龙德广场入池首农商业REIT：首都北五环成熟商业资产的运营逻辑与估值底色

新华财经北京6月22日电（王菁）随着中信建投首农商业REIT等在上交所挂牌，市场对首批商业不动产REITs的关注，逐渐从“扩围信号”转向对单一底层资产的实质审视。对于首农食品集团旗下的首发项目而言，龙德广场被选入资产包，并非偶然。

新华财经结合项目运营历史、区域商圈特征及租户结构等信息梳理发现，这座位于北京市北五环外的超大体量购物中心，其价值支撑主要来自长期稳定的客流基本盘、规模效应下的业态抗周期能力，以及管理方在风险管控上的前置安排。

成熟期的现金流韧性：17年运营样本下的出租率与收益表现

作为2008年开业的老牌商业项目，龙德广场已完整经历多轮消费周期。从收入体量看，2025年该项目营业收入约2.64亿元，运营净收益约2.09亿元，在首农体系内位列前茅。

更为关键的是其运营稳定性——2025年末整体出租率达98.26%，而近三年租金收缴率分别为97.67%、99.99%和100%，几乎无坏账波动。这一组数据在采访中多次被提及，也是基金管理人将其作为首发核心资产的重要依据。

运营方透露，龙德广场的租约结构呈现“主力店+多元业态”的混合特征，既有长租约的百货类主力商户，也有租期较短、调改灵活的餐饮和体验类品牌。这种组合在过往市场下行周期中表现出较好的缓冲作用——即使个别业态调整，整体出租率仍能快速回补。

新华财经还注意到，项目近三年运营净收益持续维持高位，现金流稳定性已通过审计和第三方尽调验证，符合公募REITs对底层资产“权属清晰、现金流可预测”的基本要求。

区域消费生态与差异化壁垒：高密度居住区里的“一站式”锚点

龙德广场的区位条件是其商业逻辑的起点。项目地处昌平区天通苑核心地带，辐射回龙观、天通苑两大超大型居住社区。根据第三方机构测算，3公里范围内常住人口约50万，5公里约84万，10公里范围则覆盖近300万人。这一带被称为“回天地区”，是北京典型的职住密集区，家庭型消费需求旺盛，对生鲜、亲子、餐饮、社区服务等业态的依赖度较高。

龙德广场夜景实拍（受访者供图）

龙德广场约22.27万平方米的建筑体量，使其能够容纳翠微百货、DT51、盒马鲜生等多类型主力店，并配置餐饮、零售、儿童娱乐等全业态，客观上承担了区域级消费目的地的功能。

在周边商业供给持续增加的背景下，记者对比了区域内几个主要项目的体量——西三旗万象汇、北苑龙湖天街等均在7.5万至12.9万平方米之间，龙德广场的规模优势较为突出。这种体量差异不仅带来更强的品牌容纳力，也形成了与周边项目的错位分工：周边偏社区型项目侧重日常高频消费，而龙德广场则覆盖更广的客群半径和消费层级。

运营方向新华财经举例，DT51的引入即是刻意为之——在保留翠微百货服务成熟家庭客群的基础上，DT51补充了轻奢、高端化妆品和品质餐饮等此前区域内的供给短板，两者在同一个空间内形成客群分层，而非直接竞争。盒马鲜生入驻后的经营数据也印证了这一点：据品牌方反馈，搬迁至龙德广场后，线下业绩较此前有明显提升，客流转化效率超出预期。

关于市场普遍关注的主力店租约到期风险，管理团队在受访时给出了明确的应对路径。以翠微百货为例，其租约到期后的空置风险已在估值模型中予以审慎假设——2028年及2029年对应面积的出租率分别按0和50%进行压力测试，并据此调整了整体加权出租率预测。

据悉，商管团队目前已建立常态化的品牌储备库，并对同区域同业态的替代品牌进行前置接洽，旨在缩短可能的换租空置期。这种将风险显性化并提前制定预案的做法，在受访的行业分析人士看来，有助于降低信息不对称，也有利于二级市场对资产价值形成更理性的判断。

总体来看，龙德广场作为REIT底层资产的核心竞争力，并非来自短期增长故事，而是源于高密度居住区支撑的刚性消费流量、大体量带来的业态调整空间，以及历经多轮周期检验的运营纪律。在首农食品集团的统一管理框架下，该项目后续的调改升级和租户结构优化，仍将是观察这只REIT长期运营表现的重要窗口。

编辑：王柘

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