沪市债券新语｜首批商业不动产REITs登陆上交所 万亿存量盘活迎来新支点

新华财经上海6月18日电（记者 杨溢仁）6月18 日，国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业 REIT、中信建投首农商业REIT、汇添富上海地产商业REIT——首批四单REIT产品正式在上交所上市交易。

据悉，四单产品合计募资203.33亿元，发行阶段全部一日售罄、启动比例配售，网下认购倍数区间落在38.6倍至103.8倍，机构战略配售占比为70%至75%，市场配置需求旺盛。

在业内人士看来，首批试点落地，将打通商业地产“投融管退”完整的资本闭环，为全国海量商业零售、商业办公楼存量资产证券化提供标准化范本。

试点甄选有据

首批四单商业不动产REITs分属三大差异化商业业态，底层资产区位、运营主体、现金流特征、收益水平各有鲜明标签。

那么，监管与原始权益人如何进行上市项目标的的筛选？

首先，就国泰海通砂之船商业REIT而言，其底层资产——西安砂之船奥特莱斯，出租率达98.03%，由民营奥特莱斯龙头运营，客流与租金增长的确定性较强。

中金唯品会商业REIT方面，其底层资产为郑州、哈尔滨杉杉奥莱，兼顾区域分散与连锁化运营优势。

中信建投首农商业REIT的底层资产——北京昌平龙德广场，已稳定运营超17年，为城市大体量购物中心，是国资持有的区域商业地标资产。

汇添富上海地产商业REIT作为首批四单项目中的唯一甲级写字楼REIT，其底层资产位于上海市黄浦区核心商圈，属于核心城区办公稀缺资产，现金流稳定性强。

据记者了解，本次上市的四单试点项目，产权完整，合规性完善，均是位于一二线核心城市成熟运营的资产，现金流持续稳定，发行主体多元，底层资产覆盖主要成熟商业不动产类型，形成了可复制的多元试点样本。

海外经验可鉴

商业不动产REITs，被业内视为盘活万亿“沉睡”商业存量资产的核心金融工具，原始权益人通过资产出表、权益募资，降低了企业的债务压力。参考海外成熟市场的资产证券化路径，该金融产品的推出，将持续撬动巨量社会资本投入存量更新。

来自华泰证券的研究观点指出，我国商业不动产存量规模庞大，以开发贷、经营性物业贷为代表的传统债权融资仅能短期缓解企业现金流压力，无法从根本上化解原始权益人存量资产沉淀、高负债运行的结构性压力。而REITs能够实现存量资产的真实出售，让原始权益人一次性回笼大额权益资金，用于偿还债务、存量改造、新增优质项目投资，打通商业地产“投-融-建-管-退”的完整闭环，大幅降低行业资产负债率，推动行业从增量开发转向存量运营。

同时，该产品也将为长期资金提供稳定分红的固收类配置标的，有助于拓宽居民低波动投资渠道。

中国证监会主席吴清在2026陆家嘴论坛上公开表示，首批商业不动产REIT的推出将坚持稳起步、稳发展，既为做优增量、盘活存量提供动力支持，也为投资者大类资产配置提供新的选择。

借鉴海外成熟市场经验，不难发现，国内商业不动产REITs的扩容大有可为。

公开数据显示，截至2025年末，在美国REITs市场中，商业不动产类的产品数量占全部 REITs的43%；日本J-REIT市场的商业不动产占比达55%，是市场绝对核心底层资产。

根据中信建投证券测算，国内存量商业不动产市场的规模超百万亿元，参照美国市场3.8%的证券化率静态测算，国内商业不动产REITs的潜在规模有望突破3.8万亿元。截至6月，沪深交易所已累计受理了20单商业不动产项目，拟募资总额超700亿元，2026年至2028年，行业年均扩募空间料在263亿元至350亿元区间。

“本次商业不动产REITs的成功上市，是监管层、市场及投资者对集团长期深耕实体、专注商业运营创新的高度认可，也是集团从传统商业运营商向资产平台化、资本化运营转型的全新起点。”砂之船集团董事局主席徐荣灿坦言，“未来，集团将严格履行资产运营主体责任，保障项目平稳存续运营，持续输出稳定、可持续的现金流；坚持盘活存量、做优增量，持续打磨城市商业新地标，适时注入更多优质资产，为商业不动产REITs市场稳健发展贡献力量。”

发展空间广阔

“2026年是国内商业不动产REITs发展的元年”这一论断，已成为业界共识。

财通证券方面判断，在政策层明确平等支持国企、民企发行商业REITs的大背景下，后续大量民营主体持有的优质奥莱、区域购物中心资产有望加速商业REITs的申报，市场供给主体将更加多元化。

对于个人投资者来说，哪些资产值得重点关注？

业内专家判断，后续布局可聚焦四大类底层资产。其一，是奥特莱斯——尤其是头部连锁运营商和一二线城市内，运营成熟的奥莱资产，其客流普遍较为稳定、租金年增速较高，经营韧性十足。

其二，是核心城市的甲级写字楼，包括北京、上海、深圳的核心商圈物业，其供需格局通常较为健康，租户以大型企业为主，抗周期能力更强。

其三，是区域标杆购物中心。该类底层资产具备商圈稀缺性、高品牌壁垒，存量更新增值空间大。

其四，是城市区域型综合商业。该类资产能稳定本地消费客流，波动一般低于高端商业，适合稳健型资金配置。

首批四单商业不动产REITs登陆上交所，是国内资本市场中的又一个里程碑事件，万亿元存量资产将迎来标准化盘活路径。随着配套政策的持续落地、长期资金的快跑入场，商业不动产REITs有望成长为资本市场重要配置板块，推动国内房地产行业完成从增量开发到存量价值运营的结构性转型。

编辑：葛佳明

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