半年“市”点丨上半年净吸纳量超去年全年上海写字楼市场迎来筑底关键年

新华财经上海7月8日电（谈瑞）今年上半年上海甲级写字楼市场走出了一轮强势修复行情，租赁需求大幅反弹，净吸纳量一举超越了去年全年水平，空置率同步回落，市场显现筑底信号。但新增供应集中入市的压力仍未消散，租金维持小幅下行，板块、行业、资产品质的二元分化持续。

净吸纳量急剧反弹 供应端节奏放缓

“2026年上半年，上海写字楼市场出现了量能非常急剧的反弹，企业的活跃度相较于以前有了非常明显的提升。”戴德梁行华东区项目及企业服务部董事钱志一表示，上半年上海甲级写字楼的净吸纳量合计为44.5万平方米，已经超越了2025年全年40.2万平方米的净吸纳量。

分季度来看，市场回暖节奏持续提速。第一季度上海甲级写字楼净吸纳量录得21.2万平方米，环比大幅上涨72.3%；第二季度市场活跃度延续上行态势，净吸纳量攀升至23.3万平方米，环比提升9.9%。其中，核心商圈吸纳能力大幅增强，二季度净吸纳量环比上涨61%，上半年净吸纳量环比大涨704%；新兴商圈二季度成交虽短期小幅回落，但上半年整体仍同比上涨46%；上海全市上半年总体净吸纳量同比上涨135%，企业搬迁、扩租、新设需求全面释放。

“今年上海甲级写字楼的净吸纳量可能会创造出近几年的一个小高峰，我预估会达到60万平方米到80万平方米，相较于前几年的40万平方米到50万平方米会有一个非常明显的提升。”钱志一说。

需求放量带动了空置率迎来阶段性改善，二季度上海全市写字楼空置率环比下降1.1个百分点至22.5%，已经接近2024年末水平。不过，租金端仍未摆脱承压态势，二季度市场平均成交租金195.2元／平方米／月，环比下跌1.9%，“以价换量”仍是业主盘活存量、吸引租户的主流策略。

综合多家机构观点，今年以来上海写字楼市场的边际改善，部分受益于供应端的节奏放缓。回顾过去数年的供应量能变化，2023年上海写字楼市场年供应量一度冲上了149万平方米的高峰，2024年、2025年的年供应量分别回落至79万平方米、85万平方米。截至2026年二季度末，市场存量合计为1806万平方米。机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。

圈层分化清晰 四大产业撑起市场回暖基本盘

当前上海写字楼板块的圈层分化格局非常清晰，核心商圈与新兴板块各有优势，分别承接了不同类型企业办公需求。

传统成熟核心商圈方面，租赁韧性稳固，黄浦淮海中路、静安南京西路、徐汇徐家汇、长宁等板块依托核心区位与优质楼宇硬件优势，持续承接企业办公升级、原址置换需求；新兴商务区如虹口北外滩、徐汇滨江、杨浦新江湾、普陀真如等，则凭借完善产业集聚基础与租金性价比优势，吸引了大批企业扩租整合、搬迁落地，成为全市租赁需求的核心增量承载区。

而从行业机构来看，TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业在二季度的租赁成交占比合计接近九成，成为市场回暖的重要支柱。

其中，TMT行业需求领跑全市，租赁占比达30%，游戏、短视频、互联网平台企业持续扩租搬迁，持续推高杨浦新江湾、徐汇滨江科创板块活跃度；贸易制造行业占比为24%，高端消费品、零售品牌置换需求保持活跃，传统外资制造企业仍以优化办公面积、降本提质为主；专业服务业作为市场稳定需求基本盘，占比20%，律所、咨询、教育培训为租赁主力，联合办公运营商保持稳步拓店节奏；金融业占比16%，需求主要来自公募基金、银行分支机构与金融科技企业。

“当前市场需求修复的底层产业支撑已经确立。”戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英认为，核心区高品质资产租赁韧性持续凸显，普通存量楼宇则持续面临去化压力。整体来看，结构性机会将贯穿上海写字楼中长期发展周期，产业导向、产品品质、板块分化将成为市场运行核心主线。

政策资本双向赋能 2026年或为市场筑底关键年

上海写字楼市场回暖，离不开政策措施与资本市场的双重支撑。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，二季度上海紧扣“十五五”规划培育新质生产力部署，加码集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业扶持，以算力券、转化补贴稳固科创办公、产业园区需求。与此同时，资本市场也迎来关键突破，首批商业不动产REITs上市叠加商贷政策优化，拓宽了大宗资产融资盘活通道。中长期看，存量提质、差异化运营、资产证券化创新，将成为上海商办市场穿越周期、实现高质量发展的核心路径。

综合行业专家多方预判，2026年或将是上海写字楼市场的关键筑底年份，全年整体供需承压，但结构性机会贯穿市场周期。细分赛道中，核心区位资产与新兴产业集聚区域的表现预计会持续优于大盘，例如在张江、G60科创走廊等区域的独栋研发办公产品需求尤为旺盛；灵活办公、短租小面积产品需求持续稳定，成为市场需求的“稳定器”。产业端，内资企业主导市场需求格局，AI硬科技跃升为核心增长动力，强力驱动产业园区及相关核心板块的办公租赁需求。

市场主体也迎来全新发展逻辑。业内人士指出，对于楼宇业主，单纯“收租”模式已经难以为继，必须向全生命周期资产管理转型，通过产业招商、企业配套服务、楼宇生态运营等打造核心竞争力；对于企业租户，2026年或为最佳租赁窗口期，租户议价权处于周期顶峰，可争取长租锁价、延长免租、装修补贴等利好，结合自身发展需求完成办公搬迁、升级扩租的战略布局。

编辑：葛佳明

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