上海办公楼市场流动性温和修复 供应压力仍存但复苏支撑明确

新华财经上海1月20日电（谈瑞）回顾2025年，上海办公楼市场在宏观政策发力与产业结构调整的双重作用下，进入价格重新锚定与需求结构优化的关键阶段。仲量联行最新发布的报告显示，全年上海办公楼市场流动性实现温和修复，净吸纳量录得49.9万平方米，成本驱动型的搬迁与升级需求成为市场主流；展望2026年，尽管短期供应压力仍将持续，租户议价优势有望延续，但上海多元化的行业需求基础与产业升级动能，将为市场稳步复苏提供重要支撑。

从整体市场运行态势来看，2025年上海办公楼市场的核心特征在于“供需博弈下的理性调整”。供应端，全年有多个新项目相继入市，叠加业主为应对市场竞争持续调整租金与激励政策，为租户优化租赁策略创造了窗口期。数据显示，租户在成本控制与办公品质提升的双重诉求下，决策更趋灵活，部分企业选择续租以降低搬迁及装修成本，另有企业则抓住租金下行与业主协商空间扩大的机遇，通过搬迁实现降本增效或办公空间升级。仲量联行统计数据显示，2025年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比高达74%，其中59%的升级需求来自乙级项目租户。行业人士表示，这一现象背后，是甲级与乙级项目租金差距收窄激发的品质升级意愿，而部分乙级项目未来面临的转型改造，还将进一步为甲级办公楼市场释放增量需求。

行业需求格局的稳健性与细分领域的亮眼表现，构成了2025年上海办公楼市场的“压舱石”。从需求结构来看，金融及专业服务、科技互联网、零售等传统优势行业大类占比超过60%，其中多个细分领域展现出强劲增长动能。金融及专业服务行业韧性凸显，受益于资本市场流动性改善，私募基金尤其是私募证券投资基金的备案数量与管理规模稳步增长，其在金融服务企业租赁需求中的占比已超过四分之一；内资律所则凭借决策灵活性，在IPO市场复苏与产业转型升级的推动下，积极拓展业务并释放扩张需求，成为专业服务领域的重要增长极。

科技互联网行业同样展现出鲜明的新动能，AI及AI赋能、游戏、集成电路企业成为带动租赁活跃度的核心力量。部分传统互联网平台在完成阶段性调整后，借助AI技术应用突破与出海业务拓展，需求逐步回暖。零售领域则呈现“新旧融合”的特征，以户外运动、潮玩为代表的新消费概念品牌为寻求区域氛围与品牌调性的契合，积极释放扩张需求；同时，传统零售品牌也抓住核心区域及周边新项目入市的机会，推进办公空间升级，为市场需求注入多元活力。

仲量联行表示，展望2026年，上海办公楼市场将面临“短期压力与长期机遇并存”的局面。供应端，短期内整体市场仍处于供应压力之下，新增项目的持续入市将使租户议价优势得以延续，成本驱动型需求预计仍将是市场主要驱动力。不过，从长期来看，上海多元化的行业需求基础与政策支持下的产业升级，将为市场复苏提供坚实支撑。业内有观点认为，随着“十五五”规划对AI、芯片、量子等未来产业的聚焦，上海作为全国科技创新中心，其办公楼市场将直接受益于相关产业的发展与企业集聚；同时，商业不动产公募REITs试点的推进等政策举措，也将为市场提供关键的流动性支持，助力库存去化。

编辑：林郑宏

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