网下询价认购超8倍、拟募集15.53亿 新城控股首单商业不动产REITs正式发售

新华财经北京10月22日电（王菁）商业不动产REITs扩容再迎新进展。10月22日，新城控股旗下首单商业不动产REITs——广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金（简称”广发新城吾悦商业REIT”）正式发售，拟募集规模约15.53亿元，底层资产为常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场两座成熟购物中心。

据悉，该基金是新城控股首单商业不动产REITs，也是民营房企落地的首单公募REITs产品。其市场热度在询价环节就已呈现。根据基金发售公告，本次产品网下询价中，22家机构投资者管理的42个配售对象参与报价，拟认购数量总和达初始网下发售份额的8.08倍；剔除无效报价和低价未入围的情况后，有效认购数量总和为初始网下发售份额的5.25倍。

业内人士表示，该产品的落地有利于新城控股进一步释放旗下既有成熟商业物业资产价值，增强企业核心竞争力及可持续发展能力。

2025年11月底，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产投资信托基金（REITs）试点，标志着我国公募REITs市场从基础设施领域进一步扩展至商业不动产领域。2026年8月28日证监会公布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》进一步提出，稳慎推进商业不动产REITs发展，助力盘活房企存量资产。

统计数据显示，截至9月末，2026年已完成询价的公募REITs产品共22只，其中11只为商业不动产REITs。商业不动产REITs正成为盘活存量资产、促进消费升级、服务内需增长的重要抓手，迎来政策红利与市场认知双提升的窗口期。

作为备受市场关注的民营房企“首单”，广发新城吾悦商业REIT于9月3日获证监会准予注册，9月23日启动询价。在分红方面，产品2026年和2027年预测现金流分派率（预计年度可供分配金额／公募基金拟募集规模）分别为5.61%和5.73%，在已发行及已获批的产权类同资产类型的公募REITs中处于中上区间。

底层资产方面，此次商业不动产REITs纳入的是常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场，分别于2019年和2018年开业，总建筑面积约29万平方米。两个项目均位于长三角核心潜力城市的核心地段，周边中高端住宅密集，3公里内常住人口均超过20万，有着稳定、高频的客群消费基础。

其中，常州天宁项目作为吾悦体系标杆店，是区域优质的综合类商业体；南通启东项目则是当地一站式购物中心标杆，市场份额持续领跑。从历史数据来看，两个项目近三年（2023-2025年）平均出租率长期稳定在97%以上，租金收缴率保持稳定，加权平均剩余租期分别为3.82和3.47年，具有较强的经营稳定性和业绩抗压能力。

此外，在公募REITs之前，新城控股已通过机构间REITs积累了资产证券化的实践。2025年11月，其完成发行全国首单消费类机构间REITs；今年6月又率先完成全国范围内消费类机构间REITs扩募，扩募规模21.46亿。随着此次商业不动产REITs落地，新城控股已完成Pre-REITs、机构间REITs、公募REITs的全链条布局，成为国内首家完整跑通不动产“投、融、建、管、退”资本闭环的民营房企。

根据半年报，截至2026年二季度末，新城控股已在全国147座城市布局212座吾悦广场，开业及委托管理在营数量181座，开业规模1675.31万平方米，出租率稳定在98.35%的高位；吾悦广场今年上半年客流总量达10.33亿人次，会员人数超6000万，累计合作品牌超3.5万家，经营韧性强劲。

编辑：王柘

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