【中经社信号】城市更新：空间、产业与资本的深层重构

今年9月，哈尔滨工业大学将迎来第一批“城市更新”专业学生。“城市更新”成为高校新设专业，既是社会经济发展新情况新趋势在高校教育的映射，也释放出我国城市发展从规模扩张转向存量提质新阶段的信号。

高校学科设置和产业发展密切相关，一定程度上是经济社会发展的“晴雨表”。从改革开放初期的“土木工程热”，到新世纪的“计算机科学潮”，再到今天高校新设城市更新专业，每一次学科的变化，都呼应着产业对人才的需求，也折射着经济结构的转换。

“城市更新”入列高校专业，正是我国经济从高速增长向高质量发展转段的产物。从宏观视野看，城市更新将是未来经济发展的一大主线。当前，我国城镇化率已突破67%，城市发展从增量扩张转向存量提质，从大拆大建、新城建设转向激活一个个老空间、修复一套套旧系统、重塑一片片旧街区等精细化工程。城市更新专业培养的既不是传统“盖房子的人”、也不是“会修房子的人”，而是具备统筹规划、建筑、数据、材料、运维等交叉学科知识的人，是能够平衡技术可行性与经济合理性、驾驭复杂系统工程、引领城市更新方向的综合性人才。

城市更新也是满足人们对美好生活需要的体现。经济发展步入高质量阶段，人们追求更加舒适、有品质的生活环境。“十五五”期间，50万套（间）危旧房、11.5万个城镇老旧小区、1500个老旧街区和厂区将“改头换面”。《城市更新“十五五”规划》明确，到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间。可以说，城市更新是经济发展动能切换的体现，也进一步促进了经济发展方式的转换。作为开发方式转型的重要依托，城市更新以存量空间为基底撬动全产业链升级，打破房地产高杠杆扩张的老路，以万亿规模打造经济增长新引擎；作为人居环境改善的关键路径，城市更新让老旧小区居民改善居住环境、提升生活品质、实现居住业态焕新；作为新旧动能转换的重要载体，城市更新以精细化运营激活存量资产价值，在存量空间里开辟高质量发展新赛道。

产业的逻辑，正在被城市更新重新书写。据业内测算，“十五五”期间城市更新至少可以完成投资15万亿元，涵盖老旧小区改造、城中村及危旧房改造、城市地下管网建设改造、历史文化街区保护利用等广阔市场。

在城市更新产业链前端，咨询设计赛道突破单一图纸边界，向城市体检、存量测绘、产业策划延伸，上海老码头、广州永庆坊、重庆十八梯——每一个历史片区改造项目背后，都是知识密集型企业的发力点。在产业链中端，工程改造赛道构成刚需底盘。“十五五”期间，城中村改造约4000个、城市地下管网建设改造77万公里——仅地下管网一项便可拉动投资超5万亿元。电梯新装加装、装配式装修、智慧管材、绿色建材等产业链上的企业将迎来确定性机遇。在产业链后端，长效运营赛道颠覆传统开发逻辑。改造后的历史街区、老旧厂房不再一改了之，而是通过文创招商、长租托管转化为长期现金流。

资本的目光，也正在向这片蓝海汇聚。不同于此前单纯对房地产企业快速扩张的偏好，如今的资本市场更加注重考量企业的智能化、绿色化、低碳化转型程度。融资模式全面转向“项目信用”——金融机构以单个项目为独立评估单元，依靠资产抵押与资金封闭监管控制风险，倒逼房企回归经营本身，算好“项目账”。公募REITs（不动产投资信托基金）的扩围，让产业园、保障性租赁住房等存量资产有了融资新渠道。产业园区REITs被业内人士称为串联产业空间、资本市场、科技创新的纽带。资产管理、街区运维等专业岗位需求逐年攀升。

当然，城市更新这一新课题也面临不少的新挑战。城市更新项目投入大、回报周期长、市场化融资难，还需解决规划、运营、治理等多重难题。有学者提出，城市更新需要从传统意义上的“土地资本驱动的空间生产”转向“社会资本驱动的社区建设”。过去房地产行业“高周转、高杠杆”的发展逻辑无法适配，企业必须沉下心打磨运营能力，在长期价值经营中逐步获取收益，整个行业需要进行发展逻辑的深度重塑。这也需要从政策端、资金端、项目运营端给予城市更新项目更大力度的支持。

过去，我们用钢筋水泥搭建起城市骨架；未来，我们需要用智慧和耐心更新城市肌理。这不仅是物理空间的改造，更是发展模式的转型、治理能力的升级和发展逻辑的重构。放眼全国，京津冀老工业厂区焕新、长三角历史文化街区保护升级、珠三角存量资产盘活与产业空间腾挪并进，无不昭示着城市更新市场正释放巨大潜力。对于产业链上的企业来讲，找准切口、精心布局，定能在城市更新这道“必答题”中抓住机遇。（记者高婷）

编辑：张煜

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