地产经纬丨上海楼市“金九”收官 “银十”开局

新华财经上海10月8日电（谈瑞）在“沪八条”、8・28现房销售制度改革等一系列政策落地推动之下，上海楼市传统旺季“金九银十”如期而至。9月份上海新房、二手房成交量同步走高，国庆假期也延续回暖态势。值得注意的是，板块、楼盘之间冷热分化仍是当下市场最鲜明特征，政策红利带动刚需与改善需求加速释放的同时，市场也正在完成新旧产品赛道的切换。

“金九”收官 “银十”开局

刚刚过去的9月，上海新房、二手房成交规模同步走高，为“金九”交出亮眼成绩单。

根据上海市房地产交易中心及中指研究院统计，9月，上海二手房网签成交连续第三个月稳步抬升，达23581套，同比增长17%；1-9月累计215576套，同比增长14%。新房端，9月上海新建住宅成交面积为118万平方米，同比增长22%；1-9月合计达829万平方米，同比增长5%。

进入国庆假期，上海楼市热度仍在持续。10月1‑7日，上海新建住宅成交面积为5.11万平方米，较2025年国庆的日均成交增长了18.2%；二手房网签也达到1289套。

另据上海链家研究院监测显示，国庆假期期间，上海链家的二手房成交量同比2025年假期增长了44%，新房成交量增长64%，双双印证市场热度显著回升。

上海链家研究院特别强调了近期数据中“成交量增幅高于带看量增幅”这一“剪刀差”的信号意义。其表示，当前购房者决策效率明显提升，观望情绪减弱，成交意愿较去年更为坚定——这说明在政策环境优化与价格预期趋稳的背景下，刚需与改善型需求正加速入场，市场信心修复进入实质性阶段。政策端持续释放的宽松信号，正逐步转化为真实的购买力，前期一系列限购松绑、信贷支持等措施的累积效应开始显现。

结构性分化仍是主要特征

相较于已连续数月稳定维持成交高位水平的二手房市场，近期上海新房市场明显回暖的态势更为值得关注。

据普睿数据监测显示，9月份，上海共有34个新房项目入市，新房供应面积约44.61万平方米，环比增长了约55%；成交面积约37.35万平方米，当月触发积分项目多达5个，为今年以来峰值。

从新房项目的认购数据来看，位于青浦徐泾的绿城・悦海棠认购率冲上484%，一举成为年内迄今认购热度最高的项目，位于嘉定新城的象屿金茂・满嘉认购率359%、位于浦东森兰的越秀・天屿认购率246%紧随其后，另有多个项目同样获得较高认购热度。这些热销项目大多集中在外环外，9月外郊环之间新房成交占比高达53.2%，700万元‑900万元总价段成为成交主力。由此可见，刚需及首次改善产品是支撑市场成交的中坚力量。

与此同时，区域之间行情也出现了一定分化。上海中原地产提供的数据显示，国庆假期期间，得益于节前热门楼盘集中入市形成的持续签约惯性，浦东贡献了全市近三成的新房成交；远郊板块则延续稳定走势，青浦、松江表现较好，印证了当前郊区楼市成交活跃度居高不下的态势，表明利好政策的落地成效具备极强的持续性；反观黄浦、虹口等市中心核心区域，假期期间新房网签表现则相对偏弱。

“只要产品对、价格对、政策对，购买力从来不会缺席。”有业内人士分析认为，新政利好对于上海新房市场的激活是“选择性”的，即对于在产品设计、得房率、户型格局等方面存在短板的新房项目，除非价格有明显优势，否则其很难与其他项目正面竞争；而对于价格存在优势、产品力又明显优于周边二手和存量新房的新房项目，市场买盘仍然充沛。

市场回暖确定性增强

综合多家机构观点，本轮上海楼市回暖，是政策组合拳叠加旺季周期共同作用的结果，但普涨行情难现，结构性分化或仍会是接下来一段时间的主基调。

来自中指研究院的观点认为，短期行情更多由既有市场因素主导，新政影响更多是通过中长期的供应节奏传导。在选择新房项目时，应重点关注地处核心地段、产品力突出的类别，一是城市核心或高潜力板块的产业和人口聚集，支撑力较强；二是新规产品得房率较高，抬板设计、下沉庭院会所、科技住宅系统等形成差异化卖点。

普睿数智则提出“未来6-9个月是买新房的最佳窗口期”的观点。其表示，当前正处于旧规项目集中入市阶段，供应充沛、价格仍在低位，且竣备后放贷可延后还款，可省下约5%利息成本；等到现房销售推进、土拍收缩后，新房供应可能阶段性收紧，或将推高市场价格中枢。

而就二手房而言，多家中介机构表示，市场稳中向好的态势没有改变，近期看房热度、客户活跃度均优于去年同期。上海中原地产表示，伴随着“金九”楼市成交量刷新近几年同期纪录，二手房房东市场信心持续提振，心态愈发强势，房源议价空间持续收窄，买家议价难度有所提升。

编辑：林郑宏

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