报告：关注资本化率对公募REITs产品定价影响

新华财经北京10月18日电（王菁）戴德梁行日前发布《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》，并联合瑞思不动产金融研究院发起 “中国REITs指数之不动产资本化率调查研究”，此举得到了北大光华张峥教授研究团队的支持。

购物中心、奥特莱斯、社区商业关注度显著提升

随着疫情影响的减退和消费基础设施公募REITs的陆续上市，投资者对零售物业的兴趣显著回升，恢复至疫情前的信心水平。此前，投资者对零售物业的投资热情主要集中在一线城市。

随着公募REITs的推出，预计将显著增加投资者对新一线及二线城市零售物业市场的兴趣，从而提高这些城市零售物业交易的活跃度和市场流动性。这一变化不仅为投资者提供了更多元化的选择，也为非一线城市的零售物业市场注入了新的活力。

此外，投资人对不同细分业态的区域选择也有明显差异，在四个主要的一线城市中，北京关注度最高的工业类资产为数据中心，而上海关注度最高的则为工业厂房，深圳和广州关注度最高的为仓储物流资产。在本次调研中，工业厂房的投资关注度显著提升。随着大模型和云计算需求的激增，数据中心作为关键的基础设施，正迅速成为投资者关注的焦点。2024年，投资人对仓储物流业态的关注度有明显回落，主要由于全国部分区域仓储物流供过于求，租金和出租率均出现下滑，导致投资人对该业态的信心不足。

资本化率是不动产权型基础设施公募REITs产品定价中的重要一环

截至2024年9月，市场上已发行基础设施公募REITs共45只，其中不动产类项目共27只。底层资产主要为产业园区、工业厂房、仓储物流、保障性租赁住房以及消费基础设施。

内地公募REITs定价过程通常经历三个阶段，发行前基于底层资产的运营预期折现后得到一个资产的估值；其后网下投资人依据该估值结果并结合自身对该资产及产品的了解和判断给出报价区间，再由公募基金管理人和发行人确定REITs上市的发行价格；最后上市之后，由众多投资人的自由买入卖出，会形成即时的二级市场价格。

可见，发行时的资产估值是后续定价及二级价格的“基石”，而根据内地REITs指引要求的以收益法作为主要的估值方法，则反映了对资产经营表现的看重，与REITs“轻主体信用、重运营表现”的产品定性契合。因此，资本化率作为反映资产本身运营回报率的指标，将其作为参考是不动产权型基础设施公募REITs产品定价中的重要一环。

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，基础设施公募REITs发行步入常态化，REITs市场在不动产大宗交易中的价格发现和价值引导作用日益凸显。戴德梁行发布2024年度不动产资本化率调查研究结果，旨在为不动产及REITs市场的持续发展提供坚实的资产定价“锚”。

戴德梁行北区董事总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，“戴德梁行连续发布第五期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》，我们衷心感谢参与此次调研的97家机构和行业专家。我们期待与大家共同促进中国不动产金融行业的持续健康发展。”

戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，REITs市场与不动产大宗交易市场相辅相成，从长期来看REITs对不动产大宗交易具有价格发现以及价值引导的功能。我们希望通过本次调研，在中国内地基础设施公募REITs市场快速扩容之际，揭示底层资产定价规律，为国内基础设施公募REITs市场长期健康发展提供有益的参考借鉴。

戴德梁行北京估价及顾问服务部副董事、资本化率研究报告主编张恺玲表示，资本化率体现了投资者对资产回报的预期及其对风险和收益潜力的评估。2024年，尽管国内无风险利率下降，但不动产市场的租金压力和交易流动性的降低导致资本化率普遍上升。在此环境下，长租公寓等抗周期性资产尤其受到投资者的关注。

据了解，第五期中国REITs指数之不动产资本化率调研邀请到不动产投资领域的专业机构与行业专业共97家，包括境内外房地产基金公司、保险机构、开发商、新加坡及中国香港上市REITs管理人等，旨在通过分析受访者对不同城市各类资产在大宗交易市场中的专业判断，并结合新加坡、中国香港REITs以及中国内地基础设施公募REITs在收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易和公募REITs资产定价提供参考基准。

编辑：王柘

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