中信建投沈阳国际软件园REIT项目获正式受理

新华财经北京11月1日电（王菁）据上海证券交易所官网1日更新信息，中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中信建投沈阳国际软件园REIT”）已获上交所正式受理，这是首单由东北地区企业发起的公募REITs项目。

公开资料显示，中信建投沈阳国际软件园REIT由中信建投基金管理有限公司作为基金管理人，中信建投证券股份有限公司作为专项计划管理人及财务顾问，原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司（简称“产业发展公司”）及沈阳国际软件园有限公司，运营管理机构为产业发展公司，底层资产为建筑面积共计约20.12万平方米的研发办公类产业园。

沈阳国际软件园所在的浑南区为沈阳市政府所在地，是全国首批国家级高新区、沈大国家自主创新示范区沈阳片区的核心区、中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区的重要承载区和国家首批双创示范基地，项目所处区域政策叠加优势突出。

从历史业绩来看，该项目底层资产收入较为稳定，运营情况良好，项目估值谨慎，并采取了多重分配保障机制，更好地保护投资者的利益。

优质底层资产：承租人行业集中度较高 产业集聚效应明显

底层资产运营稳健，基础设施项目2021-2023年末出租率分别为77.78%、88.33%、88.24%；截至2024年6月末，基础设施项目的出租率为84.05%，整体来看历史出租率较为稳定。

租户租赁面积分散，前十大租户所租赁的总面积占已出租总面积的22.53%，单一租户租赁面积不超过5%，预计未来集中换租风险较低。承租人行业集中度较高，产业集聚效应明显，截至2024年6月末入驻租户438家，其中“科学研究和技术服务业”和“信息传输、软件和信息技术服务业”的租户合计租赁面积占基础设施项目总出租面积的68.10%。

合理资产估值：假设较为谨慎 评估单价处于市场低位

中信建投沈阳国际软件园REIT底层资产评估价值11.84亿元，折合建筑面积评估单价5885元／平方米，底层资产评估单价处于市场低位。此次评估折现率采取7.00%，相较于已发行的研发办公类产业园REITs项目较为普遍的6.00-6.75%折现率，评估假设更为谨慎。

多重保障机制：可供分配具备支撑 流动性补足确保收缴率

据了解，该基金设置了可供分配保障机制和流动性补足机制，为基金的可供分配提供强有力的支撑。据公开资料显示，中信建投沈阳国际软件园REIT项目预期2024年7-12月净现金流分派率2.99%，2025年净现金流分派率5.50%。

通过可供分配保障机制，约定自该基金上市之日起五个自然年度内，原始权益人及其关联方优先保障其他基金份额持有人获得其所持有的本基金份额对应的预测可供分配金额。此外，通过运营管理协议设置流动性补足机制，约定运营管理机构对其在任期间项目公司未及时收到的基础设施项目运营收入提供流动性支持，确保项目公司运营收入的期后收缴率不低于98%。

今年以来，已有超过20只公募REITs发行上市，发行规模接近500亿元。公募REITs常态化发行的加速，有助于REITs市场的提质扩面，实现快速扩容以及高质量发展，也有助于企业建立“建、管、融、退”的全周期资产管理机制，更好推动存量资产盘活、新增投资良性循环。另一方面，公募REITs产品类型的日趋丰富、规模效应的日益凸显也为金融产品市场注入新的活力，为投资者带来了更加丰富多元的投资选择。中国公募REITs市场正朝着投融资良性循环的方向前进，逐步成为资本市场不可或缺的一块拼图。

编辑：王柘

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