【财经分析】第二单保租房REITs扩募渐进 需求韧性支撑行业表现向好

新华财经上海11月5日电（记者 杨溢仁）近期，华夏基金华润有巢REIT扩募获批的消息引发业界热议。

在业内人士看来，要推动租赁住房产业可持续发展，金融赋能不可或缺。展望后续，保租房REITs市场在政策托底、资产质量优化和机构配置需求的推动下，有望持续扩容并巩固其抗周期属性。

保租房REITs运营稳健

可以看到，华夏基金华润有巢REIT的第一次扩募已取得中国证券监督管理委员会的批复以及上海证券交易所的无异议函。

作为第二单扩募获批的保租房REITs，其底层资产运营情况如何？项目有何亮点？

据记者了解，华夏基金华润有巢REIT本次拟购入的底层资产是位于上海市闵行区的有巢马桥项目。

“本项目位于上海马桥人工智能创新试验区内，毗邻大零号湾科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区、莘庄工业区、松江经济技术开发区等产业园区。这里创新、创业活力迸发，新兴产业蓬勃发展，大量产业工人和一线劳动者集聚，人才安居的需求旺盛。”华润有巢上海运营负责人李佳晟说。

12月5日拍摄的华润有巢公寓社区（马桥AI店）内景（记者 杨溢仁摄）

值得一提的是，尽管经历了前期的大幅上涨，近期国内基础设施公募REITs市场有所盘整，但保租房板块的总体表现依旧向好，韧性不减。

记者观察到，2025年三季度保租房REITs板块业绩平稳，各项目出租率维持高位，多个项目处于扩募进程中。三季度的年化分派率介于2.7%至4.0%，板块流动性较好，多个项目的流通份额超60%。

再就华夏基金华润有巢REIT来看，2025年上半年，该基金实现收入3928.83万元，净利润同比增长38.67%至578.38万元，基金EBITDA录得2578.68万元，同比增长4.84%；2025年第三季度，华夏基金华润有巢REIT实现收入1908.98万元，净利润288.56万元，经营活动产生的现金流量净额为1300.52万元，整体运营情况良好，展现出了较强的抗周期属性。

发展空间依旧广阔

过去十年间，中国人口加速向大城市聚集，人口流动性不断增强。

有公开数据显示，2025年前三季度全国跨区域人员流动量达506亿人次，同比增长31%‌，规模十分庞大。这也从侧面说明，租赁住房市场的需求有望长期保持旺盛。

不仅如此，我国第七次人口普查数据显示，我国租房人口规模达2.2亿人，租房家庭比例已达25.57%（包含租赁廉租住房／公租房和租赁其他住房），其中83.6%的租房者为90后人群。

不可否认，为了加快租赁住房供应，必须同步解决房企“重资产”投入后，资金循环滚动使用效率较低的问题。

“当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的‘重资产’模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造‘投融管退’的全链条业务模式，帮助房企由‘重’向‘轻’的资产结构转变。”一位券商固收部门负责人告诉记者，“公募REITs的推出，将为保租房业务的可持续发展走通一条可持续循环的路径。 ”

根据克而瑞地产研究中心测算，截至2025年9月，全市场已上市的REITs产品有74只，其中保租房REITs为8只，约占11%‌。不过，对标海外千亿美元的租赁住房REITs市值规模，我国保租房REITs无疑仍拥有巨大的发展潜力和发展空间。

“REITs打通了租赁住房资本市场的权益融资通道，能够吸引低成本、长期限的耐心资本进入租赁住房领域，大大加快租赁住房的建设进程，推动租赁项目供给和租赁市场健康发展。”多位原始权益人指出，“尤其聚焦长三角区域，随着经济发展以及人口的持续流入，预计上海的租赁住房需求还将持续增长，以R4地块为代表的大型租赁社区项目将保持强大的市场竞争力。供需两侧的协同发力，必将为上海市完善租赁住房供应体系提供有力保障。”

华润置地的相关负责人此前亦向记者表示，“未来，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、二线人口净流入城市的可扩募资产，不断提高优质资产的获取能力，赋予华润有巢REIT不断成长的生命力。”

短期仍是配置优选

展望后续，包括中金公司在内的大部分机构判断，短期国内的租赁住房市场将维持“需求韧性较强”的特征。毕竟，参考海外经验，在城镇化率增速放缓阶段，核心城市（城市群）仍具备较强的人口吸引力，也就是说，未来我国核心城市（城市群）人口仍具备增长动能。此外，青年人晚婚晚育及较高的购房压力将促使租赁周期延长，进一步催生租赁住房需求。

当然，随着供给端的持续发力——2025年作为“十四五”收官之年，预计保租房供给仍具规模，短期租赁住房市场的结构性供给压力也不容小觑。

公开数据显示，我国租赁住房市场具备较大的存量规模，预计截至2025年末，公租房、保租房的存量将分别超过2000万套、800万套，为后续保租房REITs市场的发展提供支撑。目前，根据采招网等公开资料统计，租赁住房REITs的潜在项目数量已达26个。

“综上，回到保租房REITs的布局层面，从资产质素（主要考量项目的区位、供需环境、物业管理能力等）、运营效率（主要考察项目的招商能力及租户管理能力）和财务指标（重点关注现金流的稳定性）三个维度着手，择优布局仍是关键。”一位保险机构投资人向记者表示。

“在低利率、‘资产荒’延续的环境中，保租房REITs作为优质配置型资产料受到各机构的持续青睐。”中金公司不动产与空间服务行业分析师谭钦元说。

“我们认为，保租房是一项后期运营性开支较低、微观运营风险不大、后续资本开支少、享受政策性价差（即保租房租金和市场化租金之间价差）的优质资产。”中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪指出，“鉴于现阶段提振消费等利好政策大概率将取得成效——国民工资、租金和社会物价水平不会持续陷入螺旋下降的循环。因此，我们继续看好保租房REITs的租金稳定性，并建议投资者结合市场估值，聚焦核心城市展开配置。”

编辑：王菁

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