【财经分析】扩募常态化赋能提质 公募REITs迈入循环发展新阶段

新华财经上海5月27日电（记者杨溢仁）本周，碧澄能源首单分布式清洁能源资产机构间REITs扩募申请正式获得深圳证券交易所受理，引发业界关注。这是继2025年底碧澄能源首单成功设立之后，工商业分布式光伏领域机构间REITs迎来的首单扩募。

分析人士指出，2026年REITs市场迈入了“扩容提质”的关键期，指数化投资落地、商业不动产REITs开闸、机构间REITs放量、扩募常态化推进……政策红利与市场需求双向共振，行业发展动能将持续增强。

扩募提质 严筑门槛

不可否认，就市场数据来看，扩募项目远比首发项目稀缺。截至2025年末，全市场已上市的公募REITs达79单，其中完成扩募的仅有9单。

“现阶段，包括华夏华润商业REIT、汇添富上海地产租赁住房 REIT、南方润泽科技数据中心REIT在内的很多公募REITs都发布了扩募公告，但上市速度和规模远不及首发项目。”一位原始权益人告诉记者，“机构间REITs市场同样如此，截至2026年3月底，上交所机构间REITs已成功发行41单，但完成扩募的案例屈指可数。”

在业内人士看来，首发是公募REITs的起点，扩募才是REITs真正“活起来”的标志。

那么，与首发相比，扩募的门槛究竟高在哪里？

“首先，是审核门槛更高。”一位原始权益人告诉记者，“扩募不是首发材料的简单复制，而是对原始权益人持续资产注入能力的全面审查。监管机构会重点关注新置入的资产是否满足发行条件和规范要求、产品管理能力和收益分派水平是否经得起检验、扩募的交易机制安排是否满足持有人的预期等。”

其次，监管机构对扩募资产的质量要求也更高。新注入资产必须与原有资产形成协同效应，提高原有持有人的收益预期。以中金普洛斯REIT为例，其扩募后，底层资产规模从原先的7个园区增至10个园区，覆盖五大城市群，有利于分散资产组合地域风险，拓展普洛斯REIT持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局。简而言之，扩募打开了REITs持续成长的空间，有助于吸引保险、养老金等长期资金入场。

最后，是投资人的信任成本更高。如果说首发考验的是市场对项目商业模式的认可，那么扩募考验的则是市场对项目运营能力的持续信任。投资机构或个人在首发阶段入场只是起点，愿意在扩募阶段继续跟进，才是真正意义上的持续认可。

“扩募的价值在于验证‘资本循环’模式能否跑通。”前述原始权益人称。

价值凸显 资金集聚

来自申万宏源的研究观点指出，尽管中国公募REITs市场的规模已超2千亿元，但受强制高分红与杠杆率上限的限制，难以通过积累现金或大幅举债实现增长，即单一资产价值提升存在天花板。因此，推动扩募是我国REITs突破增长瓶颈、优化资产组合、实现长期规模扩张的重要发展方向。

记者在采访中发现，较之于首发的REITs项目，当前投资者明显更青睐已完成扩募的 REITs产品，核心原因在于其现金流更稳、分派率更高、资产更分散、机构认可度更强。

申万宏源公募REITs首席分析师彭文玉指出，扩募对于投资者的收益主要来源于认购的折扣与分派率的提升。一方面，扩募参与方的收益主要来自扩募发售时的市场折价，折扣幅度普遍为2%至10%（上限为10%）；若项目较为热门，则可能因报价竞争激烈，使得扩募折扣偏低。另一方面，站在原持有人的角度来看，其收益来自扩募后整体派息率的提升。若扩募资产的价值量占比较高，那么扩募后对于基金整体分派率的拉升幅度也会更高。

“个人认为，扩募资产具备三大核心优势。”一位保险机构投资人告诉记者，“其一，是规模与流动性双升，更匹配保险、养老金等大资金的配置需求。其二，是资产质量持续优化。扩募注入的多为成熟、高满租资产，如华夏北京保障房REIT扩募纳入了通州、海淀等核心区位项目，出租率稳定在98%以上。其三，是具备持续扩募潜力。完成首单扩募的REITs产品，其原始权益人通常会储备3个至5个同质项目，形成‘首发—扩募—再扩募’的良性循环。”

事实上，扩募确实显著提升了REITs的机构持仓占比——其凭借高分红、低波动、久期长的特征（与长期资金的负债端需求高度匹配），正吸引保险、券商自营、养老金等机构投资者加速入场。

赛道清晰 精准布局

来自博时基金的研究观点指出，公募REITs正从“资产发行”走向“资本循环”，随着“首发+扩募”机制的常态化运行，扩募将助力REITs从单一项目向资产平台演进。

中信证券方面预测，2026年是REITs市场迈向万亿级的关键一年，长期市场空间可达2万亿元。

聚焦REITs市场的后续布局，业内人士普遍建议，投资可重点关注原始权益人实力强、资产储备丰厚的（已扩募或待扩募）标的，以“稳健底仓+弹性品种”组合把握市场机遇。同时，警惕区域集中度高、运营成本上升、扩募不及预期等项目的风险。

具体到行业板块层面，保障性租赁住房REITs仍是稳健底仓的首选。一方面，政策顶格支持、现金流刚性强，2026年新增规模预计超200亿元；另一方面，已上市项目的平均出租率能达到95%以上、分派率亦稳定、可观，抗波动能力突出，适合长期配置。

其次，消费商业REITs料为成长弹性核心。据券商测算，该板块2025年以来的平均涨幅超30%，奥特莱斯、核心综合体的出租率也能达到95%以上，EBITDA稳步增长，兼具抗通胀与资产增值潜力。

再者，仓储物流REITs亦为“良配”，该行业成熟度高、扩募动力足。例如，以中金普洛斯REIT为代表的“龙头”项目，年化分派率能稳定在4.7%以上，连续三年分红超5%。因此，建议各机构优先布局覆盖长三角、粤港澳大湾区的高标仓储项目，其出租率企稳、租户优质，具备持续扩募与现金流增厚空间。

最后，可关注新兴特色赛道的主题机会挖掘。除了清洁能源REITs等创新品种，首批4 只REITs指数基金的申报亦可关注，其权重高、流动性好的成分券（如头部仓储、保租房REITs）将迎来增量资金，具备短期交易机会。

编辑：王菁

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