美国房地产市场结构性分化加剧 劳动力市场延续“慢招聘慢解雇”态势

新华财经北京7月10日电 在抵押贷款利率高企与房价维持历史高位的双重挤压下，美国二手房市场需求再度承压。美国全国房地产经纪人协会（NAR）9日公布的数据显示，6月成屋销售经季节性调整后年化总数为409万套，环比下降2.4%，低于市场预期。与此同时，当周初请失业金人数意外走低，显示劳动力市场仍具韧性，但住房可负担性问题已成为制约房地产市场修复的核心变量。

尽管销量下滑，美国房价仍延续上涨态势。6月成屋销售价格中位数升至44.06万美元，同比增长1.8%，创下历史最高纪录。NAR首席经济学家Lawrence Yun指出，近期成屋销售随抵押贷款利率小幅波动而反复，反映出购房者对可负担性变化高度敏感。分析人士认为，6月数据反映的是5月签署的购房合同，彼时30年期固定抵押贷款利率正处于上升通道，自3月中东局势升级以来持续走高的房贷利率对需求形成了实质性抑制。

供应端紧张是支撑房价的关键因素。截至6月底，美国二手房库存为156万套，环比微降0.6%，同比仅增长1.3%。按当前销售速度计算，库存去化周期约为4.6个月，仍显著低于6个月的供需均衡水平。Yun警告，若房源供应增长持续停滞，长期住房可负担性改善将受到制约，增加住房供应对于改善购房机会至关重要。

从价格区间看，美国房地产市场呈现明显的结构性分化。售价低于10万美元的住宅销量同比下降1.7%，10万至25万美元区间增幅不足1%；相比之下，75万至100万美元住宅销量同比增长近14%，百万美元以上豪宅销量更是大增18%。区域表现同样分化，仅东北部成屋销售实现环比增长，其余地区均出现下滑。

在买家结构方面，现金购房占比降至25%，低于去年同期的29%；首次购房者占比则升至33%，高于去年同期的30%，显示刚需群体入市意愿有所回暖。然而，整体市场仍受制于高利率与高房价的持续约束。

同日公布的劳动力市场数据显示，截至7月4日当周，美国初请失业金人数为21.5万，低于市场预期的21.8万及修正后的前值21.7万；续请失业金人数为181.4万，亦略低于预期。四周均值降至21.88万，表明裁员规模依然有限。

经济学家普遍认为，5月底至6月初初请人数的短暂回升属于短期噪音。尽管6月非农就业增长放缓且前两个月数据被下修，但劳动力市场并未发生实质性转变，仍处于“慢招聘、慢解雇”的状态。今年以来美国新增就业人数已超过50万，稳健的就业市场为房地产需求提供了一定底部支撑，但在住房可负担性得到根本改善之前，楼市量价博弈的局面或将持续。

编辑：马萌伟

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