沪市债券新语 | 全市场公募REITs总市值突破2000亿元！

新华财经上海6月6日电（记者 杨溢仁）2021年6月21日，首批9只公募REITs成功上市，标志着我国基础设施公募REITs试点正式落地。其中，中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、富国首创水务REIT、浙商沪杭甬REIT、华安张江产业园REIT共5单REITs在上交所首发上市，募资规模合计166亿元，拉开了沪市REITs蓬勃发展的序幕。

截至6月5日收盘，距首批REITs上市过去不到4年时间，全市场公募REITs总市值达到了2019.91亿元，历史首次突破2000亿元大关。

其中，上交所REITs的总市值达1352亿元，占比67%。不仅如此，中证REITs全收益指数6月5日收于1107.35点，创下2023年3月6日以来新高。

一级市场扩容提速

据记者了解，截至2025年6月5日，上交所共有44单REITs产品上市，数量较2023年底增加一倍；募集规模1216亿元，市场占比近七成（全市场总募集规模达1795亿元）。

产权类方面，全市场中的园区REITs项目共有17单，其中上交所12单，募集规模203亿元；仓储物流项目全市场9单，其中上交所5单，募集规模138亿元；消费项目全市场8单，其中上交所4单，募集规模63亿元；保障性租赁住房项目全市场8单，其中上交所6单，募集规模95亿元。

经营权类方面，全市场中的能源项目共7单，其中上交所5单，募集规模143亿元；交通项目全市场13单，其中上交所10单，募集规模540亿元；生态环保项目全市场2单，其中上交所1单，募集规模19亿元。

再就资产类型来看，2024年以来，包括首批消费（物美、金茂、百联、奥莱）、首单跨海大桥（平安交投）、首单市政（济南供热）项目陆续登陆交易所市场，基础设施公募REITs的底层资产类型持续丰富。

展望后续，上交所的相关负责人告诉记者，包括数据中心、旅游景区、养老设施、冰雪经济在内的各领域首单公募REITs亦将加速落地。

二级市场逐步回暖

值得一提的是，经历了前期的触底调整，今年REITs二级市场的表现同样可圈可点。

2025年初，央行释放适度宽松的货币政策信号，随着降准、降息的落地，目前10年期国债收益率已下行至1.67%附近。在流动性充裕的大背景下，REITs作为独立大类资产的配置价值获得了投资者的进一步认可，二级市场“热度”得以不断提升。

就涨跌幅而言，2025年以来（截至6月5日收盘）沪市REITs复权涨幅达21%，超过中证REITs全收益指数的14%，较发行价涨幅更是达到了28%。其中，表现较为突出的板块包括消费、租赁住房、收费公路行业，年内涨幅分别达到了44%、26%、22%，均高于全市场同类项目的平均涨幅——全市场消费、租赁住房、收费公路REITs的涨幅依次为33%、25%、19%。

再看到流动性方面，2025年以来（截至6月5日收盘）沪市REITs的日均成交额达4.4亿元，占到全市场成交额的70%；日均换手率达0.79%，也高于全市场平均水平。

最后，聚焦收益表现，截至6月5日收盘，沪市REITs的平均现金流分派率达5.8%、平均内部收益率为3.6%，仍具备配置性价比。

多位投资人向记者表示，其积极参与REITs市场布局与上市项目的稳健运营和可以预见的稳定分红回报息息相关。

公开数据显示，沪市共有33单REITs披露了2024年年报，较2023年增加13单；共实现收入85亿元，同比增加35%；实现可供分配金额62亿元，同比增加28%；分红金额59亿元，同比增加32%。

形成双轮驱动格局

毫无疑问，基础设施REITs市场的提质扩容，离不开相关机制建设的日臻完善。

记者了解到，上交所正在不断推动完善扩募机制，形成了“首发+扩募”双轮驱动的发展格局，旨在助力REITs市场实现高质量发展。

回溯历史，2023年，沪市完成扩募上市的项目包括华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT，合计规模约50亿元。

2024年，沪市有6单项目发布了扩募公告，截至目前2单（华夏北京保障房REIT、国泰君安临港创新产业园REIT）已通过，4单（华夏基金华润有巢REIT、国泰君安东久新经济REIT、中航京能光伏REIT、中金厦门安居REIT）处于上交所受理反馈阶段。

另据前述负责人介绍，沪市扩募项目在资产筛选上创新呈现了资产混包、跨区域资产组合等特点。

具体来看，中航京能光伏REIT本次拟购入的云南水电站项目——是国内首单跨区域探索“光伏+水电”资产混装的扩募项目。而国泰君安临港创新产业园REIT扩募则创新推出了“工业厂房+研发办公”的资产组合，拟购入的康桥项目—位于浦东新区张江科学城片区，是临港产业导入张江科学城的“桥头堡”。

业内人士普遍判断，随着政策红利的持续释放、资产创新提速与生态体系完善，公募REITs这一万亿元级别蓝海市场将朝着“服务国家战略、赋能实体经济”的目标继续稳步前行。

另有部分机构乐观判断，至2025年年末，我国基础设施公募REITs的市场规模将达到‌2200亿元至2500亿元‌；若考虑扩募加速，则彼时规模或突破‌2500亿元‌。

编辑：李一帆

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