【财经分析】保租房REITs扩容提速 行业“第三单”打造扩募“厦门样本”

新华财经上海6月4日电（记者杨溢仁）作为国内第三单保租房REITs的扩募项目——中金厦门安居REIT4日扩募上市。据悉，该项目最终募资7.89亿元，资产评估值为6.858亿元，扩募溢价15%，新增厦门岛内思明、湖里两大优质底层资产，正式确立了保租房REITs“首发+常态化扩募”的发展新模式，形成了可复制的保租房资产证券化样本。

溢价落地 资产提质扩容

据悉，中金厦门安居REIT于2022年8月上市，是全国首批、福建省首单保租房公募 REIT，2026年3月16日获证监会扩募批复，历时两个月完成全部扩募发行工作。

本次扩募发行了2.13亿份基金份额，发行单价为3.697元／份，相较底层资产评估值实现了15%的溢价募资，扩募落地后基金总份额由5亿份提升至7.13亿份。

据记者了解，此次扩募新注入的资产为思明区林边公寓、湖里区仁和公寓两大项目，房源合计 2689套，总建筑面积近9万平方米，项目地处厦门岛内核心地段、毗邻轨道交通，配套成熟，长期出租率维持高位。扩募完成后，基金将整合公租房与保障性租赁住房两类资产，整体持有房源达到7354套（可出租建筑面积28.85万平方米），成为当前全市场房源总量、可租面积规模领先的租赁住房REIT产品。

在业内人士看来，本次扩募溢价15%，从侧面印证了核心城市保租房资产的稀缺性与现金流稳定性，为同类项目定价提供了重要参考。

“公租房的租金仅为周边市场化房源的7折，租金性价比突出，且该项目的运营主体为厦门本地唯一保障性住房专营国企，具备公租房、保租房双业态运营管理经验，两类资产组合运营将进一步释放其管理专业化的优势，丰富承租客群结构、分散单一业态运营风险，平抑市场周期波动。”一位保险机构投资人向记者表示，“这也是该产品扩募受捧的重要原因。”

双向赋能 民生资本共赢

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，培育孵化租赁住房项目，通过REITs等创新金融工具实现资金回收，再循环滚动投资、扩大租赁住房建设和管理规模，最终建立一个完整的租赁住房资产管理闭环，将变得越来越重要。

在不动产金融框架下，资产培育、REITs发行、扩募调整等立足于资产全生命周期管理的能力将愈发重要。换言之，无论是市场的投资机构，还是品牌运营商，在行业逻辑换轨的背景下均面临重筑“护城河”的挑战。

无疑，中金厦门安居REIT扩募落地，标志着保租房REITs从“试点首发”转向“持续扩募”，不再是一次性融资工具，而是可循环的资产运营平台。不仅如此，本次扩募落地还实现了民生保障与资本市场的双向赋能。

首先，原始权益人能回笼7.89亿元市场化资金，用于盘活存量保租房不动产，即回笼资金能持续用于新增保障性住房建设，夯实地方住房保障民生底盘。

其次，优质岛内资产落地注入，夯实了基金现金流的基础。该产品的年化分派率稳定在4.5%至5%区间，有助于持续提升保险资管、银行理财等长线机构的配置意愿。

值得一提的是，扩募落地离不开政策层面的鼎力支持。记者观察发现，2025年以来，监管层持续出台配套政策，旨在简化保租房REIT的扩募审核流程，鼓励各地优质存量保租房资产挂牌入池。

中金基金副总经理李耀光表示，政策加持下，保租房REITs已成为兼具民生属性与市场收益的优质资产平台。未来必将有越来越多的核心城市保租房项目参与REITs发行，打造规模化、专业化的资产运营平台。

“在普惠租金与基金收益平衡层面，项目将严格遵循厦门市保障性住房租赁政策开展租户筛选、租金定价与收缴工作，依托政策稳定性锁定租金长期调整预期。”中金厦门安居REIT的相关负责人表示，“一方面，我们会守住保障性住房民生普惠的底线，另一方面，本项目将依托规范信息披露、常态化投资人沟通、业绩说明会等方式，按照基金合同约定稳定分红，努力实现租户安居、投资人稳健收益的双向平衡。

可以看到，中金厦门安居REIT自上市以来，其底层资产出租率常年超过99%、租金收缴率达100%。

“高运营质量通常需要依托精细化管理的落地。聚焦运营端，租户对接专属服务经理即可办理租赁、物业全品类业务；此外，我们还会常态化落地社群运营活动，提升租户归属感与续租粘性，从运营源头保障租金回款稳定性。”前述负责人称，“分红与资产维护方面，基金管理人按照发行预设计提资本性支出资金，统筹资产翻新维保投入与份额持有人分红收益，长效保全底层不动产资产价值。”

前景广阔 配置价值凸显

当前，各机构普遍看多保租房REIT全行业的扩容空间。

根据中信建投证券测算，保租房REITs市场将在2026年进一步提质扩容，成为REITs市场的核心增长板块之一，预计2026年的新增上市项目数量将达到8至10只，新增发行规模有望突破150亿元；扩募方面，预计2026年的扩募项目数量将显著增加，规模有望超过50亿元，推动保租房REITs总市值突破500亿元大关。

尤以中金厦门安居REIT为例，聚焦后续扩募储备，厦门安居集团的存量公租房资产近200亿元，“十五五” 阶段已制定了系统化REITs的扩募规划，集团存量房源运营标准全面对标已上市REIT项目，原始权益人将结合资产成熟度、运营指标分批注入基金，持续推动产品规模化扩张。

业内普遍判断，未来一、二线核心城市的保租房刚需将保持旺盛，优质存量房源稀缺，意味着出租率与租金波动可控。也就是说，在“资产荒”延续的市场环境中，高分红、低波动属性会让保租房REIT的长期配置价值持续抬升。

据克而瑞租赁住房研究中心不完全统计，已有超过16家企业正在积极推进保障房REITs的筹备与发行工作，初步估算总储备规模约160亿元左右。

展望后续，聚焦投资策略，多位受访的业内专家建议，目前仍可优先选择核心一二线城市、高出租率（95%以上）、区位优质的保租房REITs项目，重点关注具备持续扩募能力、运营管理成熟的项目。

公开数据显示，截至2025年末，已上市8只保租房REITs表现良好，较发行价整体涨幅近54%，最高涨幅约82%，对比其他公募REITs涨幅最高。

当然，鉴于资产池扩大的同时，板块内部的结构分化无可避免，则出于审慎考虑，各机构在投资布局时，还需警惕区域租赁供需失衡、地方租金政策变动、房屋运维成本上行等潜在扰动因素。

编辑：王菁

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