中信建投首农商业REIT获批：系北京市首单商业不动产REIT 底层资产为天通苑龙德广场

新华财经北京4月24日电（王菁）新华财经24日获悉，中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金（简称“中信建投首农食品集团商业不动产REIT”）已获得中国证监会准予注册的批复，并将于上海证券交易所上市交易，此系北京市首单商业不动产REIT，也是相关领域试点扩容后的又一标志性项目。

公开资料显示，该基金主要原始权益人为北京粮食集团有限责任公司，由中信建投基金管理有限公司担任基金管理人，中信建投证券股份有限公司同时担任资产支持证券管理人和财务顾问，华夏银行股份有限公司为托管人。基金存续期限设定为20年，采用封闭式运作模式，80%以上基金资产将投资于不动产资产支持证券，通过持有其全部份额取得项目公司全部股权及不动产完全所有权。

据悉，该基金预计募集规模约27.40亿元，底层资产为位于北京市昌平区天通苑核心商圈的龙德广场购物中心，总建筑面积约22.27万平方米，可租面积约15.18万平方米，是北五环外体量最大的单体商业建筑之一。该项目于2008年7月开业，已稳定运营超过17年，定位为一站式大型商业购物中心，汇集百货、餐饮、零售、休闲娱乐等多重业态。

根据招募说明书披露的经审计备考财务数据，2023至2025年度，龙德广场分别实现营业收入2.85亿元、2.62亿元和2.64亿元，对应出租率分别为77.33%、99.51%和98.26%。截至2025年末，项目资产估值约为27.03亿元。

从租户结构看，截至2025年末龙德广场共入驻商户241家，已出租面积占可租面积比例为98.26%。重要现金流提供方包括北京翠微大厦股份有限公司及北京华联美好生活百货有限公司龙德分公司，二者2025年度租金收入占比分别为17.37%和12.23%。整体租约期限分布中，10年以上长期租约面积占比超过54%，加权平均剩余租期为4年。

估值与收益预测方面，评估机构采用收益法对龙德广场进行估值，折现率取值为5%，长期增长率设定为2.25%。基金可供分配金额测算报告显示，2026年度和2027年度预测可供分配金额分别为1.70亿元和1.53亿元，对应投资人净现金流分派率分别为6.22%和5.60%，首年分派率含期初现金等一次性因素影响。

运营管理方面，该项目采用统筹加实施的双层架构，由北京首农食品集团有限公司担任运营管理统筹机构，北京龙德商业管理有限公司负责具体运营实施。首农食品集团系北京市属大型国有农业食品企业，其体系内持有或在管的主要商业不动产项目建筑面积合计超过170万平方米，后续可为本基金提供持续的扩募资产储备。

值得注意的是，该基金在治理安排上明确约定，原始权益人或其同一控制下关联方参与战略配售的比例不低于本次发售份额的20%，其中20%部分持有期不少于60个月，超出部分不少于36个月。基金收益分配方面，每年至少分配一次，分配比例不低于合并后年度可供分配金额的90%。

业内人士表示，作为商业不动产REITs试点政策落地后备受关注的项目，中信建投首农食品集团商业不动产REIT的获批进一步丰富了资本市场的优质资产供给类型。超大体量社区型购物中心兼具民生消费韧性与资产运营稳定性，其上市后表现将对后续同类资产的证券化路径形成重要参考。

编辑：王柘

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