我国公募REITs市场的发展历程与展望

基础设施不动产投资信托基金（REITs）是服务实体经济、具有创新性和普惠性的金融产品。本文系统梳理了我国公募REITs市场从试点探索到稳步发行的发展历程，总结了其在盘活存量资产、丰富投资产品供给等方面取得的成效，分析了当前REITs市场缺少龙头产品引领、市场流动性不足等问题，并对REITs市场的未来发展提出建议与展望。

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）采用特殊目的载体架构，通过证券化方式将流动性较低的不动产权益转化为标准化、高流动性的金融产品。基础设施REITs作为金融领域和基础设施领域的重要创新工具，具有盘活存量资产、拓宽融资渠道、服务实体经济和促进高质量发展等多重功能。在我国经济持续发展和投融资体系改革推进的背景下，公募REITs市场已实现从无到有的突破，基础制度和监管框架基本成形。

我国公募REITs市场的发展成果及现存问题

（一）我国公募REITs市场的主要发展成果

1.盘活存量资产，促进实体经济蓬勃发展

我国基础设施存量资产规模庞大，但前期缺少有效的退出渠道。公募REITs为基础设施资产开拓了市场化退出路径，持有优质资产的企业以符合要求的基础设施项目作为底层资产发行REITs产品，回收资金可用于存量项目更新改造或新项目投资建设，从而实现“投资—运营—退出—再投资”的良性循环。实践中，持有固废处理、光伏发电、仓储物流等重资产的企业通过发行公募REITs实现资产退出，在剥离重资产的同时打造轻资产运营平台，撬动增量资金投建新项目，不仅提高了存量资产的运营效率，还促进了资本向国家重大战略实施领域的流动，有效推动我国实体经济结构优化升级。

2.促进资产证券化市场发展，提高市场成熟度

公募REITs是我国资产证券化产品（ABS）的一种重要形式，其快速发展促进了我国资产证券化市场的发展完善。公募REITs需要底层资产具备明晰的权属关系、稳定充裕的现金流和规范有效的运营管理，在一定程度上促使原始权益人提高自身资产的运营透明度及管理水平。同时，公募REITs的定价机制、信息披露制度、投资者保护体系日趋完善与成熟。在此带动下，持有型不动产ABS等证券化产品也在加速发展，为其与公募REITs的良好衔接奠定基础，助力多层次REITs市场建设。

3.优化我国金融市场结构，丰富投资品种

长期以来，我国金融市场投资工具相对单一，主要为股票、债券等，缺乏能够兼顾稳定收益和适度增长的投资品种。基于强制分红的特征，公募REITs兼具股债特性，对广大投资者而言是一种崭新的资产配置选择。公募REITs的底层资产通常来自运营成熟、未来现金流稳定的优质基础设施项目，具有较为稳健的收益，能够满足保险资金、社保基金等资金方较长期限的配置需求。未来，随着我国公募REITs市场日臻成熟壮大，会有更多机构投资者陆续参与投资。同时，公募REITs的普惠性使其适宜作为我国居民的投资品种，从而吸引社会储蓄资金进入资本市场，进一步完善我国的社会融资结构。

4.推动我国金融开放，提升国际影响力

现阶段，我国公募REITs产品数量已经跃居亚洲首位。一方面，在未来公募REITs跨境投资相关政策不断完善的背景下，有望出现我国公募REITs纳入国际市场指数、外资机构进一步参与我国公募REITs投资发行等场景，并将显著提升我国公募REITs市场的吸引力。另一方面，我国公募REITs市场的发展历程可为其他国家解决基础设施投融资问题提供参考借鉴。

（二）我国公募REITs市场现存问题

1.资产类型有待丰富

自诞生以来，我国已上市公募REITs项目覆盖高速公路、产业园区、能源、消费基础设施、保障性租赁住房、仓储物流等多个领域，最新政策允许发行REITs的行业范围也已拓宽至12大类。但在实践中，因资产的特殊性、成熟性等原因，文旅、养老等部分政策已允许行业尚未实现产品落地，公募REITs的资产类型还有进一步丰富的空间。

2.缺少龙头REITs引领

与成熟REITs市场相比，我国基础设施REITs在资产整合和规模效应方面尚存在提升空间，市场缺乏龙头REITs的示范引领。一方面，我国单只REITs产品的最大规模约为12亿美元，平均每只产品规模约为3.7亿美元，与亚太成熟REITs市场相比较，单只产品体量较小（见表1）。另一方面，我国REITs市场还处于“首发＋扩募”双轮驱动的阶段，截至2025年7月14日，仅有5只产品进行过第一次扩募，与美国等成熟REITs市场依靠扩募带动规模增长的模式有所不同。

3.发行主体不够多元化

从发展现状来看，我国首批上市的9只公募REITs中有8只原始权益人为国有企业。2022年11月，国家发展改革委出台《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，支持民间投资项目参与REITs试点，发行主体从以中央和地方国有企业为主逐步向民营企业扩展。此后，京东仓储物流REIT、物美消费REIT、特变电工新能源REIT等民营企业作为发行主体的产品相继上市。东久新经济REIT、易商仓储物流REIT等外资企业作为发行主体的产品也陆续出现。然而，受多重因素影响，截至2025年上半年，在我国发行公募REITs的主体中外资企业、民营企业的占比之和不足三成，在发挥民营企业和外资企业市场化运营优势、充分激发市场活力等方面还有提升空间。

4.投资者结构尚存优化空间，市场流动性不足

从政策层面看，我国鼓励社保基金等长期资本参与REITs市场，公募REITs市场投资者中机构投资者占比较高，个人投资者参与较少。在机构投资者中，又多以产业资本、保险资金、券商自营等长期配置型资金为主，交易型投资者较少。此外，已上市REITs所含战略配售份额的占比通常较高，这些份额通常具有较长锁定期限。交易型投资者的缺乏和流通份额的受限，共同导致REITs产品二级市场流动性较低，日均换手率不到1%。

对公募REITs市场的建议与展望

（一）相关建议

第一，加速REITs市场扩围扩容，打造龙头REITs。一是应巩固传统优势领域，继续大力鼓励支持产业园区、高速公路、保障性租赁住房等具备稳定现金流、运营成熟的优质资产申报发行公募REITs，进一步做大市场规模。二是要加快推进文旅、养老等尚未“破冰”的行业资产通过REITs实现市场化交易，为投资者提供更丰富的底层资产选择。三是需畅通持续扩募机制，探索原发行人体系外资产扩募，打造一批龙头REITs，为市场的稳步发展夯实基础。

第二，拓宽发行主体范围，充分激发市场活力。为更好地释放市场供给能力，应着力构建更为开放、多元的发行主体生态。一方面，持续鼓励符合条件的民营企业、外资企业通过发行公募REITs优化自身资本结构；另一方面，可开展境外资产在国内发行REITs试点，为市场注入新的活力源泉。

第三，改善市场流动性，增强二级市场价格发现功能。提升市场流动性是增强二级市场价格发现功能的重要基础。为此，可提升产品发售阶段可流通份额的比例，适当降低战略投资比例。同时，加强多渠道宣传引导，提升个人投资者参与热情。

（二）展望

展望未来，预计我国公募REITs市场将继续保持服务实体经济的初心，通过扩围扩容让更多基础设施融资主体受益，同时也将恪守金融发展的人民性，致力于为投资者提供具有稳健分红特征的配置资产。具体来看，在市场规模进一步提升、发展成熟稳定后，我国公募REITs市场有望建立与境外市场的互联互通机制，推动REITs估值定价体系、信息披露标准等与国际市场接轨，助力资本市场实现高水平双向开放。此外，支持符合条件的5G基站、数据中心、通信铁塔、人工智能基础设施等新型基础设施发行公募REITs，可以使REITs更好服务于科技创新领域。相信在市场各参与主体的共同努力下，公募REITs市场必将行稳致远，为实体经济的高质量发展注入新的动能。

（作者：中航基金 宋鑫 陈吉，本文原载《债券》2025年8月刊）

编辑：王菁

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