半年“市”点丨半年收金435亿元 上海土地市场演绎结构性行情

新华财经上海7月1日电（谈瑞）上海2026年第五批次集中土拍6月30日落下帷幕，成功收金125.72亿元。至此，今年上半年上海五个批次涉宅用地出让全部完成，17宗地块顺利成交，总成交金额突破435亿元。整体来看，上海土地市场告别了以往普涨普跌的走势，在供地结构优化、房企策略差异化的双重背景下，走出冷热分化、减量提质、国资主导的结构性新行情，市场发展愈发成熟稳健。

前稳后热：市场格局向头部国资集中

据新华财经统计，2026年上半年，上海先后开展了五个批次的商品住宅用地出让，累计供应涉住宅用地17宗，各批次供应节奏错落有序，其中第一批次3宗、第二批次1宗、第三批次3宗、第四批次5宗、第五批次5宗。整体出让面积约91.5万平方米，计算容积率的总建筑面积约160.6万平方米，全程成交平稳、无地块流拍，总成交金额达435亿元，稳居全国核心城市土地市场热度前列。

“从批次演进来看，呈现明显的‘前稳后热’态势。”中指研究院上海数据总经理张文静表示，上半年前三批次土地供应节奏偏谨慎，仅推出7宗地块，累计成交金额199亿元，整体溢价率维持低位；而第四、第五批次集中释放10宗优质宅地，成交总额达236亿元，占上半年总成交金额的54%，两批次整体溢价率分别冲高至33.5%和20.6%，两批次合计贡献了上半年绝大部分的市场热度。

区域价值分层是贯穿五个批次土地出让的核心特征，核心区稀缺地块与远郊普通地块呈现较为分化的成交表现。以刚刚结束的第五批次土拍为例，位于静安大宁的优质地块，凭借优越的地段和稀缺的配套资源，历经168轮激烈竞价角逐，最终以29.6%的高溢价率成交，创下本批次竞拍轮次与溢价率双高纪录。反观同批次出让的闵行旗忠、松江洞泾等非核心片区地块，因配套成熟度、板块成长性偏弱，最终均以底价成交，同批次地块的热度差距直观折射出当下房企择优拿地的精细化投资策略。

张文静解读称，今年上半年上海土地市场多次上演核心地块争抢行情，从长宁内环断供17年的稀缺宅地入市，到虹口创下10.85万元／平方米的楼面价新高，再到静安大宁地块的百余轮竞价，充分印证了核心区稀缺土地资源在调整周期中的强劲抗跌性与资本吸引力。从房企投资逻辑来看，当前行业整体趋于审慎，拿地策略高度分化，房企普遍聚焦确定性强、保值性高的核心区域，严控风险项目。与此同时，市场参与主体格局持续固化，民营房企拿地意愿及能力偏弱，央国企、城投平台持续占据拿地主导地位。

拿地数据印证了市场格局逐步向头部国资集中的趋势。据机构统计，2026年上半年房地产企业在上海拿地金额前十名榜单中，保利发展以86亿元拿地金额稳居榜首，建发、绿城、招商蛇口、国贸等实力央国企紧随其后，包揽绝大多数优质地块与成交份额。榜单中仅大华集团一家本土民企入围前十，且拿地规模与头部央国企存在一定差距，国资主导的土地市场格局愈发稳固。

结构分化：新房市场双线行情未来常态化

纵观全年供地规划，上海土地市场“精供优供、提质缩量”的发展导向十分明确。2026年上海商品住房用地供应指标大幅下调，从2025年的375-485公顷缩减至275-385公顷，全年住宅供地规模明显收缩，正式进入“减量提质”的全新发展阶段。需要指出的是，供地总量收缩并非缩减居住配套，而是通过精准控量、优化布局，提升土地利用效率，倒逼住宅产品品质升级。

来自上海乐居的观点认为，供地缩量的背景下，围绕优质地块的争夺只会更加激烈。中指研究院预判，下半年核心区域优质地块仍将是头部房企竞相争夺的焦点，高溢价成交的态势大概率延续，而非核心区及远郊地块则难以摆脱底价或低溢价成交的惯性。

土地市场是新房市场的前置风向标，土地端的结构性分化将直接传导至新房市场。随着上半年出让的优质地块陆续进入开发周期，未来将逐步转化为新增住宅供应入市，持续优化新房产品结构。

业内普遍认为，近年来上海核心城区改善型住宅需求持续坚挺，优质高端楼盘凭借核心地段、成熟配套、高品质产品力等，站稳市场价格底盘，成为支撑上海新房价格持续上行的核心力量。与此同时，市场竞争格局也迎来新变化。今年上半年不少新晋出让的优质地块，拿地成本低于该片区前期存量项目，且在规划设计、户型格局、得房率、居住舒适度等方面全面升级，产品竞争力优势突出。这类全新房源入市后，或将对周边早年高价拿地、产品设计老旧、性价比偏弱的存量楼盘形成直接竞争压力。业内人士坦言，对于前期高成本拿地、去化承压的楼盘而言，以价格优惠加速去库存、快速回笼资金，将成为现阶段的最优选择之一。未来上海新房市场将长期呈现优质改善盘稳价提质、存量刚需盘以价换量的双线共存格局，市场发展更趋理性、精细化。

编辑：林郑宏

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