【财经分析】算力REITs开年稳进 新基建“金融化”提速

新华财经上海5月21日电（记者杨溢仁）2026年以来，国内已上市算力基础设施 REITs（亦称“数据中心REITs”）经营稳健、现金流扎实，在AI算力需求与日俱增的驱动下，呈现出“业绩稳、租约长、分派优”的特征，成为了REITs市场中的新增长极。

业内普遍认为，算力REITs是盘活新基建存量、打通“投融管退”闭环的关键工具，对支撑数字经济与新质生产力意义重大。

不过，该板块同时面临着技术迭代、合规门槛与估值体系待完善等挑战。 展望后市，在政策加持与需求共振的利好推动下，算力REITs扩容可期，有望成长为千亿级核心板块。

开年业绩稳健 现金流韧性凸显

可以看到，截至2026年一季度末，国内2只已上市算力REITs——南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT运行平稳，核心经营指标表现扎实，充分彰显了算力资产现金流的稳定性与抗周期能力。

根据中信建投证券测算，REITs算力板块2026年一季度营收、EBITDA、可供分配金额达成率分别为102.6%、104.6%、88.3%，整体表现稳健向好。

就单项目来看，南方润泽科技数据中心REIT一季度实现营收1.36亿元，底层资产上架率为99.35%，剩余租约平均8.75年，年化分派率3.55%；南方万国数据中心REIT一季度营收稳定，上架率超95%，年化分派率为2.08%，均显著高于部分传统基建REITs。

来自国海证券的研究观点指出，现阶段算力REITs项目呈现出了三大核心特征——即租户信用高（均为电信运营商）、租约周期长（10年至15 年）、运营效率优（上架率超95%），是REITs市场中稀缺的“高稳定、高分派”资产。

产融闭环成型 赋能算力基建升级

根据首程控股、中联基金及戴德梁行联合发布的《数据中心行业投资与价值洞察》，随着各地区、各行业数字化转型深入推进，中国内地数据中心市场规模将保持持续增长态势。数据中心行业属于典型的重资产模式，投资规模大、回报周期长，头部企业的机柜数量往往以万计，资本开支压力巨大。

业内一致认为，推出算力REITs是新基建金融化的里程碑，既能破解行业重资产困局，又能引导社会资本流向算力领域，形成“存量盘活-增量投入”的良性循环。

具体而言，算力REITs的核心价值主要体现在以下三方面。

其一，是盘活存量资产，助力运营商回笼资金。就已上市的数据中心REITs来看，单项目可回笼资金规模达20亿元至45亿元，有助于降低资产负债率，促原始权益人聚焦轻资产运维。

其二，是拓宽融资渠道，助力企业构建“重资产+轻运维”的模式，满足算力建设长周期、高投入的资金需求。

其三，是引导资本投向，吸引社保、保险等长期资金入场，为数字中国建设注入“活水”。

在国寿投资保险资产管理有限公司党委委员、副总裁匡涛看来，数字经济蓬勃发展，数据中心是核心基础设施，REITs的推出，有利于为市场提供清晰、透明的“价格锚”，能有效引导市场理性投资与健康发展，推动整个数据中心产业生态优化升级。

另有不少业内专家强调，算力REITs是REITs从传统基建向新基建跃迁的关键，契合国家“加快发展数字经济”的战略，能助力新质生产力快速落地。

摩尔线程创始人、董事长兼首席执行官张建中坦言，算力创新离不开长期资本的耐心陪伴，技术攻关需要金融的精准护航，衷心期盼资本市场推出更多如科创债、绿色债、算力REITs等适配算力基建的金融债务工具，降低长期项目融资成本。

挑战犹存待解 千亿赛道可期

尽管市场发展前景广阔——市场扩容与规模增长具备确定性，但不可否认，算力REITs的推出，仍面临着技术迭代、合规约束、估值难三大核心痛点。

就技术迭代风险而言，来自中金公司的研究观点指出，服务器折旧周期仅3年至5年，AI算力升级可能导致传统机柜提前淘汰，影响资产估值。

其次，合规门槛较高也是不容忽视的问题。据业内人士介绍，数据中心REITs申报涉及能耗指标（PUE≤1.3）、土地性质、电信牌照等多重合规要求，老旧资产改造难度很大。

再者，客户集中风险亦需要关注。国海证券提示，当前算力板块项目的底层资产租户结构相对单一，依赖电信运营商，需警惕客户经营波动影响现金流。

对于上述问题，不少业内专家也给出了应对之策。例如，面对技术迭代风险，各原始权益人需合理规划设备更新节奏，适配AI算力升级趋势，优化资产折旧与估值模型，降低设备淘汰带来的价值损耗；针对合规约束，应提前统筹能耗指标、土地、牌照等合规条件，优先筛选优质新建项目，有序推进老旧资产节能与合规改造；同时，拓宽客户渠道，丰富租户类型，降低对电信运营商的依赖，通过长租协议锁定现金流，优化估值逻辑，健全信息披露机制，全面提升算力 REITs 资产稳定性与可持续运营能力。

展望后续，在政策端明确鼓励算力设施申报REITs的大背景下，业界普遍预测，截至2026年末，随着3至5单新算力REITs的落地，板块规模将突破1200亿元，占比达到REITs总规模的25%以上；中长期（3年至5年）内，在国内数据中心存量机柜不断增多的情况下，万亿级的REITs市场同样可期，该板块也有望成为继产业园、仓储物流后的又一大REITs板块。

高盛方面预测，2025年至2028年中国数据中心的需求复合增速将达20%，AI算力爆发料持续驱动优质算力资产证券化需求，算力REITs有望成为REITs市场增长最快的细分赛道。

编辑：王菁

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