不动产存量去化积极信号频传 商业不动产REITs项目推进提速

新华财经北京4月16日电（王菁、高婷）在全球经济环境复杂多变、国内政策环境持续优化的背景下，国内商业不动产领域迎来多项积极信号。新华财经从16日举行的戴德梁行北京公司2026年第一季度发布会上获悉，北京甲级写字楼市场租金下行幅度持续收窄，部分区域业主已开始小幅上调租金报价；与此同时，商业不动产公募REITs试点启动仅三个月，已有17单项目完成申报，拟发行规模超过600亿元，标志着我国公募REITs市场正式迈入“商业不动产+基础设施”双轮驱动的新阶段。

戴德梁行北区董事总经理胡峰指出，2026年是“十五五”规划的开局之年，我国经济发展正全面向高质量发展转型。在此宏观背景下，商业不动产各板块供需格局正持续改善，叠加利率环境利好，不动产投资市场活力有望稳步提升；办公楼市场则将正式迈入深度运营时代，专业服务与价值运营的核心价值愈发凸显。

写字楼市场：租金降幅持续收窄 存量去化稳步推进

戴德梁行北区研究部主管魏东介绍，2026年一季度，北京写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼市场总存量维持在1368万平方米；全市甲级写字楼空置率环比微降0.1个百分点、同比下降1.4个百分点至15.79%；五大核心商圈空置率与上季度持平，同比下降0.4个百分点至10.37%。

魏东表示，2025年至2026年一季度，北京写字楼市场以存量去化为核心，空置水平保持平稳，租金下行幅度持续收窄，部分区域业主已开始小幅上调租金报价，个别商圈租金率先呈现企稳态势。政策加持下的新兴产业成为租赁需求的核心增长极，生物医药类企业租赁表现活跃。

在大宗交易市场方面，戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北京资本市场部主管杨蕾表示，2026年一季度北京商业不动产大宗交易市场活跃度偏低，市场整体情绪偏谨慎。从业态结构来看，长租公寓、保障性租赁住房类资产成为交易主力，受到投资机构的高度青睐，配置意愿强劲。

“2026年二季度，随着核心资产定价逐步企稳、大额交易项目持续推进，北京大宗交易市场有望迎来标志性项目落地。”杨蕾预判称。

商业不动产REITs提速启航 城市更新与文商旅融合注入新动能

自2025年12月31日商业不动产REITs相关政策正式落地以来，市场反响热烈。戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝在复盘首批申报情况时透露，短短三个月内已有17单项目完成申报，拟发行规模超600亿元。

杨枝表示，这一进展标志着我国公募REITs市场正式从基础设施单一赛道，迈入“商业不动产+基础设施”双轮驱动的全新发展阶段，是盘活存量资产、构建房地产发展新模式的重要举措。作为连接实体经济与资本市场的桥梁，商业不动产REITs既为持有企业提供了市场化的退出与再融资渠道，也为广大投资者带来了具备稳定分红、抗通胀属性的优质资产。

聚焦城市更新领域，戴德梁行北区商业部主管孟祎指出，城市更新已突破单一物理改造的局限，全面迈入空间融合、功能共生的高质量发展新阶段。根据北京“十五五”规划相关要求，未来城市更新将围绕区域综合更新、宜居环境提质、产业空间升级三大核心方向纵深推进。

“当前行业发展进程中，如何实现网红流量向长效经营转化、平衡公益价值与商业效益、兼顾修旧留存与活化利旧，已成为亟待破解的核心痛点。”孟祎强调，城市更新的核心在于长效运营，唯有坚守长期主义理念，整合多元空间业态、丰富场景内容、落地精细化运营策略，才能真正激活城市存量资产价值，助力城市实现有机更新与可持续发展。

戴德梁行北区策略发展顾问部主管徐天则从文商旅融合角度分享了区域发展的新逻辑。徐天表示，当前城市发展已从单一的空间建设，加速迈向以内容运营、消费场景打造与区域价值重塑为核心的综合发展阶段，文商旅融合正成为激发区域活力、塑造城市品牌、带动产业升级的核心引擎。

编辑：王柘

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