地产经纬丨物企业绩分化 “有质量的规模” 取代 “规模优先”

新华财经上海8月28日电（谈瑞）多家物业企业近期相继披露中期业绩报告。经历过去几年地产周期扰动、资产减值阵痛之后，物业服务行业整体走出了减值集中爆发的阶段，行业发展逻辑告别过去“重规模、重收并购”的粗放模式，转向质量优先、经营现金流优先的发展路径。

从已经披露的中报数据来看，头部物企营收普遍维持正增长，但利润端分化明显，央国企背景物企经营底盘稳健，市场化龙头企业完成风险出清之后逐步修复，同时行业依旧面临物业费收缴压力、外拓项目盈利质量待验证等现实挑战，行业格局持续重塑。

“有质量的规模”取代“规模优先”

从整体营收基本面观察，2026年上半年，头部物业企业营收增速普遍落在4%‑7%区间，告别了此前两位数高速增长时代，但整体都保持在稳健增长通道。

碧桂园服务作为行业规模龙头，报告期内实现营业收入245亿元，同比增长5.7%，归母核心净利润16.2亿元，同比增长3.2%，实现利润止跌回升，期末银行存款及结构性存款达到161.8亿元，经营性现金流持续改善。大物业板块贡献大部分收入增量，在管物业项目总数增至8576个，收费管理面积增至11.86亿平方米，维持行业头部管理规模的基本盘。

保利物业也同样交出营收利润双增的成绩单，上半年实现营业收入88.29亿元，同比增长5.2%，归母净利润9.34亿元，同比增长4.8%，在管面积达8.94亿平方米。在业绩发布会上，对于今年年初提出的全年收入及利润增速均不低于5%的经营目标，公司管理层表示“具备充分信心”。

横向来看，基础物业服务依旧是所有头部企业的业绩压舱石，绝大多数企业基础物管板块收入保持正向增长，但不可否认的是，行业整体经营压力并未完全消失。

根据中指研究院等行业机构的监测数据，行业物业费收缴率近年来仍处在下行区间，部分住宅项目质价矛盾凸显，业主缴费意愿减弱，人力成本刚性上涨，对物业企业的利润空间形成持续挤压，毛利率下行成为多家头部物企共同面对的挑战。

面对这一局面，从财报披露信息不难看出，头部企业普遍不再追求单纯的规模数字，而是主动选择退出部分毛利倒挂、长期亏损的低效项目，宁可牺牲部分在管面积，也要保障整体盈利质量，“有质量的规模”取代“规模优先”成为行业共识。

中信证券基础设施与现代服务产业首席分析师陈聪等人在研报中表示，物业服务现阶段很难同时实现盈利能力稳定、业主满意度稳定和规模持续增长。“在核心战略目标中删掉规模增长的要求，退掉一部分不赚钱的项目，可能是企业避免陷入低缴费率恶性循环的关键。”

行业内部分化 企业间经营差距拉大

相较于头部物企，区域深耕型物企的经营情况则出现了一定程度的分化。

以粤港澳大湾区作为基本盘的越秀服务，2026年上半年总收入19.15亿元，同比下降2.41%，归母净利润2.24亿元，同比下降6.61%，但整体毛利率逆势小幅提升0.2个百分点至21.5%。

越秀服务业绩变动的重要原因之一在于社区增值服务的减少。数据显示，其报告期内社区增值服务收入4.06亿元，同比下降了27.2%，管理层对此解释为“去年精装业务结转1.08亿元”。此外，越秀服务还主动退出了一批低收益项目，报告期内退管面积494万平方米，同期新增在管面积1129万平方米，呈现“一边止损、一边扩盘”的经营状态，力图通过淘汰低效盘来优化资产结构。

滨江服务则依托长三角核心区域优势，在上半年实现收入同比增长13.5%、归母净利润同比增长5.8%的成绩，同时其在管面积同比增长了23.4%，基础物管收入同比增长20.9%。值得一提的是，滨江服务的平均物业管理费维持在了较高水平，2026年上半年其平均物业管理费约为每月每平方米4.18元，较2025年同期的每月每平方米4.20元仅微降0.02元。

“当前行业呈现出三个方面新现象，一是规模承压，盈利能力持续下降。目前物业行业整体面临在管面积增速放缓，基础服务收入增长乏力，叠加人工成本的刚性上涨，行业平均利润率呈现持续收窄的趋势；二是从增量竞争转为存量竞争；三是从规模驱动转化为效率驱动，以运行效率、服务品质以及科技赋能为核心的高质量发展。”滨江服务董事会主席兼行政总裁余忠祥表示，在区域策略上，滨江服务将继续聚焦杭州核心区域，进一步深耕，在持续提高服务和管理效率的同时，巩固高端住宅物业领域的领先优势，并积极拓展市场。

同样基于把“区域做透”的逻辑，扎根西安的经发物业在上半年实现营收5.89亿元，24.8%的同比增幅在行业中可谓一骑绝尘。区别于大多数以住宅物业为主业的物业企业，经发物业最核心的差异化优势在于城市服务赛道，其城市服务收入占总营收的比例已超六成。

纵观整个行业，广发证券房地产行业首席分析师郭镇认为，“行业内部走势并不一致”。郭镇表示，2023年起行业平均物业服务满意度走低，并在73分左右水平徘徊，而标杆企业分数始终稳定在90分左右，且收缴率也高出行业平均5个百分点以上。持续提升的换手率对于头部物企也是发展机遇，随着头部物企与一般物企之间的经营水平差距持续拉大，其未来在拓展与持续经营中优势也将持续显现。行业整体发展减速，但头部物企新拓速度逐渐企稳，且拓展方向逐渐从关联方支持转向第三方拓展，企业自身的经营管理能力成为后续行业竞争中最重要的变量。

编辑：李一帆

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