【财经分析】地产债发行出现阶段性改善 2023年估值或将逐渐修复

新华财经北京1月19日电（记者 沈寅飞）近日，国务院副总理刘鹤在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上表示，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

业内人士指出，随着支持地产“三支箭”政策逐步落地，地产债发行情况出现了阶段性的改善。2023年地产复苏或将带动估值逐渐修复，国企和优质民企地产债表现更值得期待。

“三支箭”推动地产债发行阶段性改善

近日，保利集团披露2023年定增预案，募集125亿元资金，用于项目建设以及补充流动资金。这是支持房地产业“第三支箭”带来的直接支持。

数据显示，截至2023年1月15日，约有31家房企宣布配股或定向增发计划，涉及35项股权融资项目。从主体来看，涉及央国企、民企、混合所有制等类型，保利等优质房企、华夏幸福等出险房企均有参与。

2022年11月以来，监管部门先后向房地产业射出“三支箭”，即分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持。此后，随着银行对部分大型企业重启授信，以及部分民企申请债券发行，房地产企业的融资“破冰”。

近日，国泰君安证券分析师覃汉对“三支箭”进度进行了跟踪，结果显示第一支箭，约188家房企提供授信，总额度约5.5万亿。第二支箭，头部民营房企获中债增担保发行债券近200亿。第三支箭，股权融资覆盖范围更广，优质与出险房企均有参与。

“本轮的‘三支箭’政策之下，尤其是涉及债券融资的第二支箭落地后，地产债发行情况出现了阶段性的改善。”兴业证券分析师罗婷说。

覃汉认为，现阶段，地产债仍是以相对优质主体，偏短期限配置为主。地产政策底部探明之后，房企主要发力点在于通过再融资、并购重组、盘活存量资产等方式改善现金流，稳定债务杠杆，对应的是隐含违约率的下降、估值修复的逻辑。

地产复苏或将带动地产债估值逐渐修复

值得注意的是，上周中资美元债一级市场发行8只债券，规模共计26.16亿美元，以金融行业居多。其中，金融行业新发3只，规模约16.15亿美元；万达商业发行4亿美元高级无抵押债券，息票率11%，为上周定价最高的新发债券。

“一级市场地产债久违新发，二级市场持稳。”国元证券如此评价。

中金固定收益研究分析师于杰说，上周中资美元债市场延续开门红，投资级表现坚挺，其中高收益美元债在地产政策利好及市场情绪较为积极推动下继续反弹。高收益中资美元债方面，我们认为右侧交易机会逐渐出现，不过基本面目前尚未扎实。

事实上，2022年地产美元债情况很不“乐观”。国通国际数据显示，2022年，地产行业风险事件频发，中证地产债收跌6.1%，中资美元债房地产债指数收跌28.8%。

然而，自2022年11月以来，政府及金融机构对地产融资端政策支持不断，中资美元房地产债券指数上涨明显。Wind数据显示，截至2022年12月29日，亚洲（除日本外）中资美元房地产债券指数报184.42，已较12月初上涨34.8%（月初该指数报136.86），为2022年迄今最佳单月表现。

不过东方金诚分析师白雪认为，中资地产美元债短期走强格局或难持续，2023年地产复苏将带动估值逐渐修复。

海通国际研报指出，2022年年末境内外地产债大幅反弹后，2023年后续地产行业政策托底销售和改善融资环境的方向难改变，地产公司基本面改善和信用修复将延续。目前民企主体境内收益率普遍高于境外收益率，利差空间仍较阔。随着融资环境持续改善，一级市场发行重启，二级市场投资者回归，结合改善优质房企资产负债表计划，房企地产债价格上升空间将打开。

2023年国企和优质民企地产债或可期待

近期，房地产有关增量政策仍在密集落地中。那么，2023年地产债有哪些值得期待呢？

天风证券孙彬彬认为，2023年政策着力于地产资产负债表修复，近期房地产有关增量政策仍在密集落地中，虽然政策支持向下传导较为缓慢，地产行业基本面仍不乐观。但是房地产贷款和债券融资在改善，房贷利率大幅下降。2023年地产债定价主要就在于现实困难和政策发力间的实际状况，这个过程中市场先行，预期可以乐观。主体上看好国企和优质民企地产债。

覃汉认为，地产政策底部探明之后，从驱动逻辑来看，金融资源进一步向头部房企集中，行业内兼并重组意味着集中度提升，结构上地产主体将更加分化。当前推荐配置2年地方国企和1年左右优质民企地产债。

总体来看，政策实施之后民营及混合性质房企成交量的增长幅度高于央、国企房企，体现出较好的边际收益，但从成交量的绝对规模来看，国企房企的债券体现出更好的流动性。罗婷认为，随着“新五条”的发布，房企融资“第三支箭”政策规划的落地。在信用债整体受制于流动性的压力有所缓和之后,地产债收益率方面的阶段性特征需要持续观察，建议做好个体变化幅度与样本修复广度的多重观察。

编辑：王菁

声明：新华财经为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。