【财经分析】基本面逐步回暖 REITs二级市场估值持续修复

新华财经上海5月15日电（记者 杨溢仁）2023年以来，预期反复、市场流动性偏弱、交易型资金止损叠加投资者对底层资产基本面预期的走弱，共同构成了2023年国内公募REITs估值中枢整体下行的行情。步入2024年，随着基本面的逐步回暖，REITs市场迎来了反弹行情，估值持续修复。

在业内人士看来，目前市场已经基本从2023年的流动性踩踏中得以恢复，未来伴随投资者结构的进一步调整和多层次REITs市场建设的日臻完善，市场有望持续回温。

二级市场估值持续修复

今年以来，我国基础设施公募REITs（简称“C-REITs”）二级市场表现修复明显。截至5月7日收盘，中证REITs收盘指数上涨7.15%，超越了上证指数的5.81%和沪深300的6.64%。

另有数据显示，上周（5月4日至5月10日）中证REITs收盘指数上涨0.60%（近期新发REITs因不满足上市时长等因素尚未纳入），收于809.75。

不仅如此，C-REITs的常态化发行也步入了新阶段。根据券商统计，目前沪深两市已“通过”和“已反馈”的REITs项目达18个，按照其披露说明书的评估价值合计为346.19亿元（通过的项目使用封卷稿数据；已反馈的项目中有反馈回复稿的项目使用反馈回复稿数据，没有的则使用申报稿数据）。其中，产业园项目6单、仓储物流项目4单、保租房项目1单、消费基础设施项目2单、高速公路项目2单、能源类项目3单。

不过，记者在采访中发现，鉴于C-REITs市场还处在恢复阶段，且当前市值依旧略低于发行规模，因此投资机构对于不同行业的看法亦有所分化。

针对目前未发行项目所涉及的行业，多位接受记者采访的投资机构负责人表示，其现阶段的布局偏好排序（从高到低）依次为能源、保租房、消费基础设施、仓储物流和高速公路。

根据公开可查的资料，当前已有多家企业发起了能源REITs的申报，资产业态以水电、风电、光伏及燃气电厂等为主，能源业态加速扩容。

能源类项目获市场青睐

能源类项目缘何更受投资者青睐？

分析人士认为，在全球对环境保护和可持续发展日益重视的大背景下，清洁能源和环保产业将迎来更广阔的发展空间，能源环保REITs一方面能够为清洁能源项目提供融资支持，如风电、光伏发电、水力发电等，有助于推动能源结构的优化和升级，加速清洁能源的发展，对于我国实现碳达峰、碳中和目标具有重要意义；另一方面，也将助力投资者更好地分享国民经济高质量发展的红利，实现多赢。

“中国能源结构正在经历从一次能源向二次能源、从传统能源向新能源的转型。”中信建投证券地产、周期新材料及中小盘研究组组长竺劲说，“当下，我国电力供应格局以火电为主，清洁能源尤其是风光发电占比正稳步提升。就装机容量来看，截至2023年底，全国发电装机容量29.2亿千瓦，其中清洁能源占比52.4%，风光新能源合计装机容量达10.5亿千瓦，占比36.0%。REITs工具作为盘活重资产即发电及电网类资产的重要金融工具，发展正逢其时，将为能源转型保驾护航。”

值得一提的是，“2024年第一季度，中信建投国家电投新能源REIT底层资产的发电量、上网电量以及结算电量同比分别增长了26.52%、26.48%和29.39%。”中信建投国家电投新能源REIT的基金管理人指出，“截至目前，本项目成立一年内开展了3次分红，完成率为基金招募说明书预测值的110.78%，高频率、高比例的分红体现了项目优质的现金流生产能力。”

再就富国首创水务REIT而言，该产品2023全年实现收入3亿元，可供分配金额1.38亿元，净利润4076万元，盈利水平较2022年明显提升。截至目前，富国首创水务REIT运营近三年，累计分红5次，分红总额达4.42亿元，为投资者提供了长期稳定的收益回报。

无疑，在有价证券的价格中，市场能清楚地看到已有的“预期”和“风向”，发展能源类REITs对于支持我国能源结构调整、推动清洁能源发展、盘活存量资产、创新融资方式、吸引社会资本、促进区域经济发展以及响应国家战略等方面都具有重要意义。

有望吸引更多长期资金

综上，回到投资布局层面，在REITs市场估值持续修复的大背景下，受访的业内人士普遍认为，当前仍可积极布局。

“在货币政策宽松预期升温的背景下，目前长短端利率均出现了进一步下修，30年期国债利率已回落至2.56%一线，10年期国债收益率亦下降至2.29%附近，未来高分红资产和高股息策略必将被持续关注，这也会为C-REITs市场带来一定的增量资金。”一位机构交易员在接受记者采访时直言。

海通证券固收首席分析师郑子勋表示，对于投资机构，后续建议结合资金久期、收益率要求，选择估值水平与分红率相匹配的REITs产品；可适时配置经营稳定、抗周期特征明显的板块，同时关注优质资产的上市、扩募动态。

在竺劲看来，REITs作为一种投资工具，可以为投资者提供更多元化的投资选择。而多层次REITs市场建设的日臻完善，也将为投资者提供更多样化的REITs产品，以满足其不同的投资需求和风险偏好。

“当前我国多层次REITs市场包含Pre-REITs、类REITs、持有型不动产ABS、北金所住房租赁企业股权交易、公募REITs等多种结构融资产品。一方面，丰富的机构融资产品将为我国存量资产盘活提供有效融资支持；另一方面，多层次REITs市场中公募REITs的前融产品更为丰富，众多前融产品将为公募REITs提供更多优质的资产选择。”竺劲称。

编辑：王菁

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