【财经分析】养老REITs待破冰 助力打通银发产业资本闭环

新华财经上海5月12日电（记者杨溢仁）近日，北控发展养老基础设施公募REITs项目启动招标的消息引发业界关注。

业内人士指出，本次招标是企业盘活存量养老资产、拓宽融资渠道的关键一步。2026年至2030年料成为养老REITs试点的突破期，待首批项目落地后，2031年至2035年的市场规模有望突破3000亿元，成为REITs市场的重要增长极。

风口已至 静待破冰

据悉，北京北控城市发展集团有限公司（简称“北控发展”）将以所持有的养老基础设施作为底层资产开展公募REITs业务。北控发展是北京控股集团有限公司的全资子公司，其业务聚焦城市更新、健康医养、城市生活服务“两核一提升”战略，目标是打造国内领先的创新型城市综合运营服务商。本次REITs招标，正是其在健康医养赛道的重要资本化布局。

无疑，养老服务业既是涉及亿万群众福祉的民生事业，也是具有巨大发展潜力的朝阳产业。

公开数据显示，截至2025年末，全国养老机构从业人员达72.2万人，累计建成家庭养老床位49.5万张，服务超2600万人次，我国养老服务业发展迈出新步伐。

业界普遍预计，到2035年末，全国60岁及以上老年人口将突破4亿人，进入重度老龄化阶段。这意味着，推动养老服务业发展提质增效、量增面扩，是更好实现老有所养的必然要求。

不过，庞大需求背后，养老产业长期受重资产、长周期、融资难的掣肘也是不争的事实。

“眼下，北控发展启动养老REITs招标，标志着养老资产证券化正从政策构想迈向落地实操。”一位原始权益人在接受记者采访时直言，“在政策铺轨、市场供需错配的背景下，养老REITs的发行若能实现破冰，那么必将重塑行业融资逻辑、运营逻辑与估值逻辑，成为银发经济从‘大市场’迈向‘强产业’的关键支点。”

机制铺轨 重构逻辑

养老REITs即养老设施不动产投资信托基金，是通过发行收益凭证汇集资金，由专业机构运营养老物业，并将收益按比例分配的资产证券化工具。其核心价值在于打通重资产与资本市场的壁垒，破解行业长期痛点。

“传统养老项目依赖银行抵押贷款，杠杆空间有限、退出路径单一。”前述原始权益人坦言，“而养老REITs可将权属清晰、运营稳定的养老设施打包上市，原始权益人一次性回笼资金，形成‘建设-运营-退出-再投资’的资本循环。”

来自和君咨询康养事业部的观点认为，REITs能帮助养老运营商将成熟资产“出表”，降低杠杆率，资金可用于新项目扩张，实现规模化发展。

不仅如此，在REITs模式下，行业盈利能从“物业销售”中解脱出来，转向“持续分红”，即资产价值不再取决于地价房价，而由入住率、服务品质、运营效率决定。

中信建投证券的相关负责人称，基础设施REITs已形成以运营现金流为核心的估值体系，这将倒逼养老行业从“开发思维”转向“资管思维”，从“拼规模”转向“拼运营”。

值得一提的是，养老REITs从政策试点到筹备落地，已历经了两年的系统铺轨——顶层设计与地方支持协同发力，为行业破冰奠定了制度基础。

2024年7月，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，首次将养老设施纳入公募REITs资产类型。2025年9月，国家发展改革委又发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，强调积极探索养老设施等“零案例”领域的发行路径，为养老REITs的落地提供了制度保障。

中国投资咨询有限责任公司产业与投资咨询事业部副总经理吴赟表示，政策扩容是REITs多元化发展的关键，将引导资金流入养老等民生重点领域。

政策加持 前景广阔

记者观察发现，眼下国内多地正同步推进养老REITs的筹备工作。例如，河北证监局联合唐山市政府组织举办了推动唐山多层次REITs发展的专题活动，上交所专家现场辅导资产合规与现金流测算，旨在推动更多符合条件的优质养老设施等资产登陆REITs市场，切实将存量资产转化为带动区域经济发展的增量资本；湖南对通过国家发展改革委审核的REITs项目发起人（原始权益人），给予了200万元的前期工作费用补助；上海、北京等城市也在梳理优质养老资产，旨在推动其对接资本市场。

无疑，地方政策与顶层设计形成合力，将加速首单养老REITs项目的落地速度。

多位业内专家表示，养老REITs将通过市场化筛选、定价透明化与资源优化配置，推动产业提质增效。

具体而言，REITs设置了明确的准入门槛——底层资产评估净值不低于8亿元，且权属清晰、运营稳定、现金流可审计，这将自然淘汰低效资产，引导资本流向优质运营主体。

其次，养老REITs上市后，其运营数据、现金流、估值等情况会定期公开，即资产定价“阳光化”。这种透明化将倒逼行业告别粗放经营，转向精细化管理——提升服务品质以提高入住率，优化成本结构以稳定现金流，强化资管能力以提升资产价值。

来自华泰证券的研究观点认为，REITs的信息披露机制将推动养老行业建立标准化运营体系，加速低效资产出清与优质供给扩张。

和君咨询预测，2026年至2030年为养老REITs的试点突破期，首批项目落地后，2031年至2035年，市场规模将突破3000亿元，成为REITs市场重要的增长极。

北控发展养老REITs启动招标，是中国养老产业金融化的缩影，若成功落地，将打通资本循环的“最后一公里”。

从政策铺轨到市场破冰，从融资破局到产业重塑，养老REITs料推动行业从重资产沉淀转向轻装上阵，从粗放开发转向精细运营，从资金错配转向供需平衡，进入“资本赋能、运营为王”的新时代，为3.2亿老年人口提供更优质的养老服务，为30万亿银发经济注入强劲金融动力。

编辑：王菁

声明：新华财经（中国金融信息网）为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。如有问题，请联系客服：400-6123115