【财经分析】保租房REITs表现稳中有进 二季度料分化前行

新华财经上海4月7日电（记者杨溢仁）保租房REITs2025年度运行图景清晰呈现。过去一年，保租房REITs凭借较高的出租率和租金收缴率（稳健的基本面），叠加低利率环境加持，成为了机构资金配置的“压舱石”。

进入2026年二季度，保租房REITs能否延续强势表现？市场将呈现出怎样的特征？业内人士判断，在扩募提速、解禁潮来临与政策深化的多重变量影响下，保租房 REITs市场或迎来“高质量扩容与结构性优化”并行的新阶段。

高出租率托底

数据显示，截至2026年3月末，全市场上市的公募REITs产品达到79只，总市值约2263亿元，较2025年一季度增长21.62%。其中，保障性租赁住房REITs为8只，市值约187.3亿元，占比8.28%。

数据显示，过去的2025年，保租房REITs运营基本面保持稳健，核心指标维持高位，成为了公募REITs市场的“稳定器”。记者观察发现，保租房REITs板块内的不少产品以95%的出租率、100%的租金收缴率，穿越周期波动，在2025年交出了一份亮眼的成绩单。

以单项目为例，2025年国泰海通城投宽庭保租房REIT实现收入1.84亿元，同比增长2.48%；净利润8442.71万元，较 2024年同期的8048.02万元增长4.90%；经营活动现金流量净额1.29 亿元；报告期内，基金实现可供分配金额1.28亿元，实际分配金额1.31亿元（含2024年度第二次分红及2025年度第一次分红）；营业收入同比增长3.18%，息税折旧摊销前利润同比增长2.70%，运营态势稳健。

华夏华润有巢REIT方面，2025年该基金实现收入7905.21万元，净利润1147.99万元，经营活动产生的现金流量净额为5283.23万元；当期可供分配金额5055.99万元，截至2025年末，基金总资产达23.63亿元；全年可供分配金额完成招募说明书预测值的102.15%，实际业绩小幅优于前期测算，差异主要源于存量项目出租率、租金收缴率维持高位，运营成本管控到位，租金收入稳步兑现；截至报告期末，底层资产的整体出租率达94.95%；全年租金收缴率高达99.95%，近乎全额回款，现金流稳定性可见一斑。

据克而瑞租赁住房研究中心监测，截至2025年末，已上市8只保租房REITs表现良好，较发行价整体涨幅近54%，最高涨幅约82%，对比其他公募REITs涨幅最高。

“保租房需求刚性、租户结构分散，叠加核心城市人口流入支撑，租金与出租率抗周期属性突出，多重利好共振为板块的稳健表现提供了有力支撑。”一位保险机构投资人告诉记者，“不过，该板块的投资亦存隐忧。需指出，受无风险利率下行、市场竞争加剧等因素影响，现阶段亦有部分项目的分派率出现了小幅下行。”

中信证券首席经济学家明明提示，2026年地方保租房补贴逐步退坡是既定趋势，部分依赖补贴的项目现金流或显著承压，各机构和个人投资者需警惕分派率进一步下滑的风险。

多空因素交织

进入2026年二季度，多位业内人士认为，保租房REITs板块仍将在政策支撑、基本面稳健等利好因素与补贴退坡、利率波动、解禁冲击等利空因素的共同作用下，呈现稳中有进、分化前行的运行态势。

就利好支撑来看，政策持续深化与供给扩容将形成双重驱动。“公租房与保租房并轨”加速推进、存量商品房转化保租房提速，都将持续夯实底层资产的储备。

克而瑞租赁住房研究中心的年度盘点显示，2025年租赁市场融资规模达311亿元，其中，资产证券化产品占比61%，同比提升19个百分点，金融活水正在持续涌入。不仅如此，随着核心城市新建项目继续集中入市，预计2026年新增保租房规模可达19.9万套。

另有不少券商机构测算，2026年保租房REITs新增发行规模有望超150亿元、扩募规模超50亿元。二季度，伴随北京昌保REIT公开发售、厦门安居REIT启动扩募份额上市工作，行业热点的持续释出将进一步提升板块规模与市场的关注度。

而就利空压制来看，除了地方保租房补贴逐步退坡外，来自利率与估值波动的风险也不容忽视，若市场利率上行将抬升REITs估值折现率，直接压制板块估值水平，对当前高估值标的形成调整压力。

此外，2026年保租房REITs即将迎来解禁高峰，短期集中解禁或带来流动性承压与个券波动。总体上，随着发行主体的逐步扩容，项目运营能力与资产质量差异的扩大无可避免，后续信用分层现象料加剧，部分运营能力偏弱、区位一般的项目将面临租金增长乏力、出租率下滑的压力，整体板块估值与收益表现将更趋分化。

优选稳健标的

着眼于保租房REITs的后续投资布局，业内人士建议，在市场扩容与分化并行的背景下，投资人还需在精准识别风险的基础上，聚焦优质标的，把握结构性机会。

当前，保租房板块既面临外部环境波动、内部信用分化与解禁潮冲击等多重挑战，也具备核心资产稀缺、现金流稳定等突出特点，具备长期配置价值，因此投资策略需更趋精细化与稳健化。

具体而言，华西证券方面建议聚焦三大主线，优选稳健优质标的，同时规避尾部风险。首先是聚焦关注“核心一线城市+高出租率+高分派率标的”。这些标的依托一线城市旺盛的租赁需求、稀缺的土地供应，具备更强的抗周期能力，现金流稳定性显著优于非核心区域项目。

其次，重点关注具备扩募潜力的品种。眼下，扩募已成为保租房REITs规模扩张、价值提升的核心驱动力，具备明确扩募计划与优质储备资产的品种，是2026年投资的第二主线。华西证券、申万宏源等券商机构均强调，扩募不仅能增厚基金现金流，还能优化资产布局、提升市场竞争力，优质扩募项目往往能获得估值溢价。

事实上，目前板块内扩募进展领先标的的表现优势显著。作为首单市场化运营的保租房REIT，2025年12月华夏华润有巢 REIT完成首次扩募，采用原持有人配售模式，认购比例高达 99.51%，募集资金11.33亿元。扩募后基金规模突破23亿元，底层资产覆盖上海松江、闵行、东部经开区三大产业集聚区，进一步强化了现金流稳定性。其原始权益人华润有巢在全国核心城市储备了大量优质保租房资产，后续扩募潜力充足。

最后，应规避补贴依赖强、租金增长乏力的弱势项目。包括申万宏源、华西证券在内的多家券商提醒，2026年需严格规避两类弱势项目：一是高度依赖财政补贴的项目，该类项目自身盈利能力往往较为薄弱，一旦补贴政策调整或退坡，现金流将直接断裂，估值面临大幅下修风险；二是租金增长乏力、出租率持续低迷的项目，其底层资产多集中于非核心城市、产业支撑薄弱的区域，运营能力低下意味着长期难以实现现金流增长，未来很可能在市场分化中被资金抛弃。

对此，2026年保租房板块“结构性机会凸显”的特征或愈发明确，出于审慎考虑，强运营、高分红、优区位标的（长期配置价值明确）仍是阶段优选。

编辑：王菁

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