【财经分析】金融赋能安居 上海保租房REITs扩容提速

新华财经上海1月29日电（记者 杨溢仁）作为国内保障性租赁住房建设的标杆城市，上海正以REITs为纽带，打通 “投融建管退” 闭环，既为新市民、青年人筑牢安居底线，也为不动产市场注入长期稳定的金融活水。

公开数据显示，截至2025年末，上海保租房凭借60万套（间）的筹措规模和36.8万套（间）的开业体量稳居全国首位，保租房REITs更是成为了盘活存量、服务民生的核心载体。

上海构建保租房REITs矩阵

可以看到，上海保租房REITs的矩阵已然成形，且市场表现稳健。

具体而言，上海保租房REITs已形成了“3个核心产品+持续扩募”的格局，整体覆盖了国企平台与市场化主体，底层资产聚焦产业园区、轨交沿线等需求高地，出租率与现金流表现亮眼。

举例来看，核心产品之一为国泰君安城投宽庭保租房REIT，其发行规模为30.5亿元，是长三角首单、当时市场规模最大的保租房REIT，该产品上市后的市值一度突破了42.7亿元，较发行价涨幅超40%。

对于地产企业而言，“传统模式虽面临着巨大挑战，但是我们看到，新需求同样孕育着巨大机遇。”上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰说。

无疑，资本市场对保租房资产抗周期属性的认可，促使各家企业纷纷入局，“逐鹿”保租房市场。

再就华夏基金华润有巢REIT来看，作为市场化运营的标杆项目，该产品的初始募集规模超11亿元，并于2025年12月完成首次扩募，募资规模为11.33亿元，且扩募获得了原持有人99.51%的认购。该项目自上市以来累计分红率超4%，成为了各机构长期配置的热门标的。

汇添富上海地产租赁住房REIT方面，作为首单“商改保” REIT，该产品的底层资产为虹桥项目和江月路项目，毗邻漕河泾开发区，紧邻地铁8号线，底层资产出租率保持稳定，2025年分红派息及时，获得了险资、养老金等长线资金的青睐。

记者观察到，截至2025年末，前述3单保租房REITs的总发行规模超65亿元，总市值近80亿元，占全国保租房REITs总市值的40%；产品平均出租率超90%，年化分派率达3.8%至4.5%，在利率下行周期中，凭借抗周期、现金流稳定的特性，成为了各类机构配置的“压舱石”。

盘活存量助可持续发展

在业内人士看来，保租房REITs的发行，不仅是金融工具方面的创新，更是原始权益人从“重资产持有”向“轻资产运营”转型的关键一步，其核心价值在于盘活存量、循环投资、提升运营水平和效率。

张辰指出，保租房REITs让企业走通了“投融建管退”的闭环。过去保租房建设依赖财政补贴与银行贷款，资金沉淀周期长，发行公募REITs后，募集资金可快速回流，用于新项目开发，实现“建设一批、上市一批、储备一批”的良性循环。

华润置地长租公寓事业部的相关负责人表示，华润有巢REIT扩募成功，验证了市场化保租房资产的资本认可度。REITs不仅是退出渠道，更是底层资产运营能力的试金石——资本市场对出租率、租金收缴率、成本管控的严格要求，倒逼企业从“粗放管理”转向“精益运营”——比如，通过AI租客画像优化户型、智能运维降低能耗，等等。

上海地产集团资产管理部的负责人表示，作为“商改保”REITs的突破项目，汇添富上海地产租赁住房REIT的上市，为上海存量商办资产转型提供了范本。底层资产江月路项目从闲置商办改造为保租房，不仅解决了产业园区职工住宿难题，更通过REITs实现了资产增值。REITs 让保租房从“民生工程”变成“可盈利、可循环”的市场化业务，能吸引更多社会资本参与，助力资产盘活。

显然，基础设施公募REITs于保租房行业发展的正向推动作用已被市场广泛认可。尤其就资金循环而言，该金融创新破解了保租房“重投入、慢回报”的难点，募集资金反哺新项目，且上海城投、上海地产等国企已通过REITs实现了资金周转效率的提升；于助力运营升级层面考虑，资本市场的监管与投资者的监督，必然会推动原始权益人建立标准化运营体系，如智能租务系统、租客信用评估、能耗管理平台，提升服务质量与资产价值；再就民生保障而言，资本介入并未推高租金，反而通过规模化运营降低了成本，据券商测算，上海的保租房租金较周边市场化公寓低约15%至20%，真正实现了“安居”与“可持续”的平衡。

市场看好行业长期发展

值得一提的是，2025年以来，保租房REITs进入了“首发+扩募” 并行的新阶段。向后看，上海凭借庞大的存量资产与政策支持优势，必然将成为未来保租房REITs扩容的核心阵地。

多位受访的业内专家判断，2026年至2027年，上海保租房REITs将迎来规模爆发期，优质资产将持续入市。

那么，支持各机构看多上海保租房REITs市场扩容、扩募的核心逻辑为何？

首先，是资产储备充足。有行业测算显示，上海已建成保租房超36万套，其中符合 REITs发行条件（运营满1年、出租率超90%、现金流稳定）的项目超10万套，涉及张江、临港、嘉定等重点区域，这为新发与扩募提供了充足的弹药。

其次，是政策持续加码。2025年6月，上海市发展和改革委员会发布了《关于进一步加强项目储备谋划推动我市基础设施REITs提质扩容的通知》，明确将保租房纳入REITs重点支持领域，简化申报流程。

再者，是已上市REITs项目，正积极推进扩募工作。如上海城投宽庭计划于2026年扩募，拟注入浦江社区、九星社区2个闵行项目；汇添富上海地产REIT方面也在筛选符合 REITs要求的优质项目，以便开展后续扩募工作。

来自中金公司的研究观点认为，上海保租房REITs具备区位优势、需求刚性、运营成熟三大核心竞争力，“新发+扩募”将持续驱动市场扩容，预计2026年，全国保租房REITs的新增规模将超50亿元，上海的占比将超50%。在低利率环境下，保租房REITs将凭借4%左右的年化分派率（具备显著配置价值），斩获险资、社保基金等长线资金的持续加仓。

中信证券方面判断，上海保租房供给已进入“存量盘活为主、增量建设为辅”的阶段，REITs是盘活存量的最优路径。2026年，上海将有2至3单新保租房REITs首发，同时已上市产品完成1至2次扩募，底层资产将覆盖更多产业新城与轨交站点，分散区域风险，提升组合收益。

“上海保租房REITs的核心发展逻辑是‘民生属性+金融属性’的共振。一方面，保租房是新市民安居的核心载体，政策支持力度料有增无减；另一方面，其现金流受经济周期影响小，在‘资产荒’背景下，必然会成为机构规避风险的优质选择。”一位保险机构投资人在接受记者采访时表示，“个人预计，2026年上海保租房REITs的平均分派率将维持在4%至4.5%左右，二级市场估值有望稳步提升。不过，各机构在积极布局的同时，也需要警惕几方面风险，例如，短期供给增加可能导致局部区域出租率承压，投资人应紧盯具体项目的区位与运营能力；另外，扩募项目的估值合理性与资产质量也不容忽视。”

综合来看，上海保租房REITs以金融创新赋能民生保障，既实现了“居者有其屋”的社会价值，也构建了“投资-建设-运营-退出-再投资”的市场化闭环。随着扩容提速，更多优质保租房资产将通过REITs进入资本市场，既为投资者提供稳定回报，也为上海建设 “人民城市”筑牢安居根基，成为全国保租房高质量发展的“上海样本”。

编辑：王菁

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