【财经分析】试点开闸半年收效颇丰 保障性租赁住房REITs有望迎来常态化发行

新华财经北京12月8日电（王菁 杨溢仁）随着基础设施REITs市场逐步发展壮大，多类底层资产被逐渐纳入项目范围。今年以来，最受市场关注的领域莫过于保障性租赁住房REITs，自8月份首批保障性租赁住房REITs落地以来，监管部门对该领域的扶持力度不断加码，近期获批的华润有巢REIT大概率将延续此前三单产品的市场热度。

市场观点认为，高质量的中国版REITs市场需要有更适宜的底层资产，推动保障性租赁住房REITs发展，对于贯彻落实租购并举、推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环和健康发展将具有十分积极的意义。同时，这也有利于加大存量资产盘活力度，完善投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程，推进形成新的行业发展模式，并为投资者提供更多元的金融产品，更好分享经济发展红利。

详解四单现有产品：产品运营情况非常稳定 现金分派率差别不大

8月底以来的首批保障性租赁住房REITs完成上市，我国保障性租赁住房产业“投-融-建-管-退”的闭环也正式合拢。回顾来看，首批三单产品受到了市场资金的追捧，千亿资金参与抢筹，投资者类型涵盖了券商、保险、公募、私募以及银行、信托等大部分金融机构。

具体来看，首批保障性租赁住房REITs包括红土深圳安居REIT（180501）、中金厦门安居REIT（508058）和中信北京保障房REIT（508068），近期刚刚获批的第四单为华润有巢REIT（508077）。

对于四单产品的分析，中金公司研究部不动产与空间服务行业研究员孙元祺表示：“这些产品原始权益人都是地方公共部门下属的住房保障企业，并且后续其实均可能拥有扩募的潜力。从底层资产的租金定价来看，都是和市场化租金有比较明显的折扣，这个范畴看具体资产的话在4-7折。在资产价值评估的细项上，基本上折现率都在6%-6.5%的区间。前三单项目的底层资产的估值都在12亿元上下。”

“同时，各个产品运营情况都非常稳定，深圳和厦门的两个项目均接近满租的状态，北京的公租房项目入住率在95%左右，也是一个很高的水平。”孙元祺称。

公开资料显示，物业类型方面，红土深圳安居和华润有巢REIT配套较为齐全，除了保障房，还有配套商业和停车场，而京保REIT和厦门安居底层资产比较单一，主要为公寓、住房。

此外，在现金分派率方面，红土深圳安居REIT在2022-2023年度的预计分派率分别为4.24%、4.25%；中金厦门安居REIT在2022-2023年度的预计分派率分别为4.27%、4.28%；中信北京保障房REIT在2022-2023年度的预计分派率分别为4.30%、4.31%；华润有巢REIT在2022-2023年度的预计分派率分别为4.29%、4.36%。总体来看，4单保障房REITs的分派率差别不大。

与此同时，搭乘政策的暖风，各地也正在加快探索保障性租赁住房REITs试点。据悉，浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份都在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出支持开展保障性租赁住房REITs试点；上海、重庆、杭州、西安等地区也有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与公募REITs试点，预计未来将逐步登陆资本市场。

政策暖风频吹：试点发行开闸半年 保障性租赁住房REITs发展大有可为

2021年6月，国务院办公厅印发关于加快发展保障性租赁住房的意见，明确了保障性租赁住房的基础制度和支持政策。意见印发以来，各部门各地区把解决新市民青年人住房困难问题摆上重要议事日程，高度重视保障性租赁住房建设。

2022年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出，要推动基础设施REITs健康发展，并将保障性租赁住房纳入试点范围。

5月27日，证监会与国家发改委联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点有关工作的通知》，支持条件成熟的地区推出保障性租赁住房REITs项目，正式启动相关试点工作。此后的半年以来，保障性租赁住房REITs进入快速推进阶段。

业内人士对新华财经表示：“保障性租赁住房从建设、改造到运营，往往需要大量的资金投入，且周期较长，仅靠租金收入短期内难以收回成本，这一问题也使得部分企业对于保障性租赁住房项目的投入持观望态度。”

因此，公募REITs作为一种盘活存量资产的重要工具，有利于降低政府和企业杠杆，也有助于拓宽居民的投资渠道。保障性租赁住房公募REITs的发行能够解决资金退出的问题，形成模式闭环，能够增加企业参与建设、改造项目的积极性。

12月8日，保障性租赁住房公募REITs领域又迎来监管部门的“强心剂”。

证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示，证监会继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

稍早，住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟也表示，发展保障性租赁住房REITs取得积极成效，加快发展保障性租赁住房，帮助新市民青年人等群体缓解住房困难，促进解决好大城市住房突出问题，是党中央国务院作出的重大决策部署。

据潘伟介绍，十四五期间，北京、上海、广州、深圳分别计划新增保障租赁住房40万、47万、60万、40万套（间），均占新增住房供应总量的45%左右。40个重点城市计划新增650万套/间，平均约占新增住房供应总量的26%。

潘伟表示，目前多主体多渠道发展保障性租赁住房的格局基本形成。近两年全国建设筹集330万套（间）广泛性租赁住房，可解决近1000万新市民青年人住房困难。十四五期间，全国计划建设筹集约870万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难。

对于未来的政策支持，上交所总经理蔡建春表示：“将尽快拓宽市场的广度和深度，应当加快建立多层次的REITs市场，推动保障性租赁住房REITs的常态化发行，打造REITs市场的保租房板块。”

建设银行党委书记、董事长田国立也在会议中指出：“将保障性租赁住房纳入REITs资产范畴，对盘活存量住房，支持‘房住不炒’，租购并举，具有里程碑式的重要意义。目前建设银行正在推进的长租房和保障性租赁住房重点项目20余个，总规模130多亿元，这些项目培育成熟后，将成为REITs优质资产。”

田国立表示，目前建设银行正在以基金管理人等角色积极参与天津、广州、南京等地的长租房项目，争取更多项目尽快推向市场。在这个循环中，住房租赁基金和REITs首尾相顾，相辅相成，基金的设立在长租房投资收购端增添了强有力的工具，将大大加速为REITs孵化培育合格资产的进程。而REITs的发行作为打通存量资产和投融资循环通道关键的一环，使长租房资产端的投融资链条形成了完美闭环。

编辑：李奇涵

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