沪市债券新语丨公募REITs分派率稳健 高分红特征助力配置价值凸显

新华财经上海7月9日电（记者 杨溢仁）2026年以来，我国公募REITs市场在扩容提质中稳步前行。

随着全市场产品数量的持续增加以及底层资产类型的进一步丰富，从基础设施到商业不动产的覆盖面不断扩大，在低利率环境和长期配置资产稀缺的背景下，公募REITs凭借稳定的现金流和高比例分红，展现出了较强的配置优势。

可以说，2026年公募REITs整体分派率保持在合理较高水平，为投资者提供了可预期的中长期回报，其投资价值正进一步得到市场认可。

分派率维持高位 经营权类与产权类各具特色

2026年，公募REITs市场继续保持高分红导向，多个项目可供分配金额的实际分配比例接近100%。

根据市场最新数据，目前产权类REITs（以产业园区、仓储物流、商业零售物业等为主）的平均分派率约为4.5%，经营权类REITs（以交通、能源等为主）的平均内部收益率约为5.4%，展现出了稳定的现金回报能力，高于同期货币基金、纯债基金的平均收益率，配置性价比较为突出。

具体而言，经营权类REITs的分派率整体较高。其中，收费公路项目因现金流相对稳定，板块分派率中枢常处于较高位置，部分代表性产品年化现金流分派率可达8%至12%左右。能源项目在双碳战略的支撑下运营稳定，光伏、风电、水电、燃气发电等各细分业态贡献了可观的分红。

“当然，经营权类产品的高分派率，一定程度上也是因为底层资产的剩余年限较短，因此该类产品更适合追求较高现金回报的配置机构。”一位机构投资人告诉记者。

至于产权类REITs，其更侧重长期资产的增值与租金稳定。例如，仓储物流和产业园区项目与实体经济关联紧密，受益于供应链升级和产业集群发展，该类项目的分派率多数处于4.0%至6.0%区间；消费基础设施REITs覆盖购物中心、奥特莱斯等，2026年客流恢复和租金表现稳健，在消费回暖趋势下贡献了良好回报；商业不动产REITs正持续扩容，第二批产品（包括华安锦江、华夏保利发展、华安陆家嘴等）陆续推进发行，逐步释放分红潜力。

市场波动中积极因素显现 流动性与估值边际改善

尽管近期公募REITs二级市场出现了一定程度的调整波动，但市场对此并不悲观。

眼下更多的积极因素开始“冒头”，市场也在逐步企稳向好。

截至7月3日，中证REITs全收益指数收报982点，单周涨幅3.96%，市场交投明显回暖。前期，有部分优质标的发布了原始权益人及其关联方增持计划，旨在提振市场信心。

多家受访的业内机构认为，在高分红属性和估值修复的支撑下，公募REITs市场短期波动不会改变其长期配置价值，未来随着市场生态的完善和增量资金的持续入场，其整体表现有望进一步改善。

不仅如此，“公募REITs市场出现反弹信号”已成为业界共识。

一方面，是市场前期的调整使得部分优质标的估值性价比出现了提升；另一方面，4只中证REITs全收益指数基金发售完毕，意味着市场将迎来增量资金；再者，近期央行开展了3000亿元隔夜逆回购操作，旨在强化对短端流动性的精细化管理，释放了一定的宽货币信号。

据记者了解，南方、易方达、华夏、中金等4只中证REITs全收益指数基金均已于7月7日前完成发售，每只基金首次募集规模上限3亿元。

来自中信证券的观点认为，指数基金的推出将在情绪层面带动二级市场交易资金，并通过建仓和调仓带来实际资金流入，有望改善当前二级市场流动性，夯实REITs指数化投资发展基础，同时增强成分券的重要性，驱动各方提升运营能力。

长期配置价值凸显 市场前景广阔

现阶段，公募REITs产品呈现出“分红打底、资本利得增厚”的收益结构，部分优质产品复权后全周期回报稳健亮眼。

REITs的收益水平与底层资产运营质量高度相关，专业管理团队能够通过精细化运营、资产升级等方式，不断提升基金价值。

2026年以来，大部分公募REITs的底层资产运营稳健。其中，消费和租赁住房类项目在消费复苏与民生需求的支撑下，运营数据向好；产业园区和仓储物流类项目受益于经济结构优化，长期增长潜力释放；能源与交通类项目凭借其底层资产稳定性，提供了稳健回报的基本盘。同时，多只REITs已完成或正在推进扩募工作，通过将优质成熟资产注入基金组合，不仅能拓宽收入来源，还将进一步分散项目单一资产的风险敞口，有效夯实产品现金流基础，增强收益分配的可持续性。

展望未来，随着REITs继续常态化发行、资产范围持续拓宽、指数化产品发展和制度优化，市场规模有望稳步提升，长期发展空间广阔。优质底层资产与专业运营相结合，将持续为投资者创造稳定回报。

编辑：谈瑞

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