【财经分析】REITs试点落地迎来3周年 步入扩容提质新阶段

新华财经上海6月21日电（记者 杨溢仁）自2021年6月——国内首批公募REITs在沪深证券交易所上市以来，截至目前，基础设施公募REITs市场已稳健运营三年，整体规模站上了千亿元台阶，形成了“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。

无疑，我国基础设施公募REITs一路走来的过往三年，是产品规模稳步上涨的三年，是资产类型图谱不断丰富的三年，也是配套规则持续完善的三年。

回望来路，秉承“服务实体经济、服务投资大众、服务发展大局”的初心，公募REITs为盘活庞大的存量资产开辟出了一条新路径，为投资者提供了更多的资产配置工具，也为国内经济的转型升级贡献了一份不容忽视的力量。

初步经历完整周期REITs投资价值被逐步确认

从2021年至今，中国REITs的二级市场表现反映了定价逻辑的深度重构，在重新定价的动态过程中，市场开始更为全面地关注资产经营、资产估值与二级市场运行规律。

不可否认，在2021年与2022年——REITs发轫之始，市场盲目追高的情况屡见不鲜。此时市场方兴未艾，“资产荒”困境下，公募REITs走出了独立上涨行情，成为了众多资金眼中的“香饽饽”，“盲目打新”“钱多货少”的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。

不出意料，步入2023年——REITs市场陷入深度调整。这一年，公募REITs的股性与波动性还未被清楚认知，部分底层资产运营情况出现了一定波动，项目交投活跃度下降，市场流动性偏弱，叠加机构调仓动作频现，阶段性引发了负反馈，REITs二级市场出现明显折价。

好在，2024年上半年，市场迎来了理性回归。即便经历了一轮超跌行情，REITs产品的整体收入和可供分配金额达成率依旧普遍超出预期。举例而言，2023年全年，沪市REITs共实现营业收入超60亿元，累计分红超40亿元，分红收益可观。

记者注意到，今年REITs市场已整体回暖，目前的市场价位较年初低点已上涨超10%。可以说，投资机构开始更为关注底层资产的运营，逐步回归理性。

毫无疑问，过去三年，REITs市场初步经历了一轮完整的周期。在此期间，各市场参与方积极探讨公募REITs投资属性，股债兼具的特性被更深层次认知，投资行为也逐步趋于理性；公募REITs高比例分红、底层资产经营表现相对稳定、与股债相关性低，产权类项目平均分派率在5%左右，经营权项目平均IRR在7%左右，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值进一步得到广大投资者的认可；此外，投资人群体也在不断丰富，REITs投资策略不断多元化，基于REITs投资策略的资管产品也在不断创新。

目前，公募REITs因兼具股债特性，依靠其较为优质的底层资产及相对有吸引力的分红比例，在资产配置中占有重要地位，已成业界共识。

资产图谱不断拓宽 为市场提供源头活水

值得一提的是，三年来，在积极推进规模扩容的同时，公募REITs并不满足于现有资产类别，正不断向着不同类别的底层资产延伸触角，绘就多元的公募REITs图谱。

可以看到，多发行主体、多业态、跨区域、跨行业类别的REITs正在持续上新，这也为公募REITs的未来留下了更多的想象空间。

举例而言，在我国住房保障体系建设加快推进的大背景下，保障性租赁住房REITs应运而生，这不仅是中国公募REITs试点的线性延续，更是助力保障性租赁住房行业向新发展模式转型的重要抓手。

据悉，原始权益人通过发行公募REITs回收的资金将积极用于其他保障性住房项目的建设，这在极大程度上打通了“募投管退”全流程，为地方租赁住房行业的高质量发展贡献了不容小觑的力量。

除了保障性租赁住房，光伏、风电等清洁能源基础设施REITs的发行上市，则在助力能源环保产业绿色低碳升级迭代，服务“双碳”战略目标方面起到了积极的作用。尤以新能源REITs为例，该类产品是持续促进绿色金融发展和普及，将绿色金融和可持续发展理念融入基础设施REITs产品全周期的实践样本。

无独有偶，首批消费基础设施公募REITs的成功落地，在扩内需、助力消费的同时，疏解了房地产企业的资金压力——一方面，打通了资产退出渠道；另一方面，激发了商业基础设施投资人对于可稳定产生经营收益的商业类资产更强的投资意愿。

眼下，在探索新产品的道路上，发行人与基金管理人仍在摩拳擦掌，挖掘公募REITs的新赛道。

我国是基建大国，公募REITs承载着盘活存量资产、服务实体经济等宏大的战略意义，未来发展空间必将更为广阔。

制度与政策日趋完善 为市场筑造坚实基底

公募REITs在乘风破浪的旅程中正持续健康发展，这既离不开发行人不断提供数量更丰富、类型更多元的产品选择，为REITs市场带来源头活水，更离不开作为“市场之本”的投资人的信任与参与。

业内专家认为，健全的制度体系、完善的配套政策，是投资者有意愿、有条件认知REITs并参与REITs的基底。

据记者了解，伴随REITs试点工作的逐渐深入，监管部门将从“REITs审核”“信息披露”“治理机制”“激励约束”“二级市场监测”“投资者关系管理”以及“持续扩募”等多个环节着手，持续完善REITs规则体系，推动监管制度逐渐规范化、标准化、精细化。

具体落实到工作层面，其一，是严格项目质量把关，颁布并持续更新项目申报指引和审核关注事项，促进基础设施REITs政策体系日趋完善，力促市场迈入高质量发展阶段；其二，是致力提振投资信心，积极配合与推动REITs相关税务政策、资产扩募规则、会计类规则指引先后落地；其三，是坚持投资者教育与陪伴，接连组织开展分行业业绩说明会、投资者走进原始权益人、投资大家谈等品牌活动，进一步增进投资者对基础设施底层资产的了解，为投资者与项目方深入交流提供平台，加强与投资者沟通交流，维护投资者关系。

“首发+扩募”双轮驱动格局显现 让市场焕发新的生命力

扩募是REITs旺盛“生命力”的重要源泉，能够支撑REITs市场向深度、广度发展。通过置入核心优质资产，扩募有利于提高基金的投资分散性，促进基金长期稳健运营。同时，也将进一步推动我国基础设施领域投融资机制创新，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。

值得一提的是，2024年以来，沪市已完成了5单REITs首发项目的发行上市，资产类型涉及保障性租赁住房、消费、清洁能源以及高速公路；同时京能光伏、国君东久、华夏北保、华夏华润有巢等项目接连发布了扩募并新购入项目的公告，旨在进一步盘活底层资产。

显然，当前国内REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的格局已然形成，存量公募REITs扩募的落地，将不断增强公募REITs成长空间和经营活力。

以中金普洛斯REIT为例，通过扩募，其持有的10个仓储物流园能高效服务生物医药、先进制造、第三方物流、跨境电商等新经济行业，有力地承载和支持所在地区的民生和经济发展。

来自瑞思不动产研究院的观点认为，展望后续，REITs的覆盖面与普及率会大幅提升。REITs所服务的资产类别、企业类别和资金类别也会与时俱进、持续扩容，将更多民营、外资企业引入市场，深度服务“双碳”“双循环”“一带一路”等国家战略与新发展格局。REITs平台将更具市场活力和自驱力，持续推动资产运营管理机制、资源要素配置效率的优化和提升。

如果说三年前，首批REITs项目的发行上市，是国内公募REITs萌芽阶段的蹒跚起步，那么站在上市三周年的时点，基础设施REITs已逐步进入扩容提质的新阶段。随着REITs底层资产的扩大，常态化发行的启动，更多积极举措的出台，我们相信，新的REITs市场版图正在徐徐展开。

编辑：王菁

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