中信建投基金在京举办四只公募REITs三季度业绩说明会

新华财经北京11月4日电（王菁）中信建投基金管理有限公司3日在北京举行旗下四只公募REITs产品的2026年三季度业绩说明会，本次说明会由中信建投基金管理有限公司（以下简称“中信建投基金”）联合中信建投证券研究发展部共同举办，中信建投首农商业REIT投资者开放日活动同步举行。

业内人士表示，继今年7月首次将四只产品集中面向投资者沟通之后，管理人再次以“平台化运营”思路，就市场关切问题与投资者及行业研究员展开深入交流，展现从“单兵作战”向“REITs矩阵”协同管理的持续进阶。

国家电投REIT：经营基本盘稳固，现金流持续兑现

作为全国首单央企新能源及海上风电公募REIT，国家电投REIT三季度运营保持稳健。三季度，项目实现发电量25,459.73万千瓦时，结算电量24,754.25万千瓦时，机组可利用率达99.14%；计入“两个细则”后的含税平均结算电价为0.830元／千瓦时，同口径下同比提升3.23%。项目90%上网电量纳入机制电量保障，国补电价按原政策继续执行，国补电费占结算电费的55.97%，“机制电量+年度交易+国补”三层收益结构进一步夯实。

财务方面，基金三季度可供分配金额约2.19亿元（0.2743元／份），本年累计2.91亿元（0.3638元／份）。受江苏省电力市场相关规则变化及运营管理机构专业化管理影响，“两个细则”返还与分摊费用由上年同期-1,811.96万元转为253.33万元，同比改善2,065.29万元。截至2026年9月30日，基金上市以来已实施8次分配，单位份额累计分配2.83元、累计分配金额22.6亿元；后复权价较发行价累计上涨31.10%，累计成交额165.34亿元、居全市场第二。

明阳REIT：年化现金流分派率10.57%，双区域风电资产组合彰显运营韧性

中信建投明阳智能新能源REIT是全国首单陆上风电公募REIT、全国首单民营风电公募REIT，底层资产为河北省沧州市黄骅旧城风电场100MW项目和内蒙古自治区赤峰市克什克腾旗红土井子风电场50MW项目，总装机容量150MW，分属河北南网、蒙东电网两个不同电网区域，跨区域布局对区域风资源及电价波动形成一定对冲，展现出较强运营韧性。

三季度，基金实现收入2,355.14万元，净利润1,096.99万元，可供分配金额5,673.84万元，同比增长30.89%；2026年以来累计可供分配金额达8,294.76万元，本期现金流分派率为5.41%，年化现金流分派率达10.57%。季报显示，累计可供分配金额未包含截至2026年12月31日保理基准日符合条件的国补应收账款对应保理金额2,801.58万元；若考虑该部分款项扣税后全部用于分配，对应分派率为13.16%。2026年以来，基金已分别于1月、5月和9月实施三次收益分配，累计分配1.32亿元。

沈软REIT：三季度经营面向好，“工业+软件”彰显产业特色

中信建投沈阳国际软件园REIT是东北地区首单公募REIT，亦是全国首单以践行东北振兴战略为定位的公募REIT。2026年三季度，沈软REIT二季度孵化器政策到期造成的招商压力逐步缓释，运营管理机构持续推进存量客户稳租扩租、重点客户导入和空置房源盘活，季度租赁面积环比由净流出转为净流入，期末出租率回升，合同租金保持稳定，当期收缴率高于评估假设。财务表现方面，三季度项目公司合计实现营业收入2,228.83万元；基金三季度实现可供分配金额1,338.41万元，前三季度累计实现4,322.48万元，达到同期预测的100.43%。

从产业构成看，截至三季度末，基金底层资产主导产业中，“科学研究和技术服务业”和“信息传输、软件和信息技术服务业”两大行业租户合计占总在租面积的61.64%。园区部分企业的业务深入汽车、医疗、能源、工业生产和企业运营等场景，服务能力涵盖软件开发、软硬件适配、复杂系统集成及工程验证等环节，与具体产业需求紧密结合，“工业+软件”专业化技术服务生态特色鲜明。

首农商业REIT：年化分派率高于预测，主动管理同步推进

中信建投首农商业REIT作为全国首批、北京首单商业不动产公募REIT，底层资产为位于北京昌平天通苑核心商圈的龙德广场，已稳定运营超过18年，是回龙观—天通苑区域内体量最大的单体购物中心。三季度，龙德广场实现营业收入6,164.93万元，基金实现可供分配金额4,291.39万元，年化现金流分派率6.68%，高于招募说明书披露的2026年度预测分派率6.22%。当期固定租金收入占营业收入92.70%，期末出租率96.05%，全口径收入累计收缴率99.87%；近三年固定租金占比均稳定在90%以上，收入结构延续稳健格局。

根据基金三季度报告，当期龙德广场续约品牌30个，新签品牌13个，经营业态持续向家庭客群收敛；节点运营与公区照明亮化改造同步推进，动线效率与能耗表现同步改善。报告期内，龙德广场“潮玩计划·律动一夏”纳入昌平区夜经济系列活动矩阵，借助区域促消费场景拓展外部客流。

当日，在首农商业REIT开放日活动中，基金管理人与运管机构在信息披露允许的范围内，围绕上市当年经营指标完成情况、店铺主动调整与汰换逻辑等重点问题，与投资人进行了深入交流；随后陪同投资人实地走访底层资产龙德广场，并介绍了主力租户DT51的施工进展。这种“面对面”沟通与现场调研，有助于投资人理解季报数据及后续运营重点。

稳健业绩的背后，是基金管理人存续期主动管理机制的持续深耕。据悉，中信建投基金已构建与中信建投证券、原始权益人、运营管理机构“协同联动”治理体系，切实压实各方责任。“REITs管理不只是信息披露，而是持续把资产运营转化成可验证、可预期的现金流。”基金管理人表示，后续将继续围绕电量电价锁定、跨区风险对冲、稳价去化与消费场景升级四条主线，维护持有人长期利益。

编辑：王柘

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