【财经分析】全国首批保障房REITs迎“开门红” 市场扩容已在稳步推进中

新华财经上海8月31日电（记者 杨溢仁）8月31日，在市场的瞩目之下，全国三单首批保障性租赁住房REITs正式上线。

分析人士指出，短期内，公募REITs产品大概率会处于供不应求的状态，而投资者也将借由REITs渠道，持续积极地参与到保障房的建设中去，以期享受到优质资产项目带来的发展红利。

“保障房”REITs正式上线

今日，全市场共同见证了首批保障性租赁住房REITs的正式上线，这是金融资本市场与民生保障、实体经济有机结合的高光时刻。

保障性租赁住房建设，是政府稳房价、稳地价、稳预期的重要抓手，也是促进房地产行业良性循环的关键。

据券商统计，截至2021年12月，共有28个省市披露了“十四五”保障性租赁住房建设计划，超过60个城市被纳入，主要为人口净流入较多的一线和二线城市，常住人口基本在100万以上。

“个人预计‘十四五’期间，全国保障性租赁住房筹建规模接近900万套，涉及的总投资额为1.35万亿元，约占同期房地产投资的2%至3%，为‘十三五’期间棚改投资额的20%。”一位业内人士在接受记者采访时判断，“2022年保障性租赁住房投资额会较2021年高出近3000亿元，拉动房地产投资2个百分点。”

一边是全面铺开的项目建设，一边是随之攀升的中长期资金需求。可以说，保障性租赁住房公募REITs的推出恰逢其时，而丰富多元的底层资产，将构成REITs市场得以繁荣的根基。

住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟表示，发展保障性租赁住房REITs，引导多主体投资，将有助于筹集长期权益资本金，形成可持续发展的投融资模式。募集资金继续用于建设保障房，将有效扩大租赁住房供应规模。

记者观察到，今年以来政府各部门都在积极推动REITs市场的扩容。

就现阶段来说，扩容的积极意义不外乎三方面，首先是为优秀的基础设施开发运营方拓展REITs平台的投融资效能，这也是金融支持实体经济的应有之义；其次是进一步丰富和健全REITs市场的资产谱系，毕竟目前只有少数资产类别上市且结构尚欠均衡，未来仍需进一步提升资产多样性给投资者更多选择；再者，对于任何一个金融市场来说，规模都至关重要，所以推动REITs扩容就是进一步推动REITs市场发展的必答题。

值得一提的是，今日三只保障性租赁住房REITs表现不俗，上市后均以30%涨停。截至收盘，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT的最新价格分别为3.38元、3.263元和3.229元。

显然，优质的资产（底层资产均位于核心城市的核心区域）、EBITDA（息税折旧摊销前利润）比率占优，以及稳定的派息率（在市场利率下行的环境中优势凸显）使得保障性租赁住房REITs的推出斩获了投资者的高度关注与青睐。

短期表现依旧可期

实际上，除了发行市场持续火热，二级市场的高溢价交易状态同样反映了投资者对公募REITs产品的热捧。

有数据显示，截至8月19日，在已经上市的14只REITs中，11只溢价率超过了10%。

缘何多数REITs能维持颇高的溢价率，并获得较为可观的收益？

其一，就资产质量而言，目前REITs市场中的大部分试点标的，其底层资产可谓“优中选优”，不论是产权类还是经营权类，底层资产都属上乘。

其二，从供需力量来看，目前REITs市场的总市值虽逾500亿元，但自由流通的市值却十分有限，如果去掉其中倾向于长期持有的资金，实际上真正有效的流通盘可能更小；而与REITs风险收益特征天然匹配的保险资金、银行理财子等投资机构的配置需求很大，现阶段供不应求的局面依旧难以扭转。

其三，REITs作为一种新的金融产品，市场各方对其认知理解还远不充分。尤以散户投资者而言，其往往缺乏对REITs项目分派收益构成以及底层资产价值重估的分析，这也使得REITs的价格表现多少呈现出一些短期特征。

其四，在目前宏观经济尚存一定压力的大环境下，REITs因其相对稳定的收益预期确实容易成为大类资产配置中的靠前选择。

多位投资人向记者表示，REITs供不应求的局面在未来可预见的时间内料仍会延续，而这将对其二级市场估值构成正面的支撑。当然，对于REITs的投资，还是应当基于其长期价值，进行理性判断。

尤其当公募REITs在二级市场涨幅过大时，投资者需根据未来的分红预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs，尽量避免因短期“追涨杀跌”造成投资损失，并通过长期持有与合理的资产配置力求获得较好的投资回报。

支持经济高质量发展

展望后续，有乐观的业内人士表示，鉴于我国基础设施领域总投资超过100万亿元，即使按照3%至5%的资产证券化率计算，未来公募REITs市场也能达到几万亿级别，公募REITs发展前景广阔。

事实上，伴随着华夏、中金、红土创新基金三家公募旗下保障性租赁住房REITs的成功发售，目前公募REITs市场的产品数量已增至17只，发行规模扩容近580亿元。

从2021年6月7日首批公募REITs面世开始，一年多来，我国公募REITs市场发展稳健，REITs产品的资产类型从生态环保、园区基础设施，到仓储物流、交通基础设施，2022年又扩容到能源基础设施、保障性租赁住房领域，公募REITs服务实体经济的领域正在不断拓展。

大部分业界专家表示，公募REITs的发展扩容，将于支持国内经济高质量转型发展方面，起到举足轻重的作用。

一方面，该金融工具在基础设施资产领域真正建立了投、融、管、退闭环，资本循环后用于扩大基础设施再投资有利于经济增长。

另一方面，REITs和一般融资工具最大的差异之一，在于其对运营管理有直接的提升作用。简单来说，该金融工具的推出使得很多运营商意识到要通过积极管理创造价值，未来才可能在REITs市场有立足之地，这也是“产融结合”带来的重要效益。

“我们坚信‘打铁还需自身硬’。具有长期稳定现金流的优质底层资产是项目成功的必要基础，是投资人的收益保障，更是企业实现可持续发展的内在需要。”北京保障房中心有限公司党委书记、总经理金焱坦言，“下一步，我们也将严格按照监管要求，进一步提高企业现代化治理能力和水平。完善市场化、专业化运营机制，挖掘和培育更多优质项目，做好批次扩募储备。”

第三，尽管国内REITs二级市场的规模还不大，但对于产业链已经出现了比较明显的带动作用，比如在一些资产服务领域，包括运营、招商、咨询、资产评估，通过REITs都可以形成专业化的带动，最终助力整个产业链的提升。

上海证券交易所党委书记、理事长黄红元表示，作为资本市场支持服务实体经济的“主战场”，下一步，上交所将重点抓好几项工作：一是紧盯重点领域REITs项目落地，充分发挥REITs在创新驱动、绿色发展、保障和改善民生等领域的有效作用；二是全力以赴推动REITs项目扩募，协助已上市REITs做优做强；三是配合做好相关政策、监管措施、制度完善和执行，共同推进REITs市场高质量发展。

编辑：王菁

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