【财经分析】房企信用债三季度迎到期高峰 市场能否企稳回温有待观察

新华财经上海6月28日电（记者 杨溢仁）三季度转眼将至，在“资产荒”延续的大背景下，经过较长时间的调整，地产债是否已可布局？

在大部分业内人士看来，鉴于地产行业的信用状态从探底到磨底仍有反复，则聚焦地产板块的择券，短期仍建议保持审慎，可待市场信心扭转后再加大介入力度。

境内外主体违约频现

来自天风证券研究所的统计显示，2022年以来，有59只债券违约，新增违约主体11家。就企业性质来看，违约主体仍以民企为主，在2022年新增的11家违约主体中，有10家为民营企业。再从行业分布考量，地产“违约潮”并未消退，2022年的违约主体依旧集中于房地产行业，尽管政策底已经显现，可鉴于该行业的再融资环境和销售回款仍面临困境，因此信用风险不言而喻。

据中金公司统计，境内地产债自2016年起开始出现违约（含展期等广义违约），至今违约主体共34家、涉及规模1925亿元。2018年至2020年处于风险逐步累积阶段，违约主体从区域性、小规模房企逐步向全国性、百强房企蔓延。2021年起地产违约事件曝光加速，2022上半年新增违约主体8家、违约金额787亿元。境外债券方面，截至2022年5月，中资地产美元债违约金额合计达692.96亿美元，94%出现在2021年至今的一年多内，违约节奏与境内债高度一致。

市场信心扭转尚需时日

从基本面观察，由于地产再融资环境收紧，因此销售回款等资金对房企的流动性更为重要。

然而，来自国家统计局的数据显示，2022年1至5月，商品房销售面积同比下降了23.6%；5月商品房销售面积同比下降了31.8%。2022年1至5月，商品房销售额同比下降了31.5%；5月商品房销售额同比下降了37.7%。

“1至5月商品房销售面积、销售额同比降幅继续扩大，叠加房地产市场修复格局不均衡——这进一步加剧了以二线以下为布局重点的房企压力，则我们认为，房企现金流改善仍需要时间，这也是现阶段风险事件依旧时有暴露的重要原因。”天风证券固定收益首席分析师孙彬彬说。

当前，大部分券商机构判断，市场信心的扭转和企稳或将在下半年出现。短期来看，5月底中央层面关于“33条稳经济一揽子政策”的落地，有利于稳定各方面预期，为后续市场回暖提供有力支撑。当然，想要真正形成行业性、普遍性的销售景气，且并不是简单基于2021下半年比较弱的数据上的改善，估计至少要到年底或者明年。

根据中指研究院的监测数据，6月以来，苏州、成都等重点城市商品住宅周度成交面积整体呈上行态势，随着政策效果的持续显现，这部分城市市场有望率先进入恢复通道，并对全国市场情绪的修复带来积极效应。

“我们也看到，尽管5月各能级城市地产销售端的同比跌幅依然显著，但二三线城市的销售情况较上月出现一定改善，这或是因为今年以来二三线城市楼市政策松绑基调明确，5月央行超预期降息等政策有效降低了购房成本，部分城市放松限购、限售进一步放宽了入市门槛，带来了更多的住房需求。”东方金诚分析师唐晓琳亦认为，“展望后市，在政策力度不减的情况下，我们预计房地产行业或将在年中前后筑底成功，并于下半年逐渐回暖。从高频数据来看，6月1日至6月25日，30大中城市单日平均商品房成交套数为4427套，5月同期为2616套，去年同期为5365套。6月的销售情况虽不及去年同期，可较上月已有大幅回升。”

债市投资建议保持审慎

“我们认为，房贷利率仍是当前主导楼市走向的核心因素。”唐晓琳补充表示，“从房贷利率的下行幅度来看，当前楼市支持力度还有进一步发力的空间。我们判断，从兼顾内外平衡角度考虑，下半年货币政策将以稳为主，但在MLF利率基本稳定的同时，5年期LPR还有下调空间，监管层料将通过挖掘存款利率市场化调整机制潜力、带动银行成本下行的方式，引导5年期LPR报价下调，从而推动楼市尽快回暖。”

回到地产债的投资层面，对于较为保守的机构而言，当前仍不是较好的介入时点；至于有一定风险承受能力的机构，建议参考两方面的投资思路，首先是选择风险边缘企业，或到目前为止都没有展期，临期压力没有那么大的企业；其次，是赌展期之后的改善，这属于复杂的高收益投资。另外，需要提醒的是，各机构在择券时不可对国企、央企盲目乐观，同时，也不要低估国企、央企的实际实力。

“个人认为，最终地产行业必然还是会呈现国企、央企作为主导，同时部分民企在自己的竞争半径内温和生存的格局。”一位券商交易员告诉记者。

据记者了解，三季度房企信用债的到期高峰即将来临，彼时，尾部主体的债务偿兑风险也值得警惕。

具体而言，境内地产债的主要到期时段在三季度，7至8月是全年的到期高峰，到期量合计均在700亿元左右；美元债除了2月、5月和12月外，基本每月都有50亿美元左右的到期量，近期来看6至7月是美元地产债的到期高峰，单月到期量都接近70亿美元。

编辑：王菁

声明：新华财经为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。