【财经分析】金融资本与消费产业深度融合 政策护航上海打造消费REITs实践标杆

新华财经上海2月4日电（记者 杨溢仁）作为全国国际消费中心城市建设的核心标杆，上海凭借雄厚的消费底蕴、优质的商业资产与完善的资本市场生态，在消费REITs领域实现了较大的突破与创新。

从政策体系搭建完善，到标杆项目稳健运行，再到二级市场备受青睐，上海正以 REITs为纽带，打通商业资产盘活、消费场景升级与资本市场赋能的闭环，为全国零售商业消费领域的资产证券化发展提供可复制、可推广的先行经验，书写金融服务实体经济与消费提质升级的生动篇章。

顶层谋篇 政策赋能稳赛道

上海始终以顶层设计为引领，构建起了全方位、多层次的消费REITs政策支撑体系，为市场发展筑牢制度基石。

具体来看，上海结合本地商业发展特色，精准界定消费底层资产范畴，聚焦购物中心、商业综合体等核心业态，明确了资产筛选标准与申报指引，推动政策要求与市场需求深度契合。

于市级层面，2025年5月出台了《上海市提振消费专项行动方案》，明确支持符合条件的消费领域项目发行REITs，强化投资对消费的支撑作用；2026年1月出台了《上海市促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展的若干措施》，提出支持发行消费REITs，配套专项债券及金融支持政策；于区级层面，浦东新区等重点区域率先发力，出台了常态化申报发行措施——2025年6月发布了《浦东新区推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)常态化申报发行的若干措施》，聚焦消费等优势领域，建立项目储备库、完善申报机制，对相关企业给予绩效考核加分等支持。

同时，上海还创新推出了专项资金、审核绿色通道、储备库培育、引导专项债券资源向优质消费项目倾斜等配套支持举措，旨在降低项目运作成本，鼓励优质商业资产整合盘活，激发市场主体参与热情，为消费REITs的稳健前行保驾护航，也为华安百联消费REIT这类标杆产品的落地与发展，营造公平有序、活力充沛的市场环境。

来自中信建投证券的研究观点指出，上海政策红利释放空间充足，叠加优质消费资产储备丰富，诸多因素均有利于后续消费REITs的常态化发行。

标杆引领 精细运营筑根基

值得一提的是，华安百联消费REIT作为上海首单消费REITs，自成立以来始终坚守稳健运营理念，2025年依托上海核心商圈的区位优势，持续深耕资产精细化管理，底层项目经营数据表现亮眼，夯实了产品价值的核心根基。

作为市场标杆产品，其底层商业项目在2025年保持着稳定的运营态势，全年项目客流量实现稳步攀升，会员体系不断完善，为租金收益与现金流稳定提供了坚实支撑。

华安百联消费REIT的相关负责人告诉记者，2025年第四季度，基金实现收入6483.15万元，可供分配金额为3860.18万元，按报告期末市值计算相应年化现金流分派率达4.83%；截至2025年12月31日，项目出租率为95.55%、收缴率维持100%、累计会员数量突破65万人次。

显然，就经营效益而言，华安百联消费REIT的整体出租率维持在行业优质水平，底层资产通过商业业态的持续优化——品牌焕新、场景营造与消费体验提升，有效保障了资产的长期盈利能力，实现了资产经营业绩的可持续性，充分展现出了上海核心消费资产的抗风险能力与价值成长性。

“扎实的运营表现，不仅为投资者带来了可靠的底层回报，更树立了消费类REITs资产运营的典范。”一位保险机构投资人向记者表示，“这也将推动上海消费REITs市场从产品发行迈向价值深耕的新阶段。”

资本响应 双向赋能启新篇

记者梳理发现，依托优异的底层运营支撑，2025年以来，华安百联消费REIT在二级市场中的表现尤为突出，成为了消费REITs板块乃至全市场公募REITs产品中的热门标的，充分体现出了资本市场对上海消费资产与优质REITs产品的高度认可。

具体而言，2025年5月13日，该产品的二级市场收盘价达到3.528元／份，相较发行基准价涨幅首次突破51%，并在接下来一个月达到历史价格新高，成为了当年消费REITs板块中的领涨产品之一。

不仅如此，2026年1月23日，该基金在二级市场的收盘价为3.453元／份，相较于2026年1月20日收盘价涨幅达到10.28%。为了保护基金份额持有人的利益，基金于2026年1月26日自上海证券交易所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。

无疑，这份亮眼的二级市场表现，既反映出了投资者对上海核心消费资产长期价值的看好，也进一步提升了上海消费REITs市场的影响力与吸引力，为后续更多优质产品发行上市积累了良好的市场口碑。

展望未来，上海消费REITs市场必然将在政策护航、运营提质与市场认可的多重助力下持续提质扩容，推动金融资本与消费产业深度融合，助力国际消费中心城市建设迈向更高水平，实现商业升级、金融创新与城市发展的多方共赢。

“个人预计，2026年发行端、投资端政策会进一步发力，带来消费REITs时点性的催化行情。”前述投资人判断，“2026年，上海消费REITs的市值料能触及130至160亿元区间，新增供给约为50至70亿元，扩募将贡献60%以上的增量。”

来自中金公司的判断则更为乐观，预计截至2026年末，上海消费REITs的市值能达到150至170亿元，新增供给约60至80亿元。

编辑：王菁

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