沈阳：老工业基地如何通过REITs盘活存量资产

新华财经沈阳9月10日电（记者崔师豪）10日，第四届东北亚金融大会平行活动之一，“链融一体”产融项目（REITs）交流会在沈阳举行。来自REITs研究、基金投资、信用评级和产业园区运营等领域的嘉宾，围绕盘活工业存量资产、拓宽实体企业融资渠道、推动产业与资本深度融合展开交流。与会嘉宾认为，随着经济发展由增量扩张转向存量提质，REITs等资产证券化工具有望为沈阳老工业基地释放资产价值、培育发展新空间。

“从快速发展的增量时代转向存量时代，大量资产都需要盘活。”瑞思不动产金融研究院院长、中国REITs论坛常务副秘书长朱元伟说，企业资产负债表中，资产流动性不足与债务刚性较强的矛盾日益突出，证券化能够改善资产流动性，推动沉淀资产转化为发展资金。

朱元伟认为，当前政策对于资产价值的判断正在从静态评估值、抵押价值，更多转向持续经营产生的现金流。REITs、公募REITs、机构间REITs以及资产支持证券等工具，正在形成多层次的资产盘活工具箱。“所有金融工具都是为了服务企业的核心诉求，不能为了发行而发行。”他说，企业应根据降杠杆、扩投资、并购重组或转向资产管理等不同目标，选择适配的金融工具和资产组合。

中金基金创新投资部负责人刘立宇介绍，中金基金目前管理12只已上市公募REITs，累计发行规模超过450亿元。与企业股权上市相比，公募REITs更像是“资产的IPO”，通过公开、透明、标准化的方式，为重资产企业增加权益融资渠道。

在刘立宇看来，REITs能够把长期资产现金流转化为权益资金，帮助企业降低对债务融资的依赖，改善资产负债表。对于基础设施如产业园区、仓储物流、保障性租赁住房以及商业不动产等项目，稳定、可持续的现金流是能否进入REITs市场的关键。当前，REITs政策和准入范围仍在持续完善，产品正从单一的基础设施领域向更加多元化、市场化的方向发展。

“做REITs不是把资产卖掉，而是把资产上市。”刘立宇说，一些企业担心发行REITs后失去资产控制权，实际上，资产所有权、基金管理权和运营管理权可以通过制度安排进行区分。企业需要接受更加规范透明的管理，同时也能够获得长期权益资金和更大的发展空间。“不求所有，但求所在”，企业应更加重视资产的长期运营和价值提升。

沈阳国际软件园董事会秘书吴迪分享了园区发行REITs的实践。2025年11月6日，沈阳国际软件园成功发行公募REITs，成为东北地区首单公募REITs。该项目从2021年11月正式启动，到完成发行历时近四年。

吴迪说，企业选择REITs，关键在于自身发展战略。对于希望从重资产持有向轻资产运营转型的企业，REITs能够帮助其回收权益资金、扩大运营规模。“REITs和银行贷款没有绝对的好坏之分，只有适合不适合。”她说，发行REITs涉及产权、规划、建设、验收、财务和运营等多个环节，需要企业主要负责人牵头推进，并建立常态化协调机制。

吴迪坦言，产业园区历史形成时间较长，部分项目可能存在手续不完整、权属资料缺失等问题，政府部门在合规整改、历史问题说明等方面给予支持，对项目顺利推进十分关键。REITs发行后，企业自主决策空间会受到一定约束，但资产运营的规范化、透明化程度明显提高，也为企业未来复制这一模式、扩大资产管理规模打下基础。

安融信用评级有限公司地方政府债务部副总经理王宇认为，沈阳拥有较为丰富的工业和产业园区资产，但部分存量项目存在权属关系复杂、产权资料不完整、现金流归集不清晰等问题。对此，项目培育不能急于包装，而应先做好资产分层。

“不要把所有资产都装进REITs池，要挑权属清晰、现金流稳定、手续能够补齐的资产先行申报。”王宇说，评级机构通常重点关注权属、现金流和合规三方面情况。对于核心经营性资产，应优先确权；配套性资产要判断是否需要一并纳入；历史遗留问题较多、短期难以整改的资产，则应当剥离，避免“带病入池”。

王宇表示，东北地区部分项目还面临冬季运营成本较高、产业集中度较高、人口流动变化等现实因素，资产估值和现金流测算应更加审慎。项目方需要沿着法律、财务、运营三条线完善基础工作，做到权属清楚、账目独立、现金流真实，并提高出租率、租金水平和租户结构的稳定性。

针对本土项目与外部资本对接不足的问题，朱元伟认为，REITs市场正在由一线城市向二、三线城市扩展，沈阳应通过优质项目逐步吸引基金、券商和产业资本关注。对于合规条件和资产规模暂时达不到公募REITs要求的项目，可以考虑机构间REITs等工具。“机构间REITs的审核和交易机制更加灵活，部分项目从准备到发行可能只需几个月。”他说，随着机构投资者对沈阳项目逐步熟悉，资本关注有望由单个项目扩展至区域市场。

与会嘉宾认为，REITs并非单纯的融资产品，而是连接产业运营、资本市场和资产管理的长期平台。沈阳盘活工业存量资产，需要把资产梳理、合规整改、现金流培育和资本对接结合起来，推动更多产业园区、基础设施和优质不动产项目实现从“沉淀资产”向“可交易资产”转变，为老工业基地转型升级注入持续的金融动能。

编辑：张煜

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