闭环,能够吸引更多的资金投入保障性租赁住房的建设中,进而增加保障性租赁住房的有效供给,对落实“房住不炒”“住有所居”具有重大意义。

对于企业来说,通过发行保障性租赁住房REITs,可帮助其回收前期投资的资金,进而投入到新的保障性租赁住房项目建设中。公募REITs可作为企业的资产持有和管理平台,提升资产的流动性,并通过轻资产运营模式促进企业综合发展。

“REITs产品的权益型特点高度契合保障性租赁住房企业的融资需求特点,从此次REITs试点项目的情况来看,REITs将成为此类企业资产上市的平台,持续为企业提供长期权益性资金,有效缓解保障性租赁住房投资建设的资金压力,从而更好地支持当地住房保障体系建设。”中信证券相关负责人告诉记者。

对于地方政府而言,保障性租赁住房REITs的推出将有助于拓宽当地保障性租赁住房建设资金来源,这是扩大地方保障性租赁住房供给的重要抓手,也将有利于该市场的健康高质量发展。

对于投资人来讲,保障性租赁住房REITs的推出,在丰富其投资可选标的的同时,也有机会为投资者创造较好的长期投资回报。

“我国保障性租赁住房的租金一般低于同地段同品质市场化租赁住房,这有利于将出租率维持在较高水平,为投资者贡献相对稳定的分红。”李耀光称。

总而言之,保障性租赁住房REITs的推出,有利于实现多个层面的共赢。不过,尽管上市一年多来,公募REITs的整体表现可圈可点,但这与市场存在“资产荒”现象、REITs本身供给不足、境内个人投资者非理性追涨等多因素息息相关。

“市场应理性看待REITs的短期价格表现,重点关注其长期投资价值,高度警惕价格与底层资产价值之间的严重偏离风险。”一位REITs投资人士表示。

“当然,基金管理人和外部管理机构的资产管理能力,将对底层资产经营的稳定性起重要作用。面对相同的外部环境变化,专业的团队可以为投资人创造更好的收益。”在李耀光看来,“对广大投资人来说,选择符合自身风险等级的REITs产品,树立价值投资理念,关注REITs投资的长期分红价值,避免盲目跟风炒作,将有助于提高长期投资获得感。”


编辑:史可


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