【财经分析】REITs长期投资价值获机构认可 市场稳健发展仍需优化制度安排

新华财经上海10月26日电（记者 杨溢仁）从市场焦虑下的比价选择，到政策呵护下的理性回归，当前国内基础设施公募REITs市场呈现出稳健运行的态势。

本周，长三角基础设施REITs产业联盟“投资者与原始权益人交流专场活动”成功举办。与会人士认为，坚持REITs的长期投资会成为各机构的主流选择。而市场想要获得可持续发展，不断迭代和优化相关制度安排亦是必由之路。

底层资产稳健运营 REITs获机构青睐

目前全市场已发行上市的我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施公募REITs）共计20只，总募集资金规模达618亿元，市值为731亿元。其中，在上海证券交易所上市的基础设施公募REITs共有12只，募集资金390亿元，市值为465亿元，发行只数和规模占比均超过了60%。

可以看到，已上市的20只基础设施公募REITs主要覆盖了保障性租赁住房、收费公路、产业园、污水处理、生态环保、仓储物流等基础资产类型。

无疑，在各方的努力之下，国内基础设施公募REITs市场的聚集效应正逐步显现，基础设施运营总体有序稳健，可以说试点工作取得了阶段性的成效，且正向纵深不断迈进。

国泰君安临港创新产业园REIT网下投资者认购达148.03倍、红土深圳安居REIT网下询价认购倍数为133倍、国泰君安东久新经济REIT的网下认购倍数为100.94倍……显然，在“资产荒”格局延续的大背景下，动辄百倍的认购倍数，充分彰显了REITs的市场热度。

“基础设施REITs为资管行业提供了新的金融产品供给。”工银理财项目投资部业务董事、REITs业务负责人冀军说，“尤其对于银行理财来说，在净值化的前提下，想要保持产品的稳健特色，需要不断拓展和寻找资质优异、波动较低的投资品。而基础设施REITs是很好的选择，其既有债的属性，能每年分红；也有股的属性，有一定的溢价，适合理财资金配置。”

一位保险资管机构的代表亦表示：“险资同样青睐基础设施公募REITs。首先，就收益权类REITs而言，其可提供相对稳定分红的特点对险资来说至关重要，因为我们每年有大量的保费需要支付，且资金的风险承受能力并不强，所以具有高稳定分红特点的收益权类REITs与我们非常契合。再就产权类REITs来说，其较好的成长性于险资来看同样十分有益，因为能提供资本利得。”

受访的大部分投资机构均表示，经过一年多的运行，REITs和债券、沪深指数的相关性较小，有效改善了投资组合的波动性，并获取了较好的收益。因此，当前坚持REITs的长期投资会成为主流选择。

表现分化无可避免 配置提醒量力而为

记者注意到，尽管REITs上市后普遍涨幅较好，但受到疫情等多方因素的影响，今年以来亦出现了调整。

不可否认，资产上市后，影响二级市场估值，即资产“价格”的因素也会显著增多，包括宏观经济、利率水平、股票市场表现、债券市场表现、投资者结构、市场情绪、交易行为等。

那么面对市场的波动，各类投资者应如何操作？

“REITs适宜长期资产配置。”中金安徽交控REIT拟任基金经理吴亚琼接受记者专访时亦称，“相较于二级市场价格，产品本身价值更重要，投资者需保持理性投资，充分了解产品风险。尤其在参与REITs投资之前，应充分认清自己的风险承受能力，深入了解REITs的投资理念，加强对底层资产及运营情况的研究。通过基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉REITs相关规则，自主判断基金投资价值。”

“作为投资人，我们对于资产的选择，主要关注两大维度，即资产好不好、价格贵不贵，其源头是估值准不准——核心关注折现率与未来现金流预测的合理性。”冀军强调。

“个人认为，资产的选择最终还是要同自身的投资策略相匹配。如果偏向成长策略，那么可选择产权类资产；如果偏分红型策略，可以倾向于收益权类资产。”一位机构投资者向记者表示，“各机构关注的核心，应该聚焦在资产的波动性是否与资金属性相匹配上。此外，扩募资产储备是否充足也是非常重要的一点。充足的资产储备可以将有限时间模型，变成永续模型，持续提升REITs估值。”

机遇挑战相生相伴 制度完善仍需跟进

经过一年多运行，REITs于投资组合中的表现及价值已然在屡创新高的认购倍数中获得了充分体现，但作为一种创新的金融产品，REITs市场想要实现可持续、高质量发展，吸引更多机构进场，在稳妥审慎推进扩容工作的同时，不断迭代和优化相关制度安排亦是必由之路。

在长三角基础设施REITs产业联盟“投资者与原始权益人交流专场活动”上，与会专家就上述议题，各抒己见、积极建言献策。

首先，是建议允许网下投资中签后再缴款，降低投资者资金成本。据记者了解，在网下询价阶段，由于目前REITs项目申购普遍火爆，为保证一定的参与量，机构投资人通常会按照上限实缴大量申购资金，形成较多的资金占用。考虑到中签率较低的情况下，需准备较多头寸会导致资金闲置1周，拉高成本，因此建议政策层允许先投标再缴款。

其次，于信息披露层面，建议加强信披的即时性、全面性和透明度，建立相对统一的信息披露标准。其一，应对于信息披露的范围和界限予以明确。现阶段，同一行业领域的REITs之于基础资产经营指标的披露口径还存在一定差异。其二，建议参照上市公司财报披露的流程，建立半年报、年报的预披露机制。定期召开基础资产运营、基金业绩的说明会，给市场投资人更多信息互动的机会。

编辑：王菁

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