【财经分析】新政领航高质量发展 商业地产REITs“破冰”助力实体转型

新华财经上海1月7日电（记者 杨溢仁）2026年伊始，关于政策明确启动商业不动产投资信托基金（REITs)试点的探讨日益增多。叠加沪深交易所及时修订并公布了相关的公募REITs业务规则，可以说，一套涵盖试点扩容、市场建设、监管优化的REITs高质量发展制度体系已正式落地。

业内专家表示，该政策组合拳不仅将助力商业不动产REITs实现“破冰”，更标志着我国REITs市场已从“试点探索”全面迈入“体系化发展”的新阶段，这将为盘活存量资产、构建房地产发展新模式注入强劲的金融动力。

扩围破冰：商业地产解锁存量价值

南开大学金融发展研究院院长田利辉表示，商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具，能有效为存量资产引入“活水”。

“政策层将REITs的覆盖范围从传统基础设施领域拓展至商业不动产领域，让普通投资者‘买楼收租’的愿景成为了可能。”一位机构投资人向记者表示，“不仅如此，在当前房地产市场调整的大背景下，房地产行业正从‘高杠杆、高周转、高负债’的开发模式向‘投-融-管-退’的资产精细化运营管理模式转变。商业不动产REITs的推出，将为房地产企业提供有效的退出渠道，从更大程度上缓解资金压力，对于房地产风险防范化解也具有积极的作用。”

据券商机构测算，我国商业不动产的存量规模可达40万亿元。无疑，试点的推出将有效盘活此类沉淀资产，为房企打通“投-融-管-退”价值链，同时优化房企现金流、降低负债，防范行业系统性风险。这一扩容并非简单的范围延伸，而是精准对接“盘活存量、做优增量”的国家战略——商业地产作为存量资产的重要组成部分，长期面临流动性不足的困境，新政通过市场化证券化手段，为这部分“沉睡资产”引入金融活水，既有助于房企缓解债务压力、实现轻资产转型，也为资本市场提供了优质的权益类资产供给。

生态筑基：三维框架夯实市场韧性

就国内公募REITs市场的生态建设而言，新政“组合拳”可以说构建了“扩容扩围+资金引入+产品创新”的三维升级框架。在资产供给端，政策鼓励REITs持有业态相近、功能互补的资产组合，支持优质上市REITs通过扩募、并购等方式做优做强，同时平等对待各类所有制企业，为民营企业拓宽了权益融资渠道。

多位受访的业内专家向记者表示，商业不动产REITs从基础设施向购物中心、写字楼等领域扩容，成为了改写行业格局的关键变量，不仅有助于重塑不动产金融生态，更将打通存量资产“募投管退”闭环，为城市更新、行业转型注入新活力。这一安排借鉴了国际成熟市场“首发+扩募”的双轮驱动经验，能够有效提升单只产品的规模效应和风险抵御能力。

在资金需求端，新政重点引导保险资金、社保基金等中长期资金入市，推动REITs纳入沪深港通标的，同时规划丰富REITs指数体系和ETF等创新产品，旨在从根本上优化投资者结构、提升市场流动性。

田利辉坦言，中长期资金的涌入将推动REITs从“小众产品”成长为大众化资产类别，强化市场的深度与韧性。

国泰海通证券REITs业务部的负责人补充表示，尽管当前商业不动产供需承压，但公募REITs估值定价优势明显，轻重联动的战略价值突出，叠加国内尚有数十万亿的存量资产盘活需求，则商业不动产REITs的推出于长期内有望激发行业增长活力，为不动产投融资市场注入强劲发展动能。

在市场化机制建设上，政策提出研究建立与无风险利率挂钩的灵活收益率要求，优化发行定价机制，规范询价配售行为，旨在确保市场定价的合理性与公允性。这些安排既压实了基金管理人、财务顾问等中介机构的责任，也为市场营造了“重合规、重运营”的良好生态。

来自华泰证券的研究观点认为，低利率环境下，REITs作为多元化配置的重要工具，其在大类资产配置中的价值将进一步凸显。

赋能实体：双向共振拓宽发展空间

从更宏观的视角分析，此次REITs新政是资本市场服务实体经济的重要实践。

截至2025年12月，我国上市的公募REITs已达78只，发行规模超2000亿元，总市值突破2200亿元，累计带动新增投资超1万亿元，已在基础设施领域形成了成熟的制度经验。

北京大学光华管理学院教授张峥认为，商业不动产公募REITs与已有的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系，能有效促进房地产行业从“重销售”向“重运营”模式转变，为房地产企业的资产盘活和转型升级打造适配的金融工具，同时为实体经济注入长期稳定的资本支持。

对于普通投资者而言，REITs收益与股票、债券相关性较低的特性，也使其成为了分散风险、抵御通胀的优质配置工具。在田利辉看来，REITs的核心价值在于其收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入，普通投资者将能更便捷地投资到过去门槛极高的核心不动产，分享中国优质实体资产的长期收益。

由此，聚焦未来的商业不动产REITs布局，“个人认为，投资核心是‘稳现金流+资产增值+扩募能力’，策略上应围绕抗周期防守、景气修复进攻、强扩募成长三条主线，优先筛选核心城市优质资产、高运营壁垒与强原始权益人的标的，同时做好估值与风险控制。”一位保险机构投资人向记者表示，“在资产端的筛选层面，优先级排序应为——优质购物中心（出租率≥95%）＞核心商圈写字楼（空置率＜15%）＞区域商贸综合体（年交易额稳定）＞社区商业（抗周期）＞酒店（谨慎，周期波动大）。”

凯德投资（中国）首席投资官王欣表示，随着资产拓维与政策支持的不断释放，商业不动产REITs未来将持续扩容，行业需聚焦运营管理、价值挖掘与可持续回报，推动市场高质量发展。

在政策引导与市场需求的双重驱动下，REITs作为连接资本与实体资产的“黄金桥梁”，必将在构建现代化基础设施体系、推动房地产发展新模式转型中发挥更为重要的作用，书写资本市场服务高质量发展的新篇章。

编辑：王菁

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