【财经分析】从“链式”到“环式” REITs助力产业园循环造血

新华财经上海9月24日电（记者杨溢仁）眼下，以产业园REITs为代表的我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施公募REITs”）试点正在不断扩大。

业内人士认为，REITs是产业园贯彻新发展理念的有效路径，而伴随市场的纵深发展，与之相适应的制度建设也将日臻完善。

产业园REITs表现不俗

作为上海市地方国企、临港新片区第一单获批的公募REITs“国泰君安临港创新产业园REIT”获得了148.03倍的网下超额认购，还首次出现了境外机构投资者参与公募REITs的战略配售情况；“国泰君安东久新经济REIT”网下超额认购倍数达100.94倍……资金对于REITs产品的“热情”由此可窥一斑。

无疑，以产业园为代表的产业类基础设施，有利于培育产业发展集群，建设先进制造业基地，而基础设施公募REITs，又是产融结合的创新模式、高能模式。

有公开数据显示，当前国内已有7只产业园基础设施公募REITs产品，总占比超过了30%，是较为成熟的大类行业。

“站在企业的角度而言，REITs发行有效破解了产业园区运营的痛点问题。”北京中关村资本基金部副总监江帆告诉记者，“借道REITs，一方面，能够盘活存量资产，使产业园区物业资产流动起来，将项目投资回收期由过往的平均20年大幅缩短至8年左右，这大幅减轻了园区原始权益人的资金和财务压力，有效降低了企业负债率、提高了资金周转率，增强了产业园区的再开发、再投资能力。另一方面，后期可以通过扩募机制向公募REITs平台持续注入资产，搭建资本循环体系，形成‘投资-运营-发行REITs（盘活）-再投资’的资金流动循环模式，继而提高产业园区投资建设的可持续性。”

不仅如此，基础设施REITs还促进了产业园区“开发建设”和“运营服务”的分离，解決了产业园区长期存在的“角色重叠”问题。这能助力原始权益人更专注于园区运营服务，形成精细化、定制化的管理模式，并打造可复制的运管模式和服务品牌。建信中关村REIT的基金经理李元利表示，为提高后续资产管理的决策效率、发挥主动管理责任，建信基金设置了完善的决策机制和相应制度，采用“公募基金份额持有人大会-公募基金管理人-执行董事”的三级授权决策，并在项目经营过程中，以实际行动践行监管对基金管理人主动管理的要求。

张江高科项目开发一部高级经理兼集挚副总经理张志远也表示，产业园REITs同时促进了园区原始权益人由“重开发”向“重运营”转变，将有利于园区原始权益人更专注园区服务，破解当前产业园“重开发、轻运营”的普遍问题。聚焦园区服务发展，逐步扩大运营规模，渐渐形成可复制的运营模式和服务品牌。

市场扩容步伐加快

不可否认，自首批产业园REITs上市以来，市场已经积累了一定的持续运营经验。

那么产业园REITs与普通产业园运营有何差异？

其一，在项目公司收款账户的规范化方面有所不同。REITs项目公司会开立专门用于接收基础设施项目运营收入等款项的监管账户，且该账户受到监管银行监管；项目公司监管账户，禁止物业公司转付等操作，更加规范化。

其二，是各方人员职能会有所转变。由项目公司委托原始权益人作为基础设施资产的运营管理机构，各方签署运营管理协议确定相关权责利关系；项目公司会采用“净壳化”管理，发挥监督职能；原始权益人由资产持有方转变为专业运营方。

其三，是运营更加透明。REITs 上市后，运行模式发生改变，所适用的管理原则和決策程序更加规范和透明；运营目标的设定和完成情况向社会公开，定期披露报告，相关机制安排增强了基础设施运营的透明度。

其四，是激励制度更加科学、市场化。对运管机构设置浮动管理费，与绩效目标关联，从而实现对运管机构的奖金激励；REITs通过科学合理的绩效及考评设置，在机制上给予了运管机构更大的自主性和积极性，有效促进了基础设施项目运营质量和管理效能的提升。

在苏州国际科技园财务总监颜永萍看来，REITs的推出，有助于做实、做深、做优基础设施底层资产的市场化、资本化、专业化、协同化。在REITs的促进之下，苏州国际科技园产业园运营市场化能力愈加成熟，在产业园空间规划与建设、招商与服务、创新中心建设、平台资源链接、媒体调动、财务支持方面积累更多经验。

信息披露相关制度建设有待完善

眼下，包括“国泰君安临港创新产业园REIT”“华夏合肥高新REIT”“国泰君安东久新经济REIT”在内的多单项目即将进入上市流程，同时，还有更多项目开始“摩拳擦掌”，以期加入试点范畴。

毋庸置疑，REITs市场的加速扩容将为大势所趋。

而聚焦未来发展，在9月23日下午举行的长三角基础设施REITs产业联盟系列活动——产业园区持续运营圆桌论坛上，诸多与会专家提出了宝贵的建言。

就信息披露而言，该工作贯穿了整个REITs产品从申报到发行到运营的各个阶段，重要性不言而喻。

“然而，经过一年多和投资人的交流沟通，我们发现很多投资人关心的问题在目前的定期报告中，尤其是季度信披报告中还没有得到很充分的体现和解读，例如租金调整中长期策略、租户结构变化及原因、重点大客户的入驻或退租预期、退租和续租意愿分析、周边供需情况分析等等。”东吴基金基金经理徐昊指出，“概括起来，投资人可能希望得到更多未来预期性或及时性的信息来帮助投资端进行判断，但目前的信息披露内容更多聚焦于过去报告期内运营及财务情况的归纳和总结。”

“未来，我们将在监管机构的指导下，逐步完善定期报告的内容完整性和及时性，更好地将项目情况清晰、及时、有效地传递给所有投资人。”徐昊说。

华安基金的基金经理叶璟亦表示，信息披露是REITs基金存续期管理的重要一环，是连接基础设施资产，基金管理人与投资者之间的信息纽带。规范、准确和及时的信息披露可以帮助使用者厘清投资逻辑，协助投资者更好的理解基础设施项目的投资价值及识别相关的投资风险，从而给出有效的投资决策。随着REITs试点的推进和规模化，未来对信息披露的要求也将不断提高。比如，提高同类型基础设施REITs相关披露的标准化程度，可使同类项目间的可比性提高；再比如当同一基金扩募众多资产后，可否参考海外REITs的方式,以组合模式呈现相关信息，这都值得后续酌情思考。

编辑：王春霞

声明：新华财经为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。