58安居客张波：政策效应逐步释放，上海楼市有望持续企稳修复

新华财经上海2月25日电（谈瑞）在全国楼市筑底修复的关键阶段，上海于2月25日推出“沪七条”楼市调控新政，从限购、公积金、房产税三大核心维度协同发力，以稳定市场、优化供给、提升流通为目标，助力激活合理住房需求，打通置换链条，缓解存量流通压力，带动增量市场，在稳定市场的同时，推动行业向“好房子”建设、高质量发展转型。

关于此次“沪七条”，58安居客研究院院长张波认为，这是针对刚需、改善、置换三类真实需求的精准赋能，政策落地后将直接带动三大需求释放：一是新市民、新人才的外环内首置需求，二是长期在沪人群的外环内改善增购需求，三是沪籍家庭的置换升级需求。这三类需求均为市场核心合理需求，将有效激活上海新房、二手房交易活力，缓解二手房流动性压力，推动交易规模稳步提升。

具体来看，限购政策优化方面，本次阶梯式松绑策略契合上海客群结构与置业需求，有望有效承接市场刚需与改善增量。张波介绍，58安居客平台数据显示，2025年上海一二手客群重合度仅8.7%，2026年1月进一步降至8.5%，为全国最低，“新房改善、二手刚需”的分化格局稳固。此次将外环内非沪籍购房社保或个税年限要求缩短至1年，精准降低新市民、新人才的首置门槛，适配二手房市场的刚需主导特征。同时线上数据显示，上海二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点，挂牌量仅同比微增1.72%，刚需首置需求存在释放空间但受限于购房门槛。满3年可外环内增购1套的规定，以及持居住证满5年免社保或个税购房的条款，则覆盖了更为全面的置业群体，确保了新增需求能分别向一二手市场精准传导。

“公积金贷款政策的优化，是本次新政提升支付能力、打通置换链条的核心抓手。”张波表示，此次新政将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女、绿色建筑上浮政策后最高可达324万元，适配上海住房高总价的特征，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力。多子女家庭二套贷款额度上浮20%的政策，将支持范围从首套拓展至二套，精准匹配这类家庭的居住升级需求，也贴合人口结构变化趋势。公积金政策的优化，将有效提升改善家庭购房能力，推动上海二手房流通性提升，进而带动新房市场改善需求释放，形成一二手市场双向赋能。

此外，在个人住房房产税方面，张波认为，政策的完善是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，精准缓解置业税费顾虑，与当前二手房流通性不足的特征形成呼应。上海二手房已经成为市场成交主力，沪籍家庭作为本地置业主力，其改善置换需求的释放是推动市场循环的关键。此次房产税政策调整，本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，即可暂免征收房产税，不仅能鼓励沪籍家庭合理置换，更能推动二手房市场房源流通性提升。

张波表示：“随着春节后市场回归常态，政策效应逐步释放，上海楼市有望成为一线城市企稳修复的标杆，带动长三角核心城市形成联动复苏态势。”

编辑：林郑宏

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