【财经分析】扩容提质与进退有序：2026年公募REITs市场呈现发展新格局

新华财经上海2月12日电（记者 杨溢仁）随着首批商业不动产REITs的申报获交易所受理，我国REITs市场正式迈入“基础设施不动产+商业不动产”的全面发展新阶段。

展望2026年，公募REITs市场将呈现出怎样的发展特征？“热行情”背后，市场如何看待部分项目的终止、撤回？聚焦后续投资，各机构应如何在守住安全底线的情况下合理布局？

双轮驱动拓版图 扩容提质启新程

眼下，国内公募REITs市场已步入“首发+扩募”双轮驱动的常态化发展阶段，市场规模较2024年末实现翻倍，成为了资本市场存量盘活的核心工具之一。

根据华西证券统计，截至2026年1月30日，国内已上市的公募REITs数量达78只，总市值2287亿元，流通市值为1247亿元，另有37只产品待上市（24只首发、13只扩募）。

可以看到，现阶段市场发展呈现出了三大特征：一是资产版图扩围，从传统基础设施向商业不动产延伸。2026年1月底，首批8只商业不动产REITs获受理，项目类型除购物中心、奥特莱斯外还涵盖了酒店、商办、商业综合体——其中陆家嘴REIT为“商办+商场综合体”，凯德REIT为“商办+商场+服务式公寓综合体”，保利发展REIT采用非综合体混装资产类型首发上市，涵盖广州商办与佛山商场。

多位管理人预测，2026年度首批商业不动产REITs的募资规模将超314亿元，并就此开启“基建+商业”双赛道。就目前来看，首批商业不动产REITs的落地产品数量、募资规模和底层资产数量，大概率将超过2023年下半年推出的首批消费基础设施REITs。

国泰海通证券指出，商业不动产REITs的落地，将撬动超40万亿元的存量商业资产，打开长期扩容空间。华泰证券表示，首批商业不动产REITs呈现供给提速、资产多元、单笔规模适中的特点，原始权益人涵盖国企、民企、外企，体现了政策支持各类市场主体通过REITs盘活存量资产的导向，不过部分项目估值预测较为乐观，后续需重点关注交易所审核反馈及估值调整情况。

戴德梁行分析认为，首批商业不动产REITs中，酒店类资产的资本化率整体处于合理区间，一线城市写字楼资本化率贴合市场均值，二线城市零售商场类资产部分估值预测偏低，投资机构还需警惕估值回调风险。

二是扩募机制常态化。目前，监管层已将扩募申报间隔时间由1年缩短至6个月，并进行了流程简化，使得扩募成为了市场规模增长的重要引擎。来自中信建投证券的观点认为，扩募机制优化的核心是提升市场流动性与资产运作效率，2026年的扩募产品将持续贡献规模增量，重点集中在基建与保租房赛道。

三是资金结构优化。一位保险机构投资人表示，保险、社保等长期资金加码增配，使得公募REITs二级市场的日均成交额稳中有升，并促进了定价效率的持续改善。华泰证券进一步指出，券商自营和保险资金是当前公募REITs机构配置的绝对主力，其中保险资金偏好高分红、基本面稳健的资产，券商自营则显著青睐风险资产，两类资金的布局差异推动了市场定价的多元化。

进退有序显理性 去粗存精促规范

值得一提的是，在市场热度不断升温的背后，部分项目终止、撤回申报的情况亦时有发生。

2026年1月23日，沪深交易所同步披露了5单REITs集中终止／撤回申报，这是市场首次规模化的退出案例，标志着REITs市场“严准入、进退有序”的生态正在形成。

具体到项目层面，上交所公布了3单，包括富国首创水务REIT（扩募）、建信建融家园保租房REIT、创金合信电子城产业园REIT；深交所有2单，包括建信金风新能源REIT、华夏万纬仓储物流REIT。五单项目申报时间跨度从2022年9月至2025年5月不等，其中富国首创水务REIT扩募搁置逾3年，为公募REITs历史上最久停滞案例。

据记者了解，此次终止、撤回的核心原因有几个方面：

首先是监管新规趋严。2025年12月交易所新版审核指引明确了7类终止情形，例如，材料过期（财务或评估报告超期未补）、回复超时（未按期回复问询）等因素均会触发退出机制。

一位接近管理层的业内人士告诉记者，公募REITs试点五年，市场存量规模已超2000亿元，进入常态化发展阶段，发行监管思路从“重发行数量”转向“重底层资产质量和现金流稳定性”是必然趋势，新规的落地正是为了倒逼市场提升申报效率和质量。

另有多位基金管理人士指出，按新规要求，交易所问询需在30日内回复，特殊情况可延期30日，累计最长60天，此前搁置的项目多因超过时限未回复，才触发了清退条款。

其次是资产质量不达标。部分项目现金流稳定性、运营效率不符合高质量要求，原始权益人就会选择主动撤回，择机再报。一位参与公募REITs发行的中介机构人士透露，底层资产估值下降也是重要原因之一，至少有三单项目因审批周期较长，临近审批时估值与上报时差距较大，需下调估值后重新申报，因此选择主动撤回。

再者，是出于对市场与策略的调整。商业不动产REITs开闸后，部分机构选择重新优化资产组合，这并不意味着原始权益人会暂停非核心项目的申报。

中金公司强调，集中撤回并非市场降温，而是公募REITs市场从“重数量”转向“重质量”的理性回归。华泰证券亦表示，首批商业不动产REITs开闸后，机构资源向优质商业资产倾斜，部分非核心、资质一般的基建类项目被主动撤回，这是市场成熟的体现，而非行业景气度下滑的信号。

价值回归定主线 稳健布局赢长远

业内普遍认为，此次“终止”事件是公募REITs高质量发展的必经阶段，随着商业不动产REITs试点深化、政策护航持续，REITs市场有望在震荡中实现结构优化和韧性增强。

华西证券预计，2026年，我国公募REITs的新增上市项目有望达到20单，年末总数破100单，总规模向3000亿元冲击。据中信建投测算，仅保租房赛道的REITs而言，其2026年全年的新增规模就有望超200亿元，成为重要增量。中信证券则认为2026年是迈向万亿级的关键一年，长期市场空间可达2万亿元。

“观察2026年的市场趋势层面，伴随商业不动产REITs的批量上市，公募REITs的资产类型将持续丰富；扩募常态化将推动单只产品做大，并使得平台化运作提速；监管完善分红、估值、退市机制，意味着优胜劣汰的加剧。”前述投资人直言，“由此，聚焦投资层面，个人认为，可继续关注‘高分红、优质运营、具备扩募潜力’的标的，优先布局保租房、高标仓储、核心商圈的商业资产，以稳为主。”

中信证券则提示，各机构应关注公募REITs的解禁与利率波动风险，在坚守现金流基本面的前提下，择优布局。

华泰证券判断，2026年REITs市场基本面的分化将更为明显，市场将回归价值逻辑。聚焦投资，各机构需精选基本面稳健、估值合理的优质品种。

编辑：林郑宏

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