地产经纬丨核心城市二手房交易活跃 后市需关注价格和挂牌变化

新华财经上海5月8日电（谈瑞）“二手房交易活跃度已上新台阶”，这是业内专家对近期全国房地产市场结构性回暖态势比较一致的判断。数据显示，与前三年的“脉冲式”短暂回升不同，今年以来，以一二线核心城市为主导的二手房交易持续升温，在交易规模、增长质量及持续性上均展现出超预期的市场韧性。多家机构研判，短期楼市有望延续成交热度，政策红利持续释放，二手房流动性维持高位，而成交价格能否在放量中企稳转正、挂牌量能否保持合理水平，将成为影响市场走向的关键变量。

各地新政持续推高成交热度

今年以来，以北上广深为代表的核心城市二手房交易率先升温，成为本轮市场复苏的关键引擎。

中指研究院数据显示，1-4月全国20个重点城市二手住宅累计成交48.9万套，同比增长0.8%，需求释放节奏持续加快。其中，4月单月成交15.6万套，同比增长13.4%，实现年内首次同比转正，第4周成交量更是创下2025年以来周度新高。就主要城市而言，4月，北京二手住宅成交1.8万套，创近五年4月单月新高；上海二手商品房成交2.9万套，处于近十年4月同期高位，市场保持较高活跃度。

随着政策端强调要“努力稳定房地产市场”，各地随即密集发力。深圳、广州、天津、苏州等城市节前集中出台新政，覆盖限购松绑、公积金贷款提额、购房补贴、税费下调等多项举措，政策力度持续加码。其中广州家庭公积金最高贷款额度提至360万元，深圳提升至351万元，先后刷新国内最高纪录；深圳同步松绑中心城区限购，广州对“卖旧买新”给予最高3万元补贴，直接激活置换需求。

政策利好迅速传导至市场，“五一”假期（5月1日-5月5日）楼市热度再攀高峰。数据显示，全国11个重点城市二手住宅网签合计2286套，较2025年同期增长26.7%，较2024年同期增长近七成。一线城市中，北京、上海、深圳二手房网签成交量同比分别大涨76%、16%、81%；广州在新政带动下，二手房带看量、成交量同步回升，市场交投氛围显著升温。

从一线观察来看，回暖态势也较为明确。上海链家介绍，假期上海二手房成交量增速远超咨询增速，购房者入市信心增强、决策周期缩短；深圳中介乐有家也表示，假期深圳二手房带看量同比增长27%，新政带动下部分外地购房需求快速入市。

市场步入温和复苏周期

对于核心城市二手房交易持续活跃的原因，业内专家普遍认为，政策发力、需求释放、预期修复三者形成合力，共同推动市场回暖。

梳理政策面利好可以看到，今年以来，全国多地密集出台稳楼市政策，上海2月推出“沪七条”，优化限购政策、提高公积金贷款额度；4月底广深新政加码，叠加税费下调、现房销售推进等举措，大幅降低购房成本与交易门槛，刚需与改善型需求同步激活。同时，前期房价充分调整后，二手房性价比显著提升，市场信心也随着成交活跃而不断增强。

中原地产首席分析师张大伟表示，在一线城市限购松绑、交易税费下调、公积金额度提高、现房销售推进等新政集中落地的催化下，全国楼市呈现“一线全面企稳、强二线稳步筑底、三四线分化”的格局，尤其是“五一”假期楼市升温，标志着楼市“正式走出筑底阶段，进入温和复苏周期”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，区别于以往“脉冲式”反弹，本轮复苏行情具备“持续性”，主要体现在两点：一是3月以来的“小阳春”态势在4-5月延续，表现超出市场预期；二是政策持续协同发力，为市场提供了源源不断的支撑，政策与市场之间的良性互动有所增强。

供给端变化同样为成交提供支撑。以上海为例，中原地产数据显示，二手房挂牌量经过季节性反弹后再度萎缩，部分中低价位房源出现短缺，业主信心逐步回升，议价空间收窄。业内人士分析，挂牌量企稳回落叠加需求集中释放，使得二手房市场从“买方市场”向“均衡市场”过渡，买卖双方心态更趋理性，为成交量持续增长筑牢基础。

后市聚焦价格与挂牌

展望后市，核心城市二手房市场有望保持平稳运行，价格走势与挂牌量变化成为市场重点观察指标，“稳交易、降风险、重民生”将成为行业长期发展主线。

当前二手房价格仍处于筑底阶段。中国房地产指数系统百城价格指数显示，4月百城二手住宅均价为12733元／平方米，环比仍下跌0.46%，跌幅较上月扩大0.12个百分点，但明显小于去年末；同比下跌8.34%，跌幅较上月收窄0.21个百分点。其中，一线城市跌幅显著小于二线及三四线城市，上海更是逆势环比上涨0.05%，展现出强劲的市场韧性。

专家表示，后续需重点关注两大信号：一是二手房价格能否在持续放量中保持回稳和转正态势，价格稳定将直接巩固市场预期；二是挂牌量能否保持合理水平，目前部分城市挂牌量已从高位回落，若持续企稳将助力供需回归平衡。

严跃进认为，5月市场或因教育需求减弱等季节性因素出现小幅自然回落，但整体活跃度预计将维持在高于去年同期的水平上，即“站上了一个更高规模的新台阶”。张大伟也预判，长期来看楼市将进入理性发展阶段，房价分化成为常态，核心城市优质资产价值将持续凸显。

编辑：林郑宏

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