【财经分析】REITs市场热度不减 再次“扩容增类”引业界热议

新华财经上海3月30日电（记者杨溢仁）中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT于3月29日正式上市。这标志着国内基础设施REITs的试点范围进一步覆盖到了新能源领域。

就上述两只产品来看，不论是提前结束募集，还是获得超额认购倍数，多个指标显示，市场对于该类资产的需求热度不减。

在业内人士看来，从试点探索，到循序渐进，随着项目审批规则的日渐成熟，后续基础设施REITs市场在扩容增类道路上必将再进一步，开启崭新篇章。

市场热度依旧不减

3月29日，首批两只新能源基础设施公募REITs——中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT在上海证券交易所上市，底层资产分别为海上风电和光伏发电项目。

“新能源基础设施纳入REITs试点资产范围，有助于相关原始权益人优化资产负债结构，打通‘投融管退’资金闭环，并促进能源基础设施有效投资。”中信证券首席经济学家明明说。

中国证监会债券部有关负责人亦表示，首批新能源基础设施公募REITs的上市，是资本市场贯彻落实党的二十大重大决策部署的具体举措，有助于推动能源企业盘活存量资产，扩大新能源领域的有效投资，促进形成投融资良性循环，助力我国能源结构绿色转型。

上市首日，中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT的二级市场交易平稳，开盘价较发行价分别上涨了0.91%、10.39%；收盘价较发行价分别上涨1.94%、12.37%。

众所周知，基础设施REITs试点启动以来，在各方的共同努力下，REITs市场体系正趋于完善，且逐步探索走出了一条既借鉴成熟市场经验和规律，又符合中国国情的REITs发展之路。

公开数据显示，截至目前，上交所共有18只公募REITs上市，市值突破700亿元，回收资金带动投资超过3200亿元，项目涵盖了收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，形成了一定规模效应、示范效应。

值得一提的是，根据战略投资者、网下投资者及公众投资者的认购份额测算，此前中信建投国家电投新能源REIT的合计投资人认购金额突破了1500亿元。

据中信建投证券相关人士介绍，中信建投国家电投新能源REIT是首个网下认购突破千亿元的公募REITs项目，再创我国公募REITs市场新高；网下投资者认购倍数为84.48倍，创发行规模40亿元以上的项目新高。

再就中航京能光伏REIT而言，其公众投资者认购金额达292.54亿元，与公众初始发售规模1.85亿元相比，认购倍数达158倍，市场热度不言而喻。

新能源REITs缘何能够受到投资者的青睐？

“个人认为，主要有三方面原因。其一，是资产类型新；其二，是目前REITs供应端仍较为短缺；其三，是公募REITs市场独立于股债市场，能够优化投资者资产组合。”一位机构交易员告诉记者，“考虑到未来设备改造的发展空间以及当前市场上同类资产的稀缺性，个人非常看好这类标的未来的市场表现。”

底层资产“扩容增类”

需指出，除了新能源基础设施产品一级新发提速，国内REITs市场的底层基础资产范围仍在不断扩充。

3月24日，国家发展改革委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，明确提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”。

同时，证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，同样提出，要“拓宽试点资产类型”“贯彻落实中央经济工作会议关于着力扩大国内需求，优化政策措施，充分发挥消费的基础作用，把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”。

可以看到，国内公募REITs自首批项目落地以后，试点资产类型便呈现出了多样化发展的趋势。举例而言，2022年新增了保障房作为底层资产，在5月政策底层框架完善之后，8月31日，首批3只保障性租赁住房REITs便正式落地，发行效率大大加快。

记者注意到，早在2022年末，证监会副主席李超就已经表示要“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

“我们认为，今年在政策的支持下，百货商场、购物中心、农贸市场等商业地产项目REITs的落地进程有望加快，并进一步丰富市场的可投资标的。”中信建投证券固定收益首席分析师曾羽称。

警惕市场“炒作”风险

截至目前，全市场已发行上市了25只公募REITs产品。大部分产品上市首日后的二级市场表现均较为良好。截至3月28日，全部公募REITs的平均收益率为14.57%，非高速公路REITs的平均收益率达到了21.80%。

此外，自2021年6月21日至2023年2月28日，REITs综合指数累计收益达28.8%，表现显著优于同期中债综合财富指数（涨幅6.9%）和沪深300（跌幅20.1%）。

显然，得益于现阶段公募REITs项目多为重点战略区域较为成熟优质的基础设施龙头，底层资产运营良好，叠加REITs上市初期市场关注度较高以及供给稀缺，因此资金不断流入助推REITs产品价格大幅上涨，表现可圈可点。

不过，随着投资者情绪逐步回归理性，考虑到公募REITs的溢价率整体偏高，则后续该类产品的估值回调风险亦不容忽视。

“我们也注意到，由于供给稀缺、流通盘较小，公募REITs二级市场价格波动较高。不仅如此，虽然赚钱效应吸引资金不断流入，会进一步助推产品价格上涨，可多数公募REITs产品市场的价格已偏离项目估值均价较多。”中诚信国际研究院副院长袁海霞坦言，“由此，站在投资的角度考虑，一方面需要关注公募REITs工具的长期投资价值，警惕过度‘炒作’风险，形成理性预期；另一方面，投资者作为资产收益与风险的承担者，需确立风险管理主体地位，深入理解REITs法律文件及相关规则，完善REITs工具投资研究框架及体系建设，提升风险识别、计量、评估与控制能力。”

根据中诚信国际统计，就REITs分类指数看，2021年6月21日至2023年2月28日，各类指数表现分化，仓储物流、生态环保、园区基础设施REITs指数涨幅相对较高，累计收益率分别为36.2%、28.4%、27.5%，而交通基础设施指数基本保持区间波动状态，涨幅仅有2.7%。

另外，观察风险调整后的收益，仓储物流、园区基础设施年化收益/年化波动分别为1.25、1.03，投资性价比相对较好，而交通基础设施年化收益/年化波动仅有0.18，表现相对较弱。

编辑：王菁

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