【财经分析】千亿规模蓄势扩容 机构间REITs迎来配置新窗口

新华财经上海11月2日电（记者 杨溢仁）经过三年市场培育，国内机构间REITs存量规模突破千亿元，成为公募REITs 之外、衔接Pre-REITs培育与公募上市的重要一环，补齐国内多层次REITs市场的中间短板。

中金公司2026年10月发布的专项调研显示，保险资金与银行理财子公司是机构间REITs市场的核心“压舱石”，机构整体增配意愿保持高位，但面临产品定位模糊、定价标准不统一、退出渠道狭窄等难题，对市场的长期扩容速度构成了一定扰动。一边是占比41%的5亿元以下小额试水仓位，不少机构浅度参与；另一边是14%占比的30亿元以上超大额持仓，其中六成大额筹码掌握在保险资金手中；介于二者之间的中等规模持仓群体相对薄弱，市场资金高度依赖少数头部险资，大量机构尚未真正加大投入。

分析人士指出，下一阶段，优化供给质量、补齐制度规则短板、盘活二级市场流动性，是打通机构间REITs发展堵点、承接增量资金的核心抓手。

资金结构分层分化

中金公司的此项调研清晰勾勒出机构投资者的“哑铃型”分布格局——即保险资金、银行理财子公司手握绝大部分资金，券商系机构整体持仓偏小，不同机构加仓节奏、资产偏好差异明显。

就持仓结构来看，在已入市的机构里，保险资金的占比达到40%，理财子公司占比24%，券商资管紧随其后，但券商自营参与度偏低，主要卡在交易成本偏高、二级市场流动性不足两大现实问题上。

从持仓体量来看，各机构的分化特征同样明显——5亿元以下的小额持仓占比为41%，30亿元以上的大额持仓占比为14%，且六成大额仓位由保险资金持有，是市场稳定的核心力量；理财子大多小幅稳步加仓，5亿元至10亿元中等仓位的占比达到了45%；券商自营、券商资管和基金专户五成以上的持仓规模都不足5亿元。

另从投资节奏来看，近五成机构选择继续扩大持仓。在中金公司回收的32份有效问卷中，22家机构计划持续加仓，券商自营近七成打算扩容。不过，记者注意到，市场内部已经出现分歧——有部分保险资管机构出现了两位数幅度的减仓操作，这也从侧面彰显出了多空态度分化的加剧。

对应到资产类型选择方面，保险资金偏爱数据中心、保租房这类现金流长期稳定的资产；理财子配置更加均衡，兼顾保租房、交通基建、水电光伏；券商资管扎堆布局零售物业、储能项目，零售资产配置比例全市场最高；券商自营则集中重仓保租房。

产品定位尚存分歧

机构间REITs兼具权益属性与类固收特征，可目前行业还没有形成统一的监管口径与会计核算标准，这是主要机构投资分歧的重要原因。

中信建投证券地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天指出，机构间REITs没有统一估值规则，一级市场多用收益法，二级市场又普遍采用静态利差法，估值波动平滑处理，不能简单对标公募REITs；相比公募产品，机构间REITs还要额外加上流动性折价补偿，很容易出现同资产不同价的情况。

简单来讲，公募REITs具备交易所统一的估值规则，而机构间REITs属于私募场内产品，各家机构会计入账口径不一样，有的算作权益资产、有的计入固收资产，这会直接导致买卖双方对收益底线无法达成共识。

不仅如此，条款设计差异也进一步放大了定价分歧。

来自申万宏源证券的研究观点认为，部分项目收益保障条款偏弱，现金流波动缺少兜底安排；弱信用项目只能靠更高的收益来补偿风险，强信用项目则更看重长期稳定性，没有统一标尺，询价定价很难形成市场共识。

制度短板亟待补齐

无疑，现阶段资金端的增量意愿充足，但机构间REITs要持续健康发展，仍有诸多短板亟待补齐。

首先，是目前机构间REITs的供给端资产质量有所下沉。中金公司的调查显示，有55.4%的机构认为机构间REITs的底层资产弱于公募REITs，条款保护不足、收益性价比偏低、退出机制模糊制约了投资；其次，是信息披露不够完善，资产经营数据难以追踪，产品横向对比困难，估值方法难以统一；再者，是二级流动性不足，有37.5%的机构将流动性不足列为首要难点，产品定位的不确定性抑制了增量资金入场。

多位受访专家建议，未来聚焦机构间REITs市场的发展，应统一信息披露标准、完善估值体系、健全做市交易机制，同时完善约束条款设计，实现收益与风险匹配，打通转公募等多元退出路径。

中金公司的研究团队亦指出，机构间REITs是构建多层次REITs市场不可或缺的一环。在资金需求保持旺盛的背景下，只有持续优化条款设计、定价机制、信息披露与投资者结构，补齐制度短板，才能推动市场走出规模扩张与质量提升并行的良性发展道路。

值得一提的是，根据中金公司调查，有超七成机构表示会在机构间REITs市场注入新增资金，有21家机构计划新增规模超10亿元。至于资产偏好方面，目前结构性调整的特征尤为突出——保租房继续稳居首位，市政环保资产的关注度大幅提升；产业园、光伏热度明显降温，配置占比大幅回落。

“在进行配置决策时，现金分派的可持续性是首要考量。”一位机构交易员告诉记者，“理财子会格外看重净值稳定，估值平滑的优先级甚至高于分派稳定性；保险资金更关注远期NOI（净运营收入）与长期权益价值；券商自营更看重主体信用与条款保障。”

长远来看，机构间REITs是衔接Pre-REITs资产孵化与公募REITs上市的关键枢纽，千亿存量只是市场扩容的起点，长期增量空间仍取决于制度配套落地成效。在保险资金、银行理财子公司等长期资金持续进场的背景下，市场正迎来新一轮配置窗口期。未来，理顺估值定价、统一会计核算、完善信息披露，补齐二级市场做市交易机制，同时搭建常态化转公募退出路径，打通资产“培育—挂牌—转板上市”全链条，就能逐步抹平流动性折价、消除定价分歧。

随着供给端持续筛选优质资产、优化收益保障条款，资金端不断丰富投资者结构，机构间REITs有望摆脱短期扰动，实现规模扩容与资产质量双向提升，夯实国内多层次REITs市场的中间支柱。

编辑：王菁

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