创新引领提质增量 盘活存量赋能实体——上交所持续打造机构间 REITs 市场发展主阵地

新华财经上海10月28日电（记者 杨溢仁）10月28日，上交所举办了机构间REITs的业务专题培训会，400余名来自地方政府、实体企业与金融机构的代表参会。

本次培训聚焦业务实操与市场培育，旨在进一步激活市场主体活力，充分释放REITs盘活存量资产、服务实体经济的工具价值。

机构间REITs是依托企业资产证券化制度框架，仅面向机构投资者发行的不动产类证券化产品，是我国多层次REITs市场不可或缺的一环。它既能承接Pre-REITs项目投资，为公募REITs储备优质底层资产，也能为经营性不动产开辟权益融资新路径。

在证监会指导下，上交所2024年率先启动创新试点，持续优化产品设计、压缩审核周期、打通一二级市场联动，落地了多项首创资产与扩募标杆项目，并不断完善信息披露、二级交易等配套机制，实现了机构间REITs与公募REITs的协同发展。

截至2026年10月，上交所机构间REITs已累计申报113单，总规模超2400亿元；完成发行64单，发行规模突破1100亿元。项目发行主体覆盖央企、地方国企、民企、上市公司及外资机构，底层资产已拓展至保租房、数据中心、能源基建、港口、动力电池等十余类。历经两年建设，上交所已成为国内机构间REITs的核心主阵地，资产盘活示范效应持续凸显。

市场快速扩容，核心源于灵活包容的制度设计。该类产品坚守权益属性，同时允许项目适度负债，可灵活设置自持份额、收益倾斜分配等条款，匹配不同资产的差异化融资需求。作为REITs市场的“蓄水池”，底层资产从传统基建、商业地产延伸至储能、算力等新基建赛道，形成了传统资产深耕、新兴资产突破的格局，能有力支撑“六张网”基础设施建设。

再就投资端来看，该类产品的收益来自不动产租金与服务费，现金流稳定、估值波动平缓，具备“红利低波”特征。叠加做市商机制落地，二级市场流动性稳步改善，吸引了保险、银行理财、券商自营等近百家机构入市，其中有不少长期资金首次参与不动产权益投资，市场呈现出供需两旺的特征。

审核方面，上交所搭建了完整的制度体系，更新了业务指引与案例，并推行分行业审核、统一审核标准，在严守准入底线的前提下持续提升发行效率。

眼下，市场机构普遍反映，机构间REITs的项目申报预期清晰，落地节奏主要取决于各方对资产估值、产品条款达成一致的进度。

据记者了解，上交所将持续围绕扩募、交易、信息披露、激励约束四大环节优化市场生态。例如，于扩募环节取消挂牌时间硬性限制，支持已挂牌平台快速开展市场化并购。目前，沪市已有7单扩募项目申报，规模超100亿元；建信住租、世纪互联数据中心等扩募项目获批，“首发+扩募”双轮驱动模式日趋成熟。交易端方面，鼓励双边报价、发挥做市效能，放宽了发行人自持份额交易限制，持续为市场注入流动性。

公开数据显示，2026年沪市机构间REITs的成交规模达112.2亿元，已上市产品的年化换手率超40%，价格发现能力持续增强。

至于信息披露方面，机构间REITs执行季度运营披露模式，按资产类别细化运营、财务与估值内容；部分产品创新采用了“高频披露+净值交易”模式，旨在充分保障投资者知情权。同时，市场化激励约束机制的落地，意味着将管理费与经营业绩挂钩，让运营方与投资者结成利益共同体。

记者观察发现，随着制度红利的持续释放，一大批标杆项目陆续落地，拓宽了金融服务实体经济的覆盖面。举例而言，于民生领域，全国首单产权类机构间REITs——建信住租项目通过两轮扩募持续增加保租房供给，形成了可复制的民生资产投融资模式；新基建领域，万国数据、世纪互联等数据中心项目成功发行，推动融资逻辑从主体信用转向资产信用，为算力网络建设引入长期资本；针对地方国企盘活存量的需求，湖州城市集团物流集散中心项目的发行规模达6.875亿元，实现了25%的超募，把沉淀不动产转化为标准化可交易产品，在不新增债务的前提下盘活了资产价值，助力地方国企从资产持有平台向资产运营与资本运作综合服务商转型，契合盘活存量、优化财政结构的改革方向。

展望未来，业界普遍判断，机构间REITs将在存量盘活、新型基础设施建设、城市更新、构建房地产发展新模式等战略中发挥更大作用。

上交所的有关负责人表示，下一步将严格落实证监会部署，持续完善市场生态。一方面扩大优质项目供给，围绕“六张网”建设拓宽资产范围，用好扩募机制打造标杆平台，实现市场高质量扩容增类；另一方面，将持续提升二级市场流动性，丰富机构投资者队伍，迭代发行、交易与做市配套制度，培育与产品定位相匹配的投资交易生态。

编辑：谈瑞

声明：新华财经（中国金融信息网）为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。如有问题，请联系客服：400-6123115