【财经分析】淡季彰显韧性 公募消费REITs在分化中孕育机遇

新华财经上海8月12日电（记者杨溢仁）身处商业传统淡季，国内消费基础设施公募REITs表现几何？

可以看到，2026年二季度，消费REITs整体板块呈现出了环比有所走弱，但同比韧性十足的格局，不同标的之间的经营表现进一步拉开差距，运营能力的差异成为了业绩分化的核心驱动因子。部分头部项目依靠持续招商调改、精细化运营，实现了出租率、租金水平的同步上行，分红持续兑现。

在业内人士看来，消费公募REITs已经告别了普涨阶段，未来应当优选运营能力突出、现金流扎实的标的进行布局。

经营端——优质资产跑出超额表现

尽管截至2026年二季度末，消费REITs板块整体依旧维持着较高的出租率中枢，但板块内部已经形成明显梯队，其中，头部项目的出租率能够站稳99%以上区间，空置损耗近乎消除，构筑现金流安全垫。

记者观察发现，作为高质量运营的代表案例，华夏金茂消费REIT的底层资产——长沙览秀城的二季度末出租率达到99.67%，创下项目历史新高，大幅高于2025年评估预测的96.50%；专门店平均租金单价较首发评估提升了12.61%，二季度平均租金为92.77元每平方米每月，同比上涨2.18%，收缴率达99.51%；租金前五大租户的占比仅为16.70%，这有效降低了单一租户依赖的风险。

值得一提的是，华夏金茂消费REIT项目公司二季度实现营业收入2575万元，同比增长7.31%，EBITDA为1557万元，EBITDA利润率为60.45%，在消费淡季也实现了量价齐升。

中信建投证券分析师黄啸天指出：“2026年二季度，消费REITs的板块收入及EBITDA同比增长，淡季仍展现出了经营的韧性。显然，优质项目在强运营的支撑下能够维持稳健表现。”

“当前公募REITs的相对估值已经回落至历史较低分位数，考虑到下半年无风险利率或仍有下行空间，同时市场对下半年整体顺周期基本面是否好转仍存观望情绪，则我们判断，公募REITs市场的后续投资或以结构性机会为主。”在招商证券分析师孔嘉庆看来，“后续处于解禁窗口期的IDC板块（或存在逢低吸纳机会），以及低估值同时基本面稳定的保租房板块，拥有运营Alpha的核心消费标的均值得重点关注。尽管消费板块的零售额或受宏观因素影响而出现下行压力，但少数优质消费REITs存在幸存者偏差，我们维持强者恒强的判断。”

分派端——价值回归现金流本源

公募REITs的核心价值在于稳定的分红回报，消费REITs凭借购物中心持续产生的租金现金流，成为了高分派率资产的代表。

通过观察运管能力强、业绩持续增长的头部消费REITs，不难发现，其底层资产现金流质量直接决定了产品长期分红的能力。

以华夏金茂消费REIT为例，基金二季度合并口径可供分配金额达1495万元，按募集规模计算的年化分派率为5.61%，按2026年6月30日市值计算的年化分派率为 4.11%。自上市以来，基金基本实现了按季度分红，截至2026年6月末，该产品已累计分配金额1.23亿元；截至2026年1季度的可供分配金额均已实际分配，分红比例高达99.997%，经营成果持续向投资人传导。

再就全板块视角分析，公开数据显示，在已上市的12只消费基础设施REITs中，大部分产品的二季度年化分派率较一季度上行，分红回报预期边际改善，但奥莱类标的受季节性因素扰动出现了分派率的环比回落，板块内部回报水平分化明显。

来自中金公司的研究观点指出，在估值回调背景下，未来投资可优先关注头部运营管理能力突出的消费REITs，市场的定价逻辑也会逐步回归底层资产真实现金流水平。

业内人士提醒，高出租率不等于账面高净利润，折旧摊销、财务费用会对基金合并报表净利润形成扰动，但并不直接破坏可供分配现金流，投资者应当重点关注EBITDA、可供分配金额指标，而非简单地观察基金净利润数据。

运营端——长期成长聚焦资产迭代

眼下，“消费REITs的表现已经不再单纯依靠地段红利，持续招商调改、场景焕新、营销赋能的精细化运营，是穿越商业周期的核心抓手”已成为业界共识。

展望后续，聚焦消费REITs的布局，各机构需重点关注项目的招商调改与租金提升潜力。

无疑，华夏金茂消费REIT长沙览秀城的运营实践，印证了运营迭代的重要作用。据悉，该项目锚定“品质家庭艺术欢乐场”的定位，执行了“餐饮做全、零售做高、配套做深”的招商逻辑，持续迭代品牌矩阵。例如，于餐饮端引入大熟小馆、野人先生等热门品牌覆盖多元品类；零售端引入梵希雅、西昊、DJI大疆等品牌提升零售能级；配套方面，新密室、照相馆等体验业态，拉长了家庭客群的驻留时长；至于营销端，管理机构深度运营梅溪湖板块IP，“五一档”联合70家品牌登上了长沙团购带货日榜前三，“618”拿下了抖音长沙商场好评榜首位，“六一”单日客流刷新项目历史记录。

面对加速演变的商业格局与日趋激烈的区域竞争，长沙览秀城项目总经理王竹强调，下半年团队将继续在品牌调改、场景焕新、运营提效等方面深耕细作，以持续的运营精进回馈投资人信任。

黄啸天表示，消费REITs想要持续实现出租率、租金双提升，离不开持续运营投入，而调改进度差异是中长期业绩分化的关键变量。

站在中长期视角，金茂酒商财务总监窦慧慧在接受记者采访时表示，公募REITs平台作为金茂在资本市场中的一张重要名片，未来原始权益人将与基金管理人协同，以专业运营穿越周期，以稳健回报回馈投资人。同时，也将依托金茂体系充沛的资产储备，做好平台的扩容准备。在持续深耕现有资产的同时，挖掘经营潜力，筑牢价值根基。

编辑：王菁

声明：新华财经（中国金融信息网）为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。如有问题，请联系客服：400-6123115