多层次REITs市场建设再填新例 元联苏园产城机构间REIT和娄葑联创产业园类REIT完成挂牌

新华财经北京4月17日电（王菁）17日，“元联苏园产城持有型不动产资产支持专项计划”（以下简称“元联苏园产城机构间REIT”）与“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”（以下简称“娄葑联创产业园类REIT”）在上海证券交易所正式举办挂牌仪式。两只产品分属机构间REIT与类REIT不同类别，均由苏州元联投资基金管理有限公司（以下简称“元联基金”）作为核心牵头方推动落地。

元联苏园产城机构间REIT于2026年3月3日正式获批上海证券交易所无异议函，3月24日完成产品发行，是全国首单由产业引导基础设施投资基金作为原始权益人的机构间REIT，也是苏州市首单机构间REIT产品。该项目采用纯权益型平层结构设计，原始权益人为元联基金作为管理人设立的苏州工业园区元联药谷一期基础设施投资基金（以下简称“药谷基金”），计划管理人为广发证券资产管理（广东）有限公司。

据悉，其底层资产苏桐112国际科创园位于苏州工业园区金鸡湖商务区核心区位，以科创园未来的物业租金及运营服务收入作为产品收益来源，目前资产出租率稳定在90%以上，承租企业以新一代信息技术、人工智能、集成电路、新能源等高新技术企业为主，租约结构及现金流稳定。

值得关注的是，该资产前身为闲置低效厂房，由园区国资企业联合社会资本进行二次开发，带动数亿元产业基础设施投资。药谷基金收购该资产后，协同园区国资企业开展专业化运营，最终以发行机构间REITs实现证券化盘活，形成“国资引领—基金运营—资本盘活”的城市更新资产运作闭环，让存量资产转化为推动区域产业发展的流动资本。

娄葑联创产业园类REIT项目原始权益人为苏州工业园区娄葑街道社区股份合作联社（以下简称“娄葑合作联社”），总牵头人为元联基金，计划管理人为华金证券股份有限公司，是全国首单集体经济类REITs。底层资产位于苏州工业园区东富路45号，由娄葑街道12个动迁社区成立社区股份合作联社共同投资，将原先老旧厂房高标准重建为集绿化、景观、共享空间为一体的现代绿色产业园。

目前，该资产出租率保持较高水平，承租企业以精密制造、生物医药、电子信息等产业为主。娄葑合作联社通过资产重组与专业化运营，依托优质集体资产申报发行类REITs，形成“开发—成熟—REITs—再开发”的良性循环，推动街道集体经济“活水长流”。

两只产品的挂牌使苏州工业园区在不动产证券化领域的版图进一步丰富。园区自2009年起对标新加坡REITs市场，持续探索不动产证券化路径，2017年曾发行全国首单社区商业类REITs。截至目前，园区国资企业已发行多单类REITs产品，覆盖写字楼、商业、产业园等业态；2021年及2025年先后发行“东吴苏园REIT”和“恒泰租住REIT”两单公募REITs。

业内人士表示，此次两单创新产品落地，标志着苏州工业园区多层次REITs版图向“Pre-REITs+类REITs+机构间REITs+公募REITs”进一步扩充，为存量资产盘活提供了新标杆。

而作为两单产品的核心推动者，元联基金长期专注以REITs为核心的创新不动产金融业务。截至目前，元联基金累计资产管理规模超550亿元，公司以不动产金融及证券化为起点布局不动产投资领域，通过不动产证券化业务优势带动投资业务发展，形成双主线协同的业务模式。元联基金相关负责人表示，未来将继续专注不动产赛道，深度参与从资产发掘、培育到证券化的全链条价值创造，为存量资产盘活与产业升级持续注入专业动能。

今年以来，机构间REITs市场延续上年末的发行热情，监管政策也在不断发力支持。上交所此前表示，将进一步有效推动项目落地，鼓励市场主体探索搭建资产管理平台，完善相关机制及配套规则，全面推动机构间REITs市场高质量发展。

编辑：王柘

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