【财经分析】REITs阶段表现承压 走出负反馈循环需直面多重挑战

新华财经上海11月24日电（记者 杨溢仁）近期，REITs市场的下跌趋势仍在延续。在业内人士看来，REITs市场想要走出“市值低—机构配置少—市值进一步走低”的负反馈循环，当前制度安排的完善、市场规模的扩容已迫在眉睫。

市场热度持续降温

近期，基础设施公募REITs疲弱的二级市场表现再度引发业界热议。

中央国债登记结算有限责任公司提供的数据显示，截至11月23日收盘，已上市29只公募REITs收盘价较前一交易日平均下跌1.12%。

中债估值方面，23日29只公募REITs的中债估值价格平均下跌0.05元。其中，经营权类REITs——中航首钢绿能价格跌幅最大，达0.25元。

另有公开数据显示，截至11月8日，多只公募REITs产品年内下跌幅度超过20%。其中，建信中关村产业园REIT跌幅居前，年内下跌达33.06%，在2023年之前上市的公募REITs中表现垫底。

无疑，较之于前期REITs产品上市动辄30%的涨停幅度，当前的市场热度正持续降温。

尽管此前公募REITs被纳入FOF基金投资范围为疲弱的市场注入了一剂“强心针”——潜在权益性增量资金入场，一度成功扭转了存量资金持续的做空情绪，驱动REITs市场实现反弹，但8月至今，由于进一步的利好催化因素较少，因此市场在经历了短暂反弹后进入盘整期。

“10月以来，三季报显示出REITs板块间的修复节奏仍受到经济周期等因素影响而延续分化格局，叠加同期部分REITs限售份额解禁、国内股债市场表现承压等因素，REITs市场再度缩量回落。”中信证券首席经济学家明明说。

整体规模有待提升

从“量价齐升”到“缩量下跌”，在大部分业界专家看来，除基本面因素外，REITs市场规模较小、单只REITs市值偏低也是影响整体板块价值的重要原因。

公开数据显示，截至2022年8月，全球已上市的REITs共有921只，分布于40多个国家和地区，总市值超过2万亿美元。其中，于美国上市的REITs达239只，总市值1.43万亿美元。相比之下，我国公募REITs目前的上市规模仅29只，总市值916亿元人民币。平均市值约30亿元人民币，明显偏低。

“对于REITs的买方来说，购买标的规模和交易量，是维持市场流动性的基本要求。”一位机构投资人告诉记者，“上市REITs市值过小，一方面会导致日均交易量偏低、流动性不足，从而影响市场机构资金配置。另一方面，相关REITs在上市期间所经历的资产剥离、重组、维持上市地位所需要的信息披露、公司合规和审计都会产生费用。公司规模不足则会明显侵蚀可分配收益。”

一级扩容有望提速

今年下半年以来，REITs的申报受理明显有所加快。

尤以上交所市场来看，目前包括易方达深高速高速公路封闭式基础设施证券投资基金、中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金、华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金在内的三单项目处于已受理状态；而工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金、博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金、嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券投资基金、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金、国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金处于已反馈状态。

另据券商统计，今年下半年，REITs一级市场扩容增类的节奏明显提速，截至11月8日，沪深交易所挂网项目数量已达12单，涉及的基础设施既包括高速公路、产业园、风电、保障房等存量类型，也有市场期待度较高的消费基础设施、水电等新类型资产。

此外，今年政策层频繁发声，一方面鼓励旅游景区、算力基础设施等资产积极探索公募REITs试点；另一方面帮助、支持民间投资项目尝试发行公募REITs。

“往后看，我们认为国内基础设施公募REITs市场有望持续扩容，逐步形成更多可投的优质资产，成为机构常规配置选择。”明明说。

不过，相关配套制度和市场体系建设的优化亦迫在眉睫。

一位业内人士在接受记者采访时坦言，“目前REITs项目形成了‘基金份额持有人大会重大决策—公募基金管理人和资产支持证券管理人委托管理—项目运营管理机构日常运营’的运作管理机制，企业方、投资方、产品管理方相互交织，决策流程复杂，沟通协调难度大。而眼下《证券投资基金法》层面尚未针对REITs的运作管理、内部决策和信息披露等事项，予以针对性的安排，虽然有部门规章进行了一定程度的补充，但效力层级较低，各方的义务责任需要制度强化。”

参考境外成熟市场经验，就发展壮大国内REITs市场以及制度落地的时效性和立法的便利性来看，未来能否依托《证券法》，制定REITs专项条例，值得市场进一步研究、探讨。

在管理层和市场各参与方协力施为的大背景下，业界普遍预计，未来公募REITs的市场规模将会持续扩容，REITs产品的长期投资价值也会得到广大投资者的进一步认可。

编辑：王菁

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