【财经分析】政策利好效果“几分”仍待观察 地产债估值分层料加剧

新华财经上海8月25日电（记者杨溢仁）8月LPR的非对称下调，被业界解读为利好全国房地产市场需求回温。但仍有不少分析人士判断，当前地产板块尚在磨底，拐点有待确认。房地产需求的扭转绝非一朝一夕，从债券市场来看，地产债估值的分层料进一步加剧。除少数头部企业外，个别房企的负面舆情依旧容易传导，投资者切忌掉以轻心。

利好政策提振市场信心

近日，LPR非对称下调（1年期LPR下调5BP至3.65%，5年期 LPR下调15BP至4.3%）的消息引发业界广泛关注。

据记者观察，包括申万宏源宏观研究团队在内的不少机构均认为，此次长端LPR大幅度下调，意在对房地产市场形成更加直接的刺激。

需指出，今年二月中旬以来，国内二、三线城市普遍“因城施策”，祭出了多种措施来刺激地产需求，包括下调首套首付比例、下调本地房贷LPR加点、将“房票”作为货币化安置的替代选项等，力度不可谓不大，但收效相对有限。

一位业内人士告诉记者：“5年期 LPR的下调将直接有助于减少存量和新增房贷合同的月还款额，对30年期等额还款购房合同，今年以来5年期 LPR累降35BP可合计带来5%左右的月供减少，从而有助于提升同等房价假设下居民购房的购买力，有助于增加居民购房需求。”

东方金诚首席宏观分析师王青亦表示，此次5年期LPR降幅大于1年期，表明定向支持楼市是当前降息政策的重点，推动房地产尽快企稳回暖已成为稳定宏观经济大盘的关键。

不可否认，地产行业宽松政策的释放仍在延续，不论是5月部分民营地产企业作为示范房企优先发债；还是8月中国银行间市场交易商协会再次召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资；抑或是长端LPR大幅调降……政策“组合拳”彰显出了管理层修复市场信心的坚定态度。

国泰君安证券此前进行的《中国信用债市场调查问卷》结果显示，多数投资者认为地产融资环境会小幅好转。具体而言，5%的受访者认为地产融资环境会大幅好转；60%的投资者判断会小幅好转；31%的投资者认为变化不大；仅有4%的投资者认为将有所恶化。

行业回温仍需“后手棋”

不过，市场也必须清楚地看到，自2021年7月至今，一年时间已累计有48家规模房企出现公开市场债务违约或者展期，其中6家企业甚至已经出现二次展期的情况。2022年1月和5月，单月均有7家房企出现了公开市场债券违约或展期的风险事件。

“在房住不炒基调下，叠加地产‘三条红线’政策，个人预计短期内地产融资环境回暖的幅度仍将相对有限。”国泰君安证券首席固定收益分析师覃汉说。

“我们认为上层对救地产的态度是‘稳而不强’。”东吴证券首席宏观分析师陶川并称，“实际上，5年期LPR利率仍需持续下调才能带动房地产销售回暖。5年期LPR在这一轮地产下行周期中累计回落35BP，带动个人住房按揭利率下调80BP，但这相对以往地产下行周期中动辄150BP至200BP的下调幅度显然偏低，这也是当前房地产销售增速仍在探底的一个重要原因。除了LPR的继续下调、政策性专项借款保项目外，我们预计救地产的‘后手棋’至少还需包括地产纾困基金和进一步结构性放松地产政策的释出。”

多位受访的机构交易员坦言，此轮产能出清的本质是房地产行业均值回归过程中不可避免的供给侧改革，但是杠杆和预期的不可控叠加外部环境的变化进一步放大了周期波动，并导致短期出清烈度加剧。向后看，只有调控政策进一步松绑或加码，才有可能干预，甚至阻断负反馈螺旋，“护航”支柱行业的系统性稳定。

Wind30大中城市地产销售数据显示，7至8月地产日均销售面积较6月的61.7万平米明显回落，7月为42.2万平米，8月1至23日为37.2万平米，已经较为接近4、5月国内局部疫情暴发的阶段，彼时分别为32.4和34.3万平米。

不仅如此，近日多家受评于穆迪的地产开发商发布了盈利预警，宣布2022上半年将转为净亏损或净利润将较去年同期显著下滑。

上述开发商包括碧桂园控股有限公司 (Ba1/负面)、远洋集团控股有限公司(Ba1/负面)、路劲基建有限公司 (Ba3/稳定)、新城发展控股有限公司 (Ba3/负面)、旭辉控股 (集团) 有限公司 (Ba3/评级下调观察)、中骏集团控股有限公司 (B1/评级下调观察)、雅居乐集团控股有限公司 (B3/负面) 和建业地产控股有限公司 (B3/负面)。

“根据相关预警公告，预期损失和盈利下滑的原因，包括项目完工交付放缓导致收入下降；毛利润率下滑；减值损失下降；合资企业承受更高损失或获取更低利润；外汇损失。”穆迪副总裁、高级分析师陈晨告诉记者，“上述盈利预警具有负面信用影响。鉴于严峻的运营环境和具有挑战的融资环境，我们预计2022年上述开发商的收入增速和利润率将持续下降。因此，这些企业的信用指标，特别是利息覆盖率和利润率仍将承压。”

总而言之，在政策效果待彰、销售下行、融资分化加剧的多重压力下，尾部房企的信用风险持续暴露料难以避免。

部分业内人士提醒，对于地产板块，后续投资一方面要关注一线城市改善性住房政策是否会出现明显放松；另一方面，要关注9至10月的“旺季”销售恢复情况，警惕地产行业的超预期下行及地产债的估值波动风险。

编辑：王柘

声明：新华财经为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。