【财经分析】REITs市场重现震荡格局 短期调整无碍继续布局

新华财经上海8月29日电（记者 杨溢仁）受权益市场扰动，中证REITs指数连续两周（2023年8月14日至2023年8月25日）下跌引发业界关注。

业内人士认为，面对短期调整，各机构无需过度担忧。在政策“呵护”态度未变的大背景下，投资者可继续关注二级市场调整带来的布局机会。

二级重现盘整格局

根据券商统计，自2023年8月14日至2023年8月25日，中证REITs指数已连续两周下跌，产权类REITs指数的跌幅为0.85%，经营权类REITs指数的跌幅为1.64%，前者的抗跌属性明显优于后者。

所谓产权类资产，通常是指产业园区、仓储物流等，收益来源主要依靠租金、物业管理费、停车收费的底层资产。这也是REITs基金被笑称可以“躺着收租”的原因。

而经营权类资产，是指高速公路、能源基础设施等，收益来源主要依靠运营与收费权的底层资产。

值得一提的是，就上述两大类REITs资产的特征来看，由于产权类REITs资产估值相对稳定，不会随着时间推移迅速收缩，且短期内的经营不善仍可通过拉长周期实现盈利周转，因此，现阶段产权类REITs更受投资机构的青睐。

“纵观已上市的公募REITs产品，在经营权类REITs中，底层资产为高速公路的产品多达7只，而该板块2022年以来表现较弱——受到了经济环境及出行减少的影响。”一位基金管理人告诉记者，“不仅如此，纵观已上市的28只REITs产品，产权类REITs上市以来的总体涨幅在-7.06%至27.71%区间，经营权类REITs的涨幅在-33.16%至23.47%区间。个人认为，产权类REITs产品相较于经营权类REITs产品表现出了易涨难跌的特征。”

不仅如此，经营权类REITs折现率更高，也是现阶段产权类REITs更受欢迎的关键因素之一。

浙商证券固收团队指出，产权类REITs的原始权益人拥有土地使用权，土地评估价值会作为资产估值的重要构成部分。在基金存续期间，该类产品的资产估值通常较为稳定，不会随着剩余年限缩短而大幅缩水，反而有跟随土地增值获得额外收益的可能性。

反观经营权类REITs，其底层特许经营期限届满后通常需要移交，而随着剩余期限缩短，资产评估价值会大幅缩水，因此投资者需要在有限时间内收回投资本金及收益，故经营权类REITs的折现率通常高于产权类REITs。

“我们通过比对可以获取数据的21只产品，发现12只产权类产品初始折现率在6.00%至8.00%区间内，而9只经营权类产品的初始折现率在6.95%至9.72%区间。”上述基金管理人说。

政策“呵护”扩容提速

尽管权益市场表现欠佳、基本面修复不及预期对部分REITs底层资产经营产生负面影响等因素叠加发酵，致使近期公募REITs表现有所“降温”，但在政策“呵护”态度未变的大背景下，作为一种创新的金融产品和盘活存量资产的重要工具，REITs依然是现阶段相对优势较大的投资标的。

记者注意到，7月以来，政策层从多维度出发，强调要加快推进公募REITs的发行工作，且意义已上升至帮助恢复消费和促进民营经济发展。

举例来看，7月31日，国务院办公厅转发了国家发展改革委《关于恢复和扩大消费的措施》通知，明确要“支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金(REITs)”。

8月1日，国家发展改革委等部门印发了《关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》，提出要“扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资”。

8月2日，上交所组织召开了产业园和仓储物流REITs座谈会，充分听取已上市产业园和仓储物流REITs参与机构对于进一步促进REITs市场高质量发展、提高信息披露质量的意见和建议。同时，上交所就持续推进REITs市场生态建设、完善信息披露机制等提出工作建议。

8月18日，中国证监会有关负责人就相关问题答记者问时重申，将加快推动REITs常态化发行和高质量扩容。推出REITs相关指数及REITs指数基金，优化REITs估值体系、发行询价机制，培育专业REITs投资者群体，加快推动REITs市场与香港市场互联互通。

可以看到，在已申报的REITs项目中，近期工银瑞信河北高速公路REIT及易方达广州开发区高新产业园REIT均获得了交易所的反馈问询。

“下半年市场扩容步伐有望开启。”中信建投证券房地产首席分析师兼建筑首席分析师竺劲判断。

东吴基金管理有限公司副总经理李杰接受记者专访时并称，随着实践的持续，REITs未来有可能发展成为资产收并购的重要资本平台，为优质资产持有方和运营方提供更多的融资渠道和业务机遇，也为企业实现轻资产模式转型探索出有效路径。

依旧建议积极布局

大部分受访的业界专家表示，随着REITs项目的高质量扩容，以及信息披露规则细化、投资者交流常态化等市场生态的建设完善，叠加更多长线资金的充实，我国基础设施公募REITs市场必将行稳致远，为实体经济发展持续提供新动能。

记者在采访中发现，伴随市场建设的日臻完善，大部分机构对REITs后市表现均释出了乐观态度。

“下半年，公募REITs或在扩容增类上不断突破，例如消费类基础设施、水电、IDC、文旅等都是较为可期的方向，建议投资人共同关注一级与二级的布局机会。”中信证券首席经济学家明明直言，“此外，站在更为宏观的视角来看，后续政策或围绕扩大内需、提振信心和防范风险持续加码，而经济基本面的触底回升同样利好公募REITs底层资产经营情况的修复。”

聚焦到配置布局层面，“短期内，公募REITs可能尚不具备大幅走牛的趋势，市场料将继续磨底震荡。”一位机构交易员向记者表示，“后续可根据资产负债端要求，选择配置估值低且基本面较好，市场认可度高的标的，把握政策红利和增持红利。”

编辑：王菁

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