沪市债券新语｜精益运营打造新增长曲线 实勘城投宽庭江湾社区

新华财经上海6月24日电（记者 杨溢仁）作为我国基础设施公募REITs中备受瞩目的板块，今年以来保租房底层资产表现如何？面对基本面的结构性复苏，租金会否承压？如何进一步实现精益运营？扩募是否已经启动？

近日，记者实地探访了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）的底层资产——江湾社区，就前述问题与运营机构管理人和基金经理进行了交流。

图为：国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产——江湾社区内部（受访者供图）

底层资产运营稳健

2024年1月，国泰君安城投宽庭保租房REIT在上海证券交易所上市，成为长三角企业首单、市场发行规模最大的保租房REIT。

公开数据显示，2025年一季度，项目整体运营继续保持稳健态势，一季度末合计期末出租率为91.14%，租金收缴率为99.98%。

“整体而言，两个社区的户型比较丰富，可以满足周边社区不同种类的客群，这也是底层资产可以保持稳定租赁运营的基础。”国泰君安城投宽庭保租房REIT基金经理张鹏坤指出，“本产品上市一年半，已经完成了两次分红——2024年9月及2025年4月，涉及金额分别约为6501万元和6725万元，二次收益分配累计金额约13226万元，未来我们会持续地及时分红，并回馈给投资者。”

据悉，2024年度，按照募集资金规模计算，国泰君安城投宽庭保租房REIT的分派率达到了4.28%。

图为：国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产——江湾社区内部（记者 杨溢仁摄）

针对投资者担忧的上海地区保租房租金承压问题，张鹏坤回应称：“一季度通常是行业的传统淡季，而二、三季度会进入到行业旺季，我们会跟运营管理机构一起，多措并举来提高出租率，争取更好的收益。”

“可以看到，整个社区租客的平均年龄较低，85%以上在35岁以下，他们换工作也好，得到了购房资格也好，确实会构成一定的人员流动。”上海城投控股投资有限公司副总经理张毅补充表示，“不过，我们也会不断精益运营，做好招租工作。例如，根据市场的需求，对一些户型进行软装的更新提升；再比如，我们会不断提升社区内的商业配套，尽可能为租户提供便利；同时，社区也将持续优化服务效率，要求24小时内及时响应租户提出的需求。整体来看，二季度以来的市场需求确实比较旺盛，这也意味着行业后续表现会步入一个向上的过程。”

盘活存量大有可为

值得一提的是，上海市国资委党委书记、主任贺青近日指出，上海城投控股已构建起“功能驱动-能力提升-价值创造”的发展模式，把保租房建设运营作为承担战略使命与打造新增长曲线的重要契合点，通过发行REITs，不仅为项目投入拓宽了资金来源，还为投资者提供了长期稳定收益。

据记者了解，今年5月投入运营的城投宽庭徐汇社区，就是通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购的典型范例，该项目的启用彰显了政策支持保障性租赁住房市场发展的坚定信心，也用实践证明了创新金融工具服务实体、盘活存量大有可为。

图为：城投宽庭徐汇社区全景（受访者供图）

“城投宽庭徐汇社区是上海城投、仪电集团、国盛集团三家国资产业集团首次通力合作的项目，是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目，也是上海城投落实REITs滚动投资，构建保租房业务‘投、融、建、管、退’资本循环的关键一环。”上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰告诉记者，“本次收购旨在响应国家租售并举的住房政策，同时扩大公司租赁住房运营规模，提升‘城投宽庭’品牌影响力。”

“站在盘活上海市属及区属存量资产的角度来看，这会是未来可持续发展的一个模式，将起到标杆作用。”张毅指出，“为什么要布局REITs市场？因为‘重资产’的发展模式很难持续，通过资产上市，我们才能盘活资金并将其继续投入到保租房项目的建设或收购中，真正完成‘开发-运营-退出-再投资’的良性循环。未来，我们会以‘重资产’和‘轻资产运营’相结合的方式，来扩大投资及运营规模。”

在不少业内人士看来，徐汇项目为国泰君安城投宽庭保租房REIT潜在扩募打下了坚实的基础。

扩募工作稳步推进

眼下，C-REITs扩募正在不断提速。

尤其就保租房领域来看，华夏北京保障房REIT成为首单保租房扩募的案例，其不仅验证了扩募路径的可行性，也将带动更多已上市项目加入“扩募大军”。

业内专家指出，公募REITs扩募提速的背后，存在政策支持力度强化、常态化发行机制完善、市场供需双向扩容推动、首单示范效应、扩募模式创新五大驱动要素。新“国九条”明确提出要推动REITs市场高质量发展，政策端的明确导向为市场注入了信心，也在一定程度上加速了项目的申报和审批流程。

“扩募，是REITs发展的生命力所在。目前，城投REIT扩募也已提上日程。”张毅介绍称，“根据国家监管的要求，我们正在对存量资产进行全面的排摸和研判，旨在筛选最符合扩募条件和要求的资产，聚焦合规性、估值合理性、是否可持续运营等诸多方面。目前，城投已经运营的保租房项目有十个，涉及住房约13000套，到2025年底，应该有望达到20000套左右。”

记者注意到，今年3月以来，监管层通过优化审核流程（如集中反馈、缩短上市周期）显著提升了产品上市的效率。与此同时，投资者对REITs配置需求的“居高不下”，也为REITs发行奠定了坚实的市场基础。

“现阶段，供需共振，已上市REITs通过扩募增厚资产规模的需求已然十分迫切。”一位投资人告诉记者，“鉴于保租房REITs表现出了良好的抗周期性以及抗风险能力，未来必将有越来越多的优质底层资产项目通过首发或扩募的形式完成资本化退出，为企业提供更加有效的金融支持。2025年保租房REITs的整体发行规模有望突破250亿元。”

编辑：葛佳明

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